2016年這一波房價快速上漲起始於深圳，而後席捲全國。那麼當前疫情之下深圳樓市的近況如何呢？
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深圳豪宅日光
最近深圳豪宅大賣的消息紛紛刷屏。
招商蛇口太子灣·灣璽推出N3棟70套公寓，單套總價2000-5000萬，均價11萬/㎡。即使有疫情的影響，也擋不住土豪購買深圳豪宅的熱情，戴著口罩也要買買買！
據說，由於現場人數較多，街道辦相關人員與警察也到現場，限制人流。
最終半天賣光，70套公寓貨值20-30億！
另一方面，由中國房地產業協會主辦的中國房價行情數據顯示，深圳2月份二手房均價達到72668元/㎡，同比環比均大漲超10%，價格再創歷史新高，在2月份全國城市排行榜位列第一。
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杭州千萬豪宅銷售好於去年同期
深圳豪宅遭到瘋搶，那麼近年崛起的網紅城市杭州情況又如何呢？
最近一週，杭州主城區普通住宅套均價要504萬元，鳳起潮鳴以72000元/平的平均售價，成為錢塘江兩岸在售單價最貴的房子。
2020年至今，杭州總價一千萬以上的豪宅成交484套，數量遠超去年同期（191套），漲幅153%。成交豪宅的平均房價61162元/㎡，上漲2.7%。
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寧波房價過去兩年普遍翻倍
回到寧波，房價從2016年開始猛烈上漲。比如東部新城的融創信達寧波府2017年開盤價約31000元/平，目前二手掛牌價已經突破5萬元；北侖濱江新城2017年還是約8000元/平的樣子，如今也突破2萬元/平，很多地方的房價幾乎是翻了一番。如今寧波市五區均價在25000元/平，中心城區的房價普遍都在3萬+，對比普通工薪階層的工資水平，房價不可謂不高。
去年上海易居房地產研究院公佈的房價收入比，深圳為36.1，杭州16.7，寧波為12.1，即一家人不吃不喝在深圳要36年才能買一套房，而寧波這個數字是12年。
一般而言，在發達國家，房價收入比3-6為合理水平；而對於發展中國家而言，經濟飛速發展，住房需求快速釋放，房價多半都會經歷快速上漲過程。以此來看，
房價收入比6-9均可視作合理水平。顯然，目前多數城市的房價收入比都偏高。簡言之就是房價太高了！
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高房價背後的邏輯
存在即合理。
自從1996年央行開始公佈M2（廣義貨幣供應量）數據以來，絕大多數時候，我們看到的M2都是一副超級馬拉松運動員的樣子，永遠鬥志昂揚地快速奔跑。2015年M2增速為13.3%，2016年M2增速為11.3%，2020年1月的M2餘額202萬億，增速8.4%，雖然目前M2增速有所回落，但是它長期超高速奔跑，必然帶來
資產價格飆升，特別是房價大幅上漲。房地產界有句名言是房價短期看政策，中期看土地，長期看人口。
2016年以來的房價上漲源於貨幣化棚改政策。道理很簡單，地方政府瘋狂的拆遷城中村，從國開行拿到大量的現金，這些現金給了棚改戶之後，他們只有一個選擇，就是拿現金去買房，現有的商品房就會被一掃而空，需求旺盛房價自然沸騰。
第二點看供應。
2019年，深圳成交37882套新房住宅，月均成交3157套，深圳目前的庫存僅27633套，按照目前的銷售速度，僅8.8個月即可去化完成。2020年1月到3月份以來，深圳合計預售住宅2362套，供應有限，可謂一房難求！
寧波2019年市六區供應面積737萬平，而成交建面為741萬平，依然處於供不應求的狀態。2019年年底，寧波市六區庫存304.1萬平，按照近一年的去化速度61.7萬平/月，去化週期在4.9月，寧波庫存更顯緊張。
供應不足不僅體現在顯性庫存上，也體現在政府推地的節奏上。
政府推地總是像擠牙膏一樣慢慢地推，這直接帶來的是地價的不斷上揚，地價比作麵粉，房價比作麵包，屢屢發生麵粉貴過麵包的事情。去年以來寧波整個房價體系重塑，東部新城地價破3萬，東錢湖地價接近2萬，奉化地價破萬，房價高企的直接原因就是地價高，地價不降，房價很難下降。
第三點是人口基數和新增人口。
深圳常住人口超2000萬，寧波常住人口超800萬，這些人帶來了房地產市場內生性需求。
另外2019年杭州新增常住人口55.4萬人排名第一，深圳41.2萬人，寧波34萬人。
眾多的常住人口和高人口流入帶來旺盛的購房需求，各城市從2018年開始的搶人大戰，本質上也是搶奪購房群體。東北部分城市房價下跌，主要也是人口流失導致的，可以看到人口對於房價上漲和堅挺的堅實作用。
近幾年，就寧波而言，城市的空間更新拓展很快，產品迭代迅速，TOD地鐵上蓋、科技住宅、公園地產、複合地產類項目層出不窮，品質上邁上新臺階，比如杭派開發企業如綠城的產品在寧波頗受歡迎，加速了城市內生型的
換房需求和投資性需求，對高房價也是一種支撐。05
剛需如何破局？
面對如此高的房價，剛需購房者又該如何做呢？
首先，房價短期或許會有波動，但是長期依然看漲，因此剛需能上車宜早上車，不要有抄底的想法。
其次，優先選擇有大規劃的板塊入手，比如文創港、姚江新城、東錢湖新城等；目前熱門板塊的新房價格已經不低，如果上車困難，二手房也可以考慮，大面積總價高壓力較大，小面積也可以入手，未來可以置換；再者，優先選擇靠譜的品質房企；最後自住帶投資屬性需求，宜選擇小面積、精裝修並且有好的物業加持，未來房產的升值幅度會更高！
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