10月11日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》。各界纷纷表示，这是中央送给深圳经济特区成立40周年的大礼包。
值得关注的是，之前流传甚广的“扩容”在方案中没有提及。深圳“扩容”是否无望了？房产自媒体朱罗纪分析，深圳总归是要“扩容”的，扩到东莞、惠州，是必然和迟早的事情。
至于说是行政指令（以行政命令的方式把东莞和惠州一部分纳入深圳）还是市场化（确立深圳的核心引擎地位，主导深莞惠三地进行协商合作），那是不同的实现手段而已，没必要较真。
就房地产而言，行政化扩容能够实现的增值，市场化最终一样能够实现，甚至往往会更好。
方案最大争议点在于“放宽土地限制”上，看多房价和看空房价的两派观点相持不下。有认为，大礼包将拉高房价涨幅，“第一反映就是深圳房价要涨”。另一种观点则认为，方案中提到的放宽土地限制，意味着更多的居住用地将释放，深圳房子将再次走低。
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关于“放宽土地限制”这一项，你读懂了吗？
核心要点：
➤将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。
➤支持推进二三产业混合用地。
➤探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。
➤试点实行土地二级市场预告登记转让制度。
方案的实施将为深圳发展空间带来哪些变化？看看业内人士如何解读。
释放的建设用地增量空间有限
知名财经评论员刘晓博认为，“将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。” 不能理解为“国务院授予深圳征收永久基本农田的权力”。
按照《中华人民共和国土地管理法》第46条，下列3种征收土地情况的，需要由国务院批准——征收永久基本农田；征收永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；征收其他土地超过七十公顷的。目前深圳拥有了后面两种审批权，但尚不具有第一种情况的审批权。
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相比之下，今年3月，国务院给予北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等省市政府 “永久基本农田转为建设用地审批权”。也就是说，跟深圳相比，上述8省市的审批权更大一些。
此外，他认为方案释放的建设用地增量空间有限。他引据2017年末深圳耕地数据，当时耕地面积10.41万亩（含深汕合作区4.66万亩），永久基本农田面积5.76万亩（含深汕合作区2.72万亩）。 深圳不包含深汕合作区的耕地面积为5.75万亩，其中永久基本农田面积3.04万亩。这样可以算出，深圳市区通过审批扩权可以释放的、不包括深汕合作区的建设用地空间最大为2.71万亩。
深圳去年全球招商的时候，一次性拿出的土地面积是30平方公里。可以想见，18平方公里的土地增量，只相当于深圳一年的土地需求。从长远看，深圳还是需要扩容，解决市民住房问题。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁重点持相同观点：“这顶多算是个小红包”。他说，深圳本就20平公里农田，除这之外就没有一寸土地可腾挪，这个政策就难以落实。
核心没有提到增量问题，深圳最缺的是增量。 但是深汕合作区有300多平方公里的农地，这个如果能落地对深汕区还是利好。
方案不会利空商品房市场
对于房价影响方面，世联行董事长陈劲松不认为方案会利空商品房，因为深圳不管怎么说商品房都是不够的。深圳的人口还在进一步增长，财富进一步的流入，土地是不够用的。市场机制多发挥，才是最好的。
美联物业深莞惠董事总经理江少杰表示，方案短期内不会造成住宅用地的增加，到2035年前，每年提供10万套房源的“任务”并没有变。无论是工业用地还是农业用地转变成建设用地，短期内不会新增太多的商品房建设用地。
即便是增加住宅用地供应，也会偏向保障房（安居房、公租房、人才房等），所以不会对商品房市场造成影响。但是从整个城市来说，落户、人才等利好都会在住房消费上增加需求。
大礼包早已有迹可循
在资深地产媒体人朱罗纪看来，这份大礼包没太多亮点，内容均在今年8月份自然资源部发出的《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》里有所提及。认真看那份函件，会有更多收获。比如“只征不转”扩大生态空间，二三产业混合，探索地下、海域空间，全国性耕地占补平衡跨区交易，合同约定土地闲置收费标准，永久基本农田以外的农地转性审批，土地使用权期满续期操作……
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给到我们的预期是：深圳可以释放部分永基田之外的耕地（大约是18平方公里）用来建设住宅，可以探索不改变生态线基础下的新开发模式，可以适当缩减30%的工业用地红线用来建设住宅，以及是否可以通过存量的旧村改造来建设住宅……
他坦言，除了第一个耕地的意义比较直接，其它的，深圳早几年前都已经在这么操作了。比如工业用地红线，深圳的规划里原本就规定工业用地红线不低于30%是在2020年之前，今年是最后1年，接下来有没有这个政策，深圳都会适当压缩工业。通过小产权房改造释放住宅，深圳最近几年的思路是棚改、旧改都要配备一定数量乃至全部的公共住房。
综上：大礼包是对深圳经济特区成立40周年的硕果的肯定，也进一步坚定了为建设用地增量的决心。但是，无论是工业用地还是农业用地转变成建设用地，短期内不会新增太多的商品房建设用地。土地不够用，商品房市场不会利空。
至于深圳扩容，是迟早的事。单靠深圳内部释放发展空间，仍然是比较有限的。深圳或许还能获得一些新的利好，通过行政指令或市场化手段，拓展城市发展空间、建设用地。
综合：智讯财经、深圳乐居、朱罗纪
