雞毛飛起來了
德州出現670萬/畝新地王，就意味著未來房價一定會漲嗎
一、德州GDP代表的城市定位
通過上圖：可以看到德州2019年GDP為3022.27億元，根據GDP定位德州為四線城市。
二、德州主要企業情況
通過上圖可以看到：2019年魯企百強中德州有兩家入圍分別為永鋒集團和山東恆源石油化工。這兩家都是重工業企業，工資相對於別的行業高但人員基數太小，德州老百姓的工資都被平均了。
三、德州購房人群來自哪裡？
1、德州周邊縣城能否提供長期購買力？
從地圖看到：齊河和禹南、夏津下濟南比較近，寧津、樂陵、慶雲北上比較容易，這也說明如果在京津和濟南工作，在周邊天津和濟南買房的也比較多。這說明周邊縣城不一定能給提供長期購買力。
2、大學畢業生：濟南和天津的落戶政策
去年天津本科直接落戶、濟南大專直接落戶，作為在天津和濟南中間的德州，人才流失比較嚴重。相比較兩個區域中心，德州沒有任何優勢。
3、棚改人員
山東棚改政策推進的好，直接現金補發給拆遷戶，這間接帶給我們房地產虛假繁榮。
4、本地剛需人群
經過此次疫情，大家明白區域中心濟南天津因為其豐富的醫療資源、便利的交通才是大家安家之地。外地投資人群可能低於新房價拋棄房子，轉向濟南天津購買。這一部分二手房又對新房造成衝擊力。
四、670萬畝高價的偶然性？
1、這個地塊經過421輪競標被石榴集團拿下。
參加過競拍的業內朋友都懂得，正常情況下起牌價也就是成交價，為啥這次經過421輪你慢慢想，想不明白再往下看。
2、石榴集團玩的什麼套路？
通過網上搜尋到：石榴集團重點開發中高端住宅體系，讀到這裡明白了。這不是剛需盤而是中高端改善盤。
3、開發商營銷策略
經過這次疫情，全國整體上四線城市房產市場都比較疲軟。開發商集體搞了個670萬畝拍賣吸引購房者眼球，造成價格未來上漲的假象。
五、綜述
1、德州四線城市定位以及老百姓購買力弱、人口外流匹配不了高房價
2、670萬畝高價存在偶然性，另外根據以往開發案例判斷此為中高端改善系列產品，所以對剛需產品不構成競爭力
3、670萬畝或許是開發商為了推動房價上漲而集體搞得一次營銷活動 。
六、對我們有什麼影響？
1、作為四線城市德州房價應趨於穩定，我們應理智分析，不被假象所迷惑。根據自己需求選擇相應樓盤
2、剛需用戶：
買二手房
此次疫情讓大家明白：投資一二線保值高，對於四線的德州近期可能有大量二手房待銷售。這個買房市場可以讓大家有更多的議價權
3、投資戶：
學區房和大戶型仍是未來投資的重點。
開軒觀樓市
在4月7日，德州總計拍出三塊地，分別經歷了200、300和400輪分別拍下的，位置都是在德州城的東側，吸引了省內外的10餘家知名房地產公司參與競拍，而且都是“居住商服”用地，其中價格最高的是670萬/畝，不只是近兩年來的新地王，也是城東的新地王。
在當前來看，德州拍出新地王的位置，在之前一些拍賣和轉讓過程中來看不是非常好的一些地段，隨著德州經濟、文化、建設不斷向東延伸的情況下，這段區域在外商引進、重點項目建設、新城區建設等方面，讓這些地段都成了絕佳地段，也讓很多外地的房地產公司看到了這座城市的發展和潛質，才是這些省內外公司來爭搶“地盤”的原因。
這次拍出新的地王，最直觀的影響是對將來的房市和周圍的房地產價格影響，之前，德州市區內拍出過一個地王，是因為那是市區，人居、環境比較成熟，而在城東附近的地域來說，反而是有更高的可塑性，未來新建設的社區周圍可以更合理的配套商業、居住、服務業等相關設施，在拍賣公告裡可以看到，未來三個社區裡都有建設幼兒園的要求，在現代社區建設中，幼兒園既是標準配置又是高端配置，能給小區裡很多住戶子女提供更好的幼兒教育，同時，在社區密集的地方，相關部門會在後續規劃高標準的中小學校，會讓周圍的生活環境、教育環境不斷提升的同時帶動更多方面的發展。
最後，我們想說的是，地價上去了，等周圍小區建成售賣時價格肯定會有所變化，而周圍各種配套設施的不斷完備，也會讓這些小區成為新的亮點，就像政務中心附近的一些樓盤一樣，或會成為更加搶手的一些小區，相應最考驗人的還是價格問題，如果“新地王”帶動周圍價格的上揚，會增加生活成本，這就是在提升生活環境的同時給生活帶來的直接影響。
齊魯鍋哥
不用著急，房價不會暴漲。讓子彈飛一會兒
一、首先670萬/畝的土地價格根本不算高。
2018年德州曾經出現過1067萬/畝的地王。
該地塊位於德城區中部，北至農業銀行德州市分行，東至德州聯合醫院，南至南營小區，西至迎賓大街。面積19553.3平方米，約合29.33畝。起拍價13000萬元（約443.23萬/畝），單次加價幅度50萬元。
該地塊最終經過 180輪的激烈爭奪，以31300的價格成交，被德州聯強置業有限公司拿下，合1067萬/畝，刷新了德州地王記錄。
二、本地塊信息
中標公司：青島京澳置業有限公司（石榴集團）
容積率為2.0-2,6，
其實大家完全不用擔心。土地價格不算高，房價也不可能飛漲。因為房地產行業暴利時代已經過去了，而且國家現在一直在實行調控政策，目的就是防止房價暴漲。
經濟下行，把錢放在手裡也是一個很好的決定。如果有需要可以根據自己情況購買
