深圳“瘋了”。
這是近來大家給深圳的“定義”。
疫情加上經濟不景氣，人人不安。
但深圳業主似乎不受外界影響，新房市場火爆，二手房市場也火速升溫。
各熱點片區業主掛盤單價越掛越高，最魔幻的是還成交了。
華潤城18萬、寶中片區10萬+、西鄉片區10萬+、連碧海灣片區都出現了10萬+，光明也衝到了7萬+......
南方樓事粉絲群討論 入群方式在文末
這遍地10萬+的房價，深圳人看了也要瑟瑟發抖。
加上各方哄抬市場氣氛，房價一路上升。
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深圳人無法理解的10萬+
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深圳自從去年下半年的粵港澳中心區、818、雙11豪宅稅新政、再到前海雙擴，業主信心爆棚。
疫情之下，這種信心絲毫沒有受到影響。
科技園、寶中、西鄉、光明等熱點片區，業主不管自己什麼盤，二手放盤時直接對標片區標杆掛價。
於是最近，深圳開啟新一輪的魔幻房價......
1華潤城5年漲幅298%
華潤城在去年6、7月的時候，因為大沖外國語出中考成績，房價開始上漲，加上818和豪宅稅新政，片區房價更是一路飆升。
華潤城一期在2014年入市的時候，價格僅4.75萬/㎡，但現在鏈家房源上顯示，掛盤單價在17-20萬的房源比比皆是，5年漲幅高達298%。
再以二期為例，項目入市在2016年9月入市，開盤均價為8.9-9.4萬/㎡，現在鏈家掛牌單價也都是16-18萬/㎡，3年漲幅在90%左右。
中介表示，有客戶去年直接從1400萬掛到1700萬，但是一個月就賣掉了。
“有的業主一次只漲50萬，但是連著漲了2、3次，後來也賣掉了。
深圳業主似乎出現了一種心理：反正短期內賣不掉，那價格就往高了掛，沒想到還是有人來問，並且還賣出去了。
於是大家紛紛效仿。
原本定位就是改善型的潤府，如今賣出了18-19萬/㎡的真•豪宅價，這也是深圳一大特色了。
隨著華潤4期工程推進，有小道消息稱將會在今年第三季度入市，吹風價12萬+。
而現在，不管是一期還是二、三期，二手房的價格都已經去到15萬/㎡。
4期項目名為華潤城潤璽一期花園
在調控嚴格的情況下，大概率會出現一二手房價格倒掛。 也就是說，新房比二手房便宜。
大概半個深圳都在等著搶購這張幸運“彩票”。
2寶中10萬+/㎡
寶中在去年豪宅稅新政後以及前海擴容消息後，可以說是去年最火的片區之一。
而且這份火爆，延續到疫情之後絲毫沒有減弱，甚至蔓延到碧海和西鄉片區。
近來最讓人吃驚的是，片區內業主掛出的10萬+的房源比比皆是。
如果說寶中靠近前海，有漲的底氣，那麼碧海灣又從何說起？
同樣有房源掛盤單價高達10萬+，多數9萬起步。
並且業主在議價方面也十分剛，不擔心自己的房子找不到買家。
或許，他們掛盤價的邏輯是：寶中對標前海，而碧海灣和西鄉對標寶中。
於是就出現了現在如此“瘋狂”的場面......
3紅山8年漲幅435%
紅山不火了，這是近一年來的感受。
宇宙中心的稱號在去年悄悄易主寶中，紅山似乎漸漸被大眾“遺忘”。
2016年深圳高級中學在龍華設立新校區，匯龍灣、水榭春天5期、水榭春天6期、金亨利劃分到學區範圍內，一時間成了搶手的香餑餑。
相較於老牌重點學區，帶有紅山的深高北學位的房價漲勢一點都不輸人。
2016年匯龍灣曾一度成為“龍華第一”最高單價達9萬/㎡。
現在再來看，片區內超10萬+/㎡的，依舊是這四個神盤。
以現在均價10.7萬/㎡的水榭5期為例，在2012年開盤，當時均價近2萬左右。
8年時間過去，漲幅高達435%。
4光明4個月漲幅38%
光明最近火的原因有兩個。
一是剛需項目樂府花園開盤去化慘淡，被稱作光明的“滑鐵盧”。
二是光明核心區二手房掛價已高達六萬多，和在售新房形成嚴重的剪刀差。
前者是被網友圍觀的“火”，後者是業主信心爆棚的火。
有網友曝出，龍光玖龍一期有業主以842.8萬的總價賣出116㎡的房源，單價7.2萬/㎡，刷新整個光明中心區平層單價成交史。
要知道，一期在去年11月開盤的時候均價僅4.8萬/㎡，加上裝修費4500元也才5.2萬/㎡。
四個月不到的時間，漲幅38%。
再看旁邊的光明大第和深房傳麒山，鏈家上業主掛牌單價同樣高達7.3萬/㎡。
