“喝藍山的看不起喝星巴克的；喝星巴克的看不起喝喜茶的；喝喜茶的看不起喝一點點的......"。
鄙視鏈在生活中無處不在。
那麼開個腦洞，如果在大灣區投資買房也有鄙視鏈，會是什麼樣的局面呢？
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鄙視鏈頂端：窮人慎來！
鄙視鏈最頂端的位置非深圳莫屬。
數據寶發佈的數據顯示，深圳6月份二手房均價達到7.49萬元/平，與去年年底相比大漲14.37%。
今年上半年即使有疫情影響，深圳房價還是一騎絕塵。
而且從近5年的房價來看，深圳房價均價早已翻倍，更別說比較熱門的區域了。
房價不僅要看漲幅，還要看上漲的基數是怎樣的，例如1千元翻倍和1萬元翻倍的收益是不一樣的。
深圳房價在大灣區九市中，不僅房價是第一位的，漲幅還第一。
這樣的深圳自然成了投資客的聚集地，甚至是本地有房者的歡樂場，不在深圳有套房，都不好意思說自己是專業的炒房客。
不過炒起來的深圳，開始變成了無房人的噩夢，曾經的“來了就是深圳人”變成了“來了就是東莞人、惠州人......”。
房價瘋狂了幾年的深圳，開始意識到步子不能邁得太大，今年終於開始下狠手調控。
嚴厲的限購政策，對深圳樓市短期打擊還是有的，不過深圳不少地方房價並沒有降下來。詳情→深圳新政對樓市打擊有多大？數據讓人吃驚！
說過，深圳房價的底層邏輯是供不應求，還有諸多政策利好、城市發展的加持，投資客們還是不會輕易放棄這片熱土。
.02
鄙視鏈第二之爭：
東莞K.O廣州
很多人認為廣州會在鄙視鏈的第二，但僅從最近的房價漲幅來看，廣州的位置其實已經坐不穩了。
從房價上漲情況來看，在62個重點城市裡，今年7月第四周東莞二手房冰山指數漲幅排名第一，廣州位於第十名。
其實，東莞房價從2015年開始有明顯上漲，近5年房價已經翻倍。
數據來源：CREIS中指數據
到今年上半年，東莞成交均價穩定在2.2萬/平左右，像東莞松山湖區域已經有房源房價超過5萬/平了。
圖源：鏈家
廣州在5年內房價雖然漲了，但廣州市場體量較大，整體供需平衡，這兩年房價都處於比較穩定的狀態。
即使在深圳、東莞限購之後，廣州也只是南沙、黃埔這兩個區域有點火起來的苗頭。
.03
佛山：房價為什麼漲不起來？
提到廣州，自然會想到佛山。
佛山房價從2016年的均價9000元/平漲到15000元/平，特別是2017年廣州限購之後，佛山房價大漲，不過房價並沒有翻倍。
圖片源於廣東粵灣數據研究院
這是因為，佛山市場比較分化，臨廣片區承接廣州外溢客，產業也集中在這裡發展，房價早已經翻倍。但其他不限購區域房價漲幅並不大，平均看下來房價並沒有翻倍。
作為衛星城市，佛山樓市主要還是以本地需求為主，隨著廣州部分區域人才購房政策放寬，留給佛山的機會越來越少。
而且佛山不限購區域房價也不便宜了，像千燈湖房價曾突破4萬/平，這樣高的價格，誰還會去買佛山呢？
.04
惠州：東莞吃骨頭，我喝湯
再來看看惠州，因為深圳和東莞的帶動，作為深圳衛星城市之一的惠州在近5年時間內也實現了房價翻倍。
從2015年下半年的5~6千/平到後來2016年成交均價步入萬元行列。
之後惠州房價波動上漲，但樓市分化嚴重，惠州熱點地區的房價已經突破過4萬/平，但分區域房價還不過萬，房價上漲乏力。
惠州大亞灣房價，圖源：鏈家
這是因為惠州實在是沒有什麼接盤俠。
深圳剛需客經過東莞的洗禮，到惠州的也只是少數人，惠州只能看看別人吃肉，自己喝湯。
而且惠州外來人口少，樓市庫存大，截至今年6月，惠州新房去化週期呈現出上漲，去化週期為14.47個月，較去年同期增加1.49個月。
最近深圳都市圈概念、深圳擴容猜想時常刷屏，不少人都想跑去惠州掘金。
惠州正忙著去庫存，正希望來的投資客越多越好。
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珠海：我是全國人民的珠海
珠海憑藉靠近澳門的地理位置，超越一線城市的環境資源，成為大灣區中一個特別的存在——不僅是省內的珠海，更是全國人民的珠海。
2019年珠海GDP增速28.44%，人均GDP達到18.16萬，人均GDP僅次於深圳。
珠海的房價也經歷了上漲，但2017年以來，房價並沒有再翻倍，處於溫和上漲的狀態。
除了比較火的橫琴，房價從2009年的8000元/平上漲到了2015年的4萬+/平，6年間翻了5倍多。
不過，此後橫琴的房價漲幅並不大。
圖源：珠海中原研究中心
只能說，珠海也許曾經是個潛力股，但現在已經不是了。
.06
中山、江門、肇慶：無情的割韭菜機器
中山曾經因為也被炒房客紅過一陣，這些炒房客大多數擺脫不了被套的命運。
2019年，中山城鎮常住人口為338萬人，其GDP是3101.1億元，在廣東排名第九，但實際增速僅1.2%，在廣東是倒數第一。
這樣的城市自然沒人再去投資，中山部分比較偏的區域雖然庫存並不大，但基本無人問津，庫存去化週期甚至一度達到36個月！
中山至少曾經火過，相比而言肇慶、江門更像是兩個難兄難弟。這兩個城市房價漲得不多，但降價潮來襲的時候，常常見到他們的身影。
肇慶、江門都是一手供應量大，以本地需求為主的城市，但這些城市的實際購房需求非常小，沒有產業支撐，人口流入少。
現在肇慶、江門的房價在大灣區中確實便宜，但就是個甜美的陷阱。
僅從房價漲幅來看，大灣區現在存在一條隱形的投資鄙視鏈：深圳＞東莞＞廣州＞佛山＞惠州＞珠海＞中山、肇慶、江門。
大灣區買房投資鄙視鏈之所以存在，是因為樓市早已不是一夜暴富的時代，不是什麼地方的房子房價都能翻倍。
打個比方，買一個城市的房子就是在買這個城市的股票，鄙視鏈的背後恰恰就是反映了一座城市的發展潛力。
如果在大灣區投資買房真的要好好考量一座城市，部分區域未來的發展潛力。
而且從樓市房價上漲的歷史來看，房價大漲往往是從一線城市開始的，然後才出現輪動上漲。現在房價已經不是大漲時代，一線城市房價上漲都難，何況是三四線城市呢？
大灣區從來不缺乏機會，但同時也有不少的陷阱。
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