獨家月報第三篇出爐了，今天帶你深度剖析二手房和租房的Q1季度表現情況。
土地市場關鍵數據
1、一季度土地成交8宗，成交總建面52.27萬㎡，環比下跌88.42%，同比下14.91%，成交金額為625,770萬元，環比下跌81.58%，同比上漲61.29%。
2、一季度住宅土地成交3宗，成交總建面30.74萬㎡，環比下跌50.58%，成交金額為348,600萬元，環比下跌79.05%。
Q房網觀點：
基於2019年第四季度土拍市場較為活躍，2020年一季度土地市場供應和成交的環比出現明顯下滑，但一季度宅地供應成交較亮眼。宅地供應和成交面積在近三年排第三，已成交宅地面積約佔六成 。隨著市場的逐漸恢復，再加上3月11日深圳提出增加居住用地供應，後續土拍值得關注。
2.1.1 土地供應及成交——成交量價回落 宅地成交面積約佔六成
2020年一季度土地市場成交下滑，共計供應9宗，總建面70.05萬㎡；成交8宗，成交總建面52.27萬㎡ ，環比下跌88.42%，同比下跌14.91%，成交金額為625,770萬元，環比下跌81.58%，同比上漲61.29%。就土地用途來看，宅地成交建面約佔58.81%，商業用地約佔25.89%，工業用地約佔15.30%。
2.1.2 住宅類土地供應及成交——宅地放量 面積在近3年排第三
2020年一季度住宅類土地共計供應6宗，總建面56.52萬㎡；成交3宗，成交總建面30.74萬㎡ ，環比下跌50.58%，成交金額為348,600萬元，環比下跌79.05%。一季度宅地市場表現亮眼，供應和成交面積均在近13個季度中排第三。
2.1.3 2020年一季度8宗土地成交——人才安居獨佔三塊宅地
一季度成交的8宗土地，其中3宗商業用地均坐落南山“最牛”街道；3宗宅地為人才住房，沿用雙限雙競方式，均由人才安居競得；2宗工業用地坐落於坪山。
預售及新房市場關鍵數據
1、2020年一季度住宅新增預售套數為3066套，環比下跌84.07%，同比下跌58.40% 。
2、2020年一季度住宅成交數量為6795套，環比下跌36.57％，同比下跌1.03% 。
3、2020年一季度住宅成交面積為69.44萬㎡，環比下跌36.47％，同比上漲1.56% 。
4、2020年一季度全市住宅庫存的去化週期為9個月。
Q房網觀點：
受疫情影響，年前小陽春行情中斷，一季度預售入市量劇減，新房銷售套數、銷售面積環比均現較大回落，全市新房住宅去化週期保持穩定。剛需仍是市場主力，但一季度高端置業群體發力明顯，新房銷冠為南山豪宅項目。階段性政策支持，加上房地產行業有序復工，預計後續入市項目會逐漸增多，部分被抑制的需求將逐漸釋放。
2.2.1 商品房預售市場—— 環比下跌超八成 住宅套數佔五成
2020年一季度，全市商品房新批預售總套數6146套，環比下跌80.96%，同比下降49.67%；總面積56.03萬㎡，環比下跌83.06%，同比下跌46.14%。2020年一季度，深圳取得預售證的項目共計9個，其中純住宅類獲批預售套數佔五成，商務公寓獲批預售套數佔比24%。新批預售大區在坪山（3個）和龍崗（2個）。（備註：後面的詳情表中體現）
2.2.2 商品住宅預售市場——供應量劇減 主要分佈在原關外地區
2020年一季度，全市住宅類產品新批預售總套數3066套，環比下跌84.07%，同比下跌58.40%；總面積28.44萬㎡，環比下跌84.57%，同比下跌54.93%。受疫情影響，2月乃至較長一段時間內供需兩端停擺，住宅供應量減少，預計隨著疫情好轉，入市項目會逐漸增多。
2.2.3 一季度預售獲批項目——共計獲批9個項目
2.2.4新建商品房成交——同環比皆下跌 小陽春中斷
據Q房網數據研究中心監控顯示，2020年一季度深圳市新建商品房共成交9667套，環比下跌46.00％，同比下跌8.54%；面積共計成交96.31萬㎡，環比下跌41.77％，同比下跌4.60%。
2.2.5 新建住宅成交——成交環比下跌超三成 需求或將延後釋放
據Q房網數據研究中心監控顯示，2020年一季度深圳市新建住宅共成交6795套，環比下跌36.57％，同比下跌1.03%；面積共計成交69.44萬㎡，環比下跌36.47％，同比上漲1.56%。
2.2.6 各區域住宅成交量——寶安成交位居第一 羅湖漲幅最大
據Q房網數據研究中心監控顯示：2020年一季度寶安和龍崗仍為成交大區，分別以2885套、2283套分列成交量前兩名，南山區成交570套位列第三，其他4區量值較少。從2017年到目前，每季度成交均值為寶安最高，達3301套，略高於龍崗平均值。值得注意的是，羅湖一季度成交環比上漲283.33%。
2.2.7 商品房去化週期——全市商品房去化週期為14個月
據Q房網數據研究中心監控顯示，2020年一季度末，全市商品房存量為62234套，以近半年成交數據計算，全市商品房庫存的去化週期為14個月。從各個區域的情況來看，福田區和鹽田區去化壓力較小，其他各區去化壓力較大，尤其是羅湖去化週期長達51個月。
2.2.8 住宅去化週期——全市住宅去化週期為9個月
據Q房網數據研究中心監控顯示， 2020年一季度末，全市住宅存量為25147套，以近半年成交數據計算，全市住宅庫存的去化週期為9個月，庫存壓力較小。從各個區域的庫存情況來看，羅湖區去化週期為54個月，龍崗區去化週期為12個月，其他區域商品房住宅庫存壓力不超過10個月。