看到這個價格，有粉絲在群裡發出靈魂拷問“7萬買光明圖啥？”
估計這也是很多人的疑問。
而讓光明突然“瘋漲”的直接原因，南方樓事推測，大概率是因為3月18日深圳實驗光明學校小學學位劃分出臺的徵求意見稿，其中光明樓盤傳麒山、光明大第、龍光玖龍臺等都在劃分學區之內。
這也就意味著，被划進去的樓盤，不但成為光明的小學名校學區房，還可能享有小升初直升優勢。
5八卦嶺3年漲幅168%
在不少人的印象中，八卦嶺片區一直是福田的房價“窪地”。
因為樓齡超過20年的老小區居多，學位嚴重不足，八卦嶺片區的二手房均價常年不超過5字頭，成交也並不活躍。
2019年年初，荔園小學東校區劃入八卦嶺片區的消息開始發酵，一夜之間，小區房價就像坐上了直升機，從年初的5字頭，一路奔向8字頭。
鏈家上，八卦嶺宿舍房源觸目皆是12萬/㎡左右的掛牌單價。
據貝殼成交數據顯示，八卦嶺宿舍27.59㎡左右的房子，2017年成交單價僅在3.8萬/㎡左右，2020年1月成交單價高達10.2萬/㎡，三年多時間，漲幅高達168%。
每每說起八卦嶺宿舍，都要感嘆一翻。
35年樓齡的老破小，甚至沒有像樣的居住空間，但是因為有舊改預期以及確定入駐的荔園小學東校區支撐，漲幅驚人。
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看不懂的漲價邏輯
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幾個“瘋漲”的樓盤看下來，估計很多人都懵了。
找不到漲價的邏輯，深圳業主瘋了？
其實，這些瘋漲的樓盤不外乎有關三點：地段、學校和政策利好託底。
看到地段，有人不服氣，前幾天華僑城有業主降價1000萬拋售房源。
並且在其他網站查詢同樣也有掛牌價單價低於7萬的房源。
華僑城地段還不夠好嗎？寶安的碧海9萬+、連光明都7萬+，這怎麼說？
華僑城很好，現在也仍然有掛牌單價16萬的房源。但是因為地段價值的變化，華僑城不再如最初那般耀眼。
深圳是個多中心城市，每個區域有相對獨立的供需關係。我們要把每個區域分開來看，而不是單單從整個深圳來分析。
這時候一個地段的價值怎麼樣，購房者就需要關注它與各個中心的距離。
但是每個中心潛力都存在差距，不同的副中心產業、政策傾向等不一樣，價值也不一樣。
有些在快速建設中，有些已經黯然退場，有些規劃還沒有落地，所以不能一概而論。
政策利好方面自不用多說，2019年，隨著深圳“先行示範區”政策落地、“豪宅稅”徵收標準調整等一系列政策利好，深圳樓市一路向好。
漲幅誇張的寶中受到前海擴容的紅利，而光明既是深圳城市發展軸的重要節點，又是廣深科技創新走廊的重要組成部分，它們都有利好託底。
可以發現，深圳最核心的基礎設施和戰略發展區，基本都佈局在西邊，比如寶安機場、前海自貿區、沙井太空港都在西部。
往西買，就沒錯。這是近年深圳購房者的普遍認知。
網友製作的深圳片區價值地圖
近年來，國家給予深圳的各種政策利好，如先行示範區、粵港澳大灣區等，加上今年深圳特區40週年還有利好預期等等。
熱錢不斷流入深圳，深圳也變成了全國人的深圳。
最後就是學區房，很多人無法理解學區房，甚至覺得投資學位是傻子。
但這在深圳，學區房保值、升值。哪怕是老破小，因為學位緊張，漲幅更高，八卦嶺宿舍就是個活生生的例子。
戳鏈接查看學區房報道：年後漲價200萬，深圳學區房太可怕了
而且小戶型的學區房更吃香，南二外海岸、南海中學、深高北等對應小戶型，都到了12-15萬/㎡不等。
學區房再奇葩，但是面對漲幅，我們不得不低頭。
這些看似混亂的漲勢，讓房價突破了片區的天花板，遠遠超出了認知。
現在買入值不值得？
自媒體、中介、業主、投資客，都在傳遞著“深圳又漲了”、“脫口罩就不是這個價格了”
各種各樣的聲音，讓剛需購房者心慌。
當購房者真正到線下看房會發現，放盤少、業主掛盤價高得離譜，去年的成交價更是無從參考。
房價會不會崩掉？
投資客等待抄底的時候，心中也許也會迴盪這個疑問。
在寫這篇文章的時候，南方樓事分別找了兩個數據機構統計近5年漲幅，最後被告知“漲幅敏感不能統計，超政府預警線會被請去喝茶。”
從側面也反應出，樓市要穩這個方向是不會變的。
具有風向標作用的深圳樓市，更是要維持穩定。
所以，對於現下一些房價高的離譜的樓盤，應該保持警惕。
