TseHowy
房地產是關係經濟發展和民生的大事，央行作為發揮重要調控作用的職能機構，在現然這個特殊時期重提“穩房價、穩地價、穩預期”這“三穩”基調，一方面可以透露樓市引導的方向，警示那些房價正在蠢蠢欲動的城市，另一個方面也從一個側面證實了目前房地產行業的重要地位，需要兼顧經濟和民生的平衡，下面就以上兩點分別來說說個人對央行談三穩的看法。
央行強調“三穩”，傳導出的信息可以對市場產生警示作用。
▲部分有標杆作用的頭部城市的房價上行預期強烈，使警示成為必要。
受復工復產的推動，國內樓市正從冰封期逐漸解凍，一些經濟實力強勁和人口規模較大的城市，更是表現出率先回暖的態勢，成交量正在逐步向正常恢復中，部分頭部城市的房價也在不斷恢復的成交量中蠢蠢欲動，上行的預期強烈。
其中最為突出的例子非深圳莫屬，我們從中房協的監測數據可以看出，深圳部分區域的房價漲幅是比較大的。
最近關於深圳的樓市報道中，類似“百萬喝茶費重出江湖”、“千萬豪宅秒光”或者樓盤半天吸金多少個億等等容易引發人們看漲預期的消息不斷出現，製造著樓市的恐慌情緒。
而深圳作為國內頭部城市，在市場中能起到不少的影響傳導作用，而其他像杭州、南京等等不少的大城市在這段時間內房價也出現了比較明顯的上行預期，強化了很多人對市場未來走向的預期。
在這種背景下央行再強調“三穩”的調控基調，向市場透露出市場調控的方向並沒有改變，無疑可以起到了很好的警示作用。
▲強調“三穩”可以引導市場預期，向市場透露保持樓市大體穩定的目標並未改變。
穩定房價和地價，可以讓市場中對樓市走向的預期也趨於穩定，而穩預期可以影響市場中的購買行為，引導市場向平穩健康的方向發展。
市場中的預期對市場買賣行為會產生很大的影響，如果市場中預期房價會大幅上漲，那麼在相關的利益群體和購買需求的共同作用下，市場就容易過熱，反之則會過冷。
無論市場過熱還是過冷，都不利於行業的穩健發展，目前房地產市場在國內的經濟中還佔據著非常重要的作用，而在經過多年的高速發展之後，繼續過熱會容易累積潛在的風險，同時又會影響民生。
而過冷雖然可以讓購房者在價格上受益，但也會傷害到行業的穩定，進而對經濟產生不良的影響，倒過來影響行業的可持續發展。
而目前央行強調“三穩”，其實是向市場重申了監管層對市場調控的方向並沒有改變，通過“穩房價、穩地價、穩預期”來保持市場的大體穩定，向市場傳導出“求穩”的信號，引導那些過熱或過冷的市場預期迴歸正常，為行業的穩定發展發揮正面作用。
談“三穩”，也說明了目前房地產市場的重要性，儘量保持房地產行業的整體穩定依然是大的調控方向。
房地產行業在經濟中起著非常重要的作用，保證其穩定健康地向前發展，對於經濟的推動作用是正面的。我們可以從這個行業的重要數據和其對地方財政的重要作用來了解一下它的重要程度。
▲從統計部門的權威數據來看，房地產行業在國內是一個非常龐大的經濟產業。
●統計部門的數據顯示，在剛過去的2019年全年房地產開發投資額是13.2萬億，同年全國固定資產投資總額是55.1萬億元。
●2019年全國商品房銷售總額是15.9萬億左右，同年的社會消費品零售總額是41.1萬億左右，汽車市場的消費總額是3.9萬億左右，而為大家熟知的影視行業全年的規模也就600多億，房地產數據之大一目瞭然。
●房地產行業關聯度很大，有著眾多的下游行業，其產值都比較大，比如與房地產行業密切聯繫的建築業在2019年的總產值就達到24.8萬億，增加值7.09萬億，這是一個非同小可的數值。
●據央行的數據，2019年末全國人民幣類的房地產貸款餘額是44.41萬億，而人民幣類總的貸款餘額是153.11萬億，可見房地產行業在金融系統中舉足輕重。
從數據上看，房地產行業在國內的規模是非常重要的，它牽涉到經濟、金融、多行業的就業等等多個領域，如果其突然發生了非常不穩定的因素，影響到了行業的穩定，那背後的負面作用就會很突出。
這種矛盾不是一朝一夕可以解決的，它需要一個平緩的過程，在這個過程中保持行業的穩健發展是最重要的，“三穩”是目前行業發展的需要。
▲從房地產對地方收入的支持力度來看，房地產行業是重要的收入來源。
一直以來，從房地產行業獲取的收入是地方建設的重要資金來源，很多城市對這種資金的依賴程度還是比較大的，如果行業產生不穩定的因素，那麼相關的來源就會受到影響，會對那些債務情況突出的地方帶來壓力。
在房地產帶來的收入中，主要包括房地產稅收和土地出讓金這兩個大項：
●2019年包括房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地佔用稅和土地增值稅這“五稅”在內的稅收是19251億元，據易居的研究數據，其佔地方本級收入的19%。
●2019年的全國土地出讓金收入是7.6萬億，易居的數據顯示其佔地方本級收入的41.8%。
所以從整體上看，從房地產行業中所取得的合計收入在地方收入中佔了一半的份額以上，這些資金對於改善當地的債務結構和壓力，以及支持當地的建設都起到了非常大的作用。
收入結構的改善需要過渡的時間，太急和太猛都容易造成負面的影響，所以即使在市場面臨壓力的時候，儘量保持穩健發展也是必要的。
而行業過冷，資金密集型的房地產行業有坍塌的危險，而行業過熱，過度地累積風險也會有坍塌的危險，所以穩健地發展才是王道，故保持房地產行業的大體穩健地向前發展依然會是將來較長時間的引導方向。