2.2.9 全市新房項目排行——高端置業群體發力 關內外均有分佈
2020年第一季度新房成交排名前十項目中，六個項目均價超過五萬，高端置業群體發力，豪宅項目奪冠；受供應影響，排名前十的項目主要分佈在原關外區域。
二手住宅及租賃市場關鍵數據
1、2020年一季度二手住宅成交17174套，環比下跌31.68%，同比上漲64.68%。
2、2020年一季度二手住宅成交均價為63060元/㎡，環比上漲5.11%，同比上漲17.13%。
3、2020年一季度住宅租賃均價76.44元/㎡·月，環比下跌9.49%，同比下跌0.93%。
Q房網觀點：
2020年一季度深圳二手住宅市場表現較前一季度回落，一月有假期臨近影響，春節後持續發酵的疫情導致小陽春行情落空，交易秩序恢復後季度成交環比仍急挫三成。疫情的發生及暫時不完全受控對生產生活產生影響，後續在行業及相關政策多方面支持下，行業復工復產加快步入正軌。
2.3.1 二手住宅成交量——小陽春落空成交急挫 環比降三成同比仍上漲
2020年一季度，深圳全市二手住宅共成交17174套，環比下跌31.68%，同比上漲64.68%；成交面積146.62萬㎡，環比下跌29.19%，同比上漲68.54%。年底突發的疫情導致小陽春行情落空，2月過戶量僅1667套，3月交易秩序恢復，但季度成交環比仍急挫三成。疫情的發生及暫時不完全受控對生產生活產生影響，後續在行業及相關政策多方面支持下，行業復工復產加快步入正軌。
2.3.2 各區域二手住宅成交量——寶安成交量第一 同比漲環比跌
2020年一季度，深圳各行政區域二手住宅成交量環比均出現不同程度下跌，其中寶安區成交4434套居首位，環比下跌31.48%，同比上漲106.33%，為同比漲幅最大的區域。其次是龍崗區成交4090套，環比下跌27.42%，同比上漲68.04%。
2.3.3 二手住宅成交價——改善需求爆發 均價穩中有漲
Q房網數據研究中心監控顯示， 2020年一季度，深圳全市二手住宅成交均價63060元/㎡，環比上漲5.11%，同比上漲17.13%。年底雙11普通住房標準調整，激發改善性住房需求集中爆發，加上近期成交樣本結構性影響，全市二手住宅均價表現穩中有漲，隨著需求結構迴歸常態，價格波動也將趨於平緩。
2.3.4全市及區域住宅成交價——寶安鹽田漲幅明顯
2020年一季度，各區域成交均價保持三大梯隊不變，其中第一梯隊南山區持續兩個季度保持“9字頭”，福田區近“8字頭”；第二梯隊，寶安、羅湖“6字頭”左右；第三梯隊，鹽田龍崗突破“4字頭”。環比變動方面，所有行政區均表現為上漲，其中寶安區和鹽田區漲幅較大，分別為6.13%和6.38%。
2.3.5 深圳市二手住宅租金——環比同比均回落
2020年第一季度，深圳市二手住宅租金均價76.44元/㎡·月，環比下跌9.49%，同比下跌0.93%。從租金變化趨勢來看，經過2019年三個季度租金的穩中上漲，在第四季度達到近年高點後，2020年一季度租金環比明顯下滑，同比也略有下降。外部環境影響市場交易活躍度下降，租金短期內或將進入平緩回落狀態。
2.3.6 區域二手住宅租金分析——南山領跑 租金逆勢微漲
六個行政區中，南山、羅湖、福田三區的租金價格高於全市平均價格，南山最高，羅湖次之，兩區單價均超過110元/㎡·月。寶安、鹽田、龍崗三區的租金價格低於全市平均價格，其中以龍崗區租金水平為最低，為48.56元/㎡·月。2020年一季度，南山區也是六大行政區中僅有的租金逆勢上漲的區域，同比上漲8.23%，環比微漲2.90%，達118.20元/㎡·月。
2.3.7 二手住宅租賃單價偏好——90元/㎡·月以下佔七成
2020年第一季度，全深圳有七成的物業月租金單價在90元/㎡·月以下。分區域看，福田、南山租金單價最高，這兩個行政區租金單價在70元/㎡·月以上的佔比分別為97%、96%；羅湖區租金單價集中70-110元/㎡·月區間，佔比近六成；寶安區、龍崗區和鹽田區集中在40-70元/㎡·月，龍崗40元/㎡·月以下佔比全市最高，為26%。
2.3.8 二手住宅租賃總價偏好——6000元以下是主流 龍崗鹽田最實惠
2020年第一季度，全深圳有近七成租賃成交租金總額在6000元以下，其中寶安區、龍崗區、羅湖區和鹽田區的租金總額集中在2000-6000元，龍崗這一租金總額物業佔比超過80%。南山區物業以4000-8000元為主力，佔比超過一半。福田區租金總額較為均勻地分佈在4000-10000元段。總體來看，月租金6000元以下是主流，在龍崗和鹽田區有更多租金較低經濟實惠的物業；而月租金過萬元的物業在福田和南山分佈較多。
2.3.9二手住宅租賃面積偏好——90㎡以下中小戶型為主
2020年第一季度，全深圳成交租賃面積90㎡以下佔比超過7成，為74%，各行政區域情況與全市情況基本一致。其中龍崗區和寶安區的租賃物業成交中，50-90㎡的集中度最高，均為60%。 50㎡以下小戶型在羅湖和鹽田兩區成交佔比超過四成，羅湖區主要是供應結構影響，鹽田區則更多是成交樣本結構影響所致。
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