綜上，央行談三穩，傳導出了高層對於房地產的調控方向並未發生改變，依然是以平穩健康發展為主，無論是在那些房價預期蠢蠢欲動標杆式城市，還是在房價面臨壓力的城市，從最高層面來說，都是希望市場不會大起大落。
紅葉微觀
地產政策和地產價格總是牽動著市場神經，
央行一直非常注重政策的穩定性、連續性和一致性。房地產市場的“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）基調中，穩預期尤其重要，預期不穩反而對經濟傷害更大。
三穩方向如何？是保證地產穩中有漲還 是穩中有跌，對經濟地方居民影響是不一樣的。
從剛需購房來說，自然希望穩中有跌，畢竟房價已經高的離譜，實在又買不起的難處，可是對於地方和投資投機購房者而言，更多希望的是穩中有漲。尤其是地方，穩中有跌意味著土地價格下跌，財政收入減少，可是減稅降負和經濟下行壓力下，財政收入減少，不少地方就盯著買一塊地得一筆錢，應付開支和保民生促增長。
因此房地產調控三穩剛需購房者與很多地方訴求是不同的，那麼高層地產調控方向究竟是穩中有跌還 是穩中有漲，向市場釋放一個什麼預期，就很重要。
我個人認為房地產價格應該朝著穩中有跌的調控方向進行，而不是朝著穩中有漲的方向進行，實體經濟十分困難，減稅降負和降低貸款利率，都是降低成本的舉措，激活經濟活力，可是地產價格上漲帶來整個社會成本的提升，有可能對沖降低實體經濟負擔，甚至地產價格上漲帶來的成本在增加會超過降低貸款利率帶來的成本下降，就讓降低貸款利率的利好化為烏有。
從促進消費角度看，地產價格上漲嚴重透支居民購買力，也不利於消費的提升。
杜坤維
住房和城鄉建設部會同國務院發展研究中心近期展開的調研顯示，一季度我國房地產市場總體保持平穩，房價基本穩定，市場預期趨於理性。但部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，需引起高度關注。
國家統計局數據顯示，從環比看，3月份，70個大中城市中，新房價格上漲的城市有65個，二手房價格上漲的城市有57個，房價上漲城市數量比上月增加。
記者根據公開數據梳理發現，今年一季度出現資金加快流入房地產的跡象，房地產貸款餘額佔各項貸款增量的29.2%；熱點城市土地市場升溫明顯。
據不完全統計，一季度16個熱點城市共出讓高樓面地價、高溢價率的地塊48宗，其中20宗樓面地價超過或接近周邊二手房價，一些城市拍出高價地甚至出現新的“地王”。
記者近期走訪部分熱點城市發現，住房供需結構性、區域性矛盾突出，優質教育資源集中、配套設施完善或具有城市群發展概念的區域房價上漲壓力較大。
市場變化引發社會高度關注。
中共中央政治局會議要求，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。
記者採訪的業內人士認為，只要堅守“房住不炒”定位，房價就不具備大漲條件。但在強化宏觀政策逆週期調節的背景下，應高度關注房地產市場升溫苗頭。
政策穩，預期就穩；預期穩，市場就穩。國務院發展研究中心市場經濟研究所所長王微接受新華社記者採訪時說，房地產市場會因人口流入、產業聚集、經濟支撐等因素保持基本面穩定，但也需警惕當前經濟短期波動和財政壓力加大的情況下，地方政府放鬆調控甚至刺激市場的衝動有可能上升。
“應適時對部分房價、地價波動幅度較大的城市進行預警提示。”王微建議，要把“房住不炒”的定位要求作為根本指導思想長期堅持，貫穿於促進房地產市場平穩健康發展全過程。
值得注意的是，住房和城鄉建設部已對2020年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示，要求各地堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，夯實主體責任，保持政策的連續性和穩定性，防止出現大起大落，確保房地產市場平穩健康發展。
業內人士認為，重申保持房地產政策連續性和穩定性，有力回擊了那些認為國家政策會因經濟短期波動來回搖擺的揣測。
在穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案上，王微建議，各試點城市首先要做到土地供應平穩有序，這是穩定房價的前提和基礎。要下決心管控好地價，引導和穩定社會預期。
同時，健全宏觀審慎住房金融體系，嚴肅住房金融調控紀律，嚴格審查購房資金來源，加強對各類資金進入房地產市場的有效管控，防範化解市場風險。
房地產市場調控是一盤棋。對地方為政者而言，既要考慮眼前利益，更要站在全局謀劃城市長遠發展。一方面，以更好解決群眾住房問題為宗旨，改革完善住房市場體系和保障體系，保障基本需求，支持合理自住需求。另一方面，時刻警惕市場預期出現不穩，投資投機捲土重來，一旦發生擾亂市場的情況，必須直接亮劍，堅決遏制投機炒房，給老百姓吃定心丸。
穩房價，重在穩預期。穩房價，就是穩民心。地方政府需根據人口遷移趨勢、市場供應等情況，落實好一城一策、因城施策的房地產調控長效機制，承擔好主體責任，與中央政府上下聯動，在房地產調控上形成合力，保障房地產市場的長期健康穩定運行。
