這兩天我們又接到了局友這樣一個問題。
關於島外新城能不能買馬鑾灣，評測局內部有過幾番討論。
廈門地域面積不大，但是如今島外已經有了五座新城，大家的共識是一樣的，不可能每個新城都發展得一樣好，至少在當下這十幾二十年的週期裡面，就是有人發展的好一點快一點。
所以現在島外選房，選對新城很重要，有的人已經吃了選錯的虧。還記得賣1萬的首開和賣1萬2的陽光城翡麗灣嗎？當年翔安區政府所在的新店先行發展，但卻不是翔安的“元神位”，元神在翔安南。
再舉一個實例，島外選新城，也如同在新城裡選地段一樣——如果回到2012年，你願意花1萬2買泉舜泉水灣3期還是買不到8千的水晶湖郡，如果時間回到2012年，你願意花1萬3買杏林橋頭的萬科金域華府，還是門口路都沒修通的一萬2的中航A？
新城在未來3-5年的發展對當下準備進場的購房者尤為重要，因為究竟是買到“狸貓”還是買到“太子”，在這段時間就會見分曉。
但是，哪座新城會直白的表現出自己是“狸貓”？
又有哪座新城亮相時刻不是自帶高光？
所以我認為局友問能不能選馬鑾灣，實際問的是一個廈門的城市病，一個400萬人口的城市，年GDP4500萬，地方財政收入1300多萬，而單單一座新城的建設，三四年就是千億投入，要想做到一個本島和五座新城火力全開，根本不可能。
所以廈門買房的城市病，買對房子要先站對隊伍—— 一位曾經在16年4萬+價格賣掉五緣灣的鑫海灣，後以3萬6+價格入手集美新城2套一線品質湖景房的局友，用血淚史反覆在告訴我們這個道理。
回到局友的問題，我認為他實際問的是：最年輕的馬鑾灣，到底是不是“太子”？
如果看名分，馬鑾灣當然是太子，2016提出，被冠以“城市副中心”之名，名號甚至大過集美新城、海滄新城，但是曾經比他名號更大的大太子不爭氣，發展一直磕磕碰碰，再加上馬鑾灣新城至今5年發展，也有風光3年沉淪2年的起伏，是狸貓是太子更叫人難辨……
因為過去在馬鑾灣2年多操盤的經歷，對馬鑾灣新城誕生至今的情況和背後故事基本通曉，決定藉著局友的問題，把一段深扒才能剖析出的“馬鑾灣正解野史”進行復盤，給業內業外的朋友做個參考。
而要講馬鑾灣，必須要先講過去60年的廈門發展軌跡。
這次問答我儘量用通俗語言講完，
但是，全文可能很長，前後銜接的維度很多，部分內容你可能無法完整理解。
「一」
廈門城市發展與馬鑾灣“橫空出世”的覆盤
回顧廈門的城市發展，廈門城市規劃從第一版（1955-1980），到目前十三五規劃，已經經歷了十餘版的演變。
但是結合國家發展，城市變遷的歷史重要節點，我們把廈門十餘版規劃總結為四個大版本，而這四個大版本影響了整座城市的發展，而其他的版本只是對這四大版本的優化補充或加強。
|1| 廈門1.0時代
1955-1980 海防時代，杏林是島外第一重地
這個時期的廈門軍港設在嵩嶼，商港設在東渡，整座城市形成工業分佈，舊市區以機械和輕工業為主，湖裡以食品工業為主，杏林以化工、建材、電機、防洪為主，嵩嶼、海滄以造船工業為主，同安以農產品加工和機械工業為主;
1955-1958，隨著廈門海堤及鷹廈鐵路的通車，杏林成為島外第一重地，1959年馬鑾灣由港口圍海改田地，新陽海堤建成，馬鑾從軍方停靠港變成為杏林工業區農耕擴展地。
|2| 廈門2.0時代
1980-1990 以本島為核，環西港佈局
廈門市城市總體規劃修編 （1980-2000）
1980年，是廈門改革開放發展的元年，80年規劃整整影響了廈門20年，是暨1955版規劃後的第二個大版本，而後84年，廈門經濟特區範圍被批准擴大到全島。
94年廈門被確定為副省級城市，但是這二十年期間廈門整體的海灣型城市格局沒有大變化。
在80版規劃中，廈門的城市空間發展被定性為以本島市區為核心，包括鼓浪嶼、集美、杏林、馬鑾、海滄等衛星城鎮，組成“六片一環”的組團式環西港佈局。
第一個大版規劃的二十年，明確了島外杏林的優勢；而第二個版本的二十年，強化了整個環西港佈局的優勢。
|3| 廈門3.0時代
2000-2014 全面跨島，東西並重
這十五年與馬鑾灣無關
97年香港迴歸後，深圳作為經濟特區發揮的對港作用，成為廈門對臺作用的先行和借鑑。此時的中國，處在一個深化改革開放的階段，通過一國兩制的方式，世界看到了中國在外涉上的睿智和共盟發展。
2001年中國加入WTO，更是標誌了對外開放的新紀元。作為四大經濟特區中唯一對臺發揮作用的城市，以及中國東南沿海最重要的港口、貿易城市，對外的作用也更加突出，城市的空間發展伴隨著對外深化開放以及對臺穩定，有了大幅拓展。
其中發生了幾個重要的事件：
2002年，廈門提出全面跨島發展戰略
2003年，廈門劃杏林歸集美，同安分同安翔安，廈門從此分六區。
2005年，時任廈門市委書記的何立峰，在全面跨島發展的第二個節點，十一五規劃中提出環東戰略。
在這十四年中，廈門發展開始東西並重，在部分關鍵領導人任期內也有過東大於西的躍進。但是城市空間的拓展，除了國運的節點，政府的推手，經濟的落地與否依然是成敗的關鍵。所以，從現在廈門的城市版圖中可以看到，環西的產業優勢並沒有打破。
廈門市城市總體規劃修編 （2004-2020）
|4| 廈門4.0時代
2015-2030 環西戰略迴歸，馬鑾灣翻身
作為廈門第五座新城橫空出世
現行廈門的城市規劃是歷史上的第四個大版本。
這版規劃的提出正值特區成立35週年，改革開放邁入第二個三十年，中國穩定成為世界第二大經濟體，自2013年一帶一路國家級頂層戰略提出，中國開始加快全球佈局。
這個時期的廈門，發展面臨著一個難題和一個新的契機。難題是中國沿海城市群發展的內部競爭，京津冀，長三角，珠三角三大國家城市群的壯大，中短期內壓縮了類似廈門、青島這樣沿海區域中心城市的產業發展，廈門過去十年新興發展的信息技術，軟件技術，精密製造等受阻。
而新的契機，正是中國成為世界經濟霸主的戰略需求，廈門被賦予發展為中國東南海岸的國際海灣都會，這個戰略的落地，又推動著廈門必須繼續做大做強，而且如同80年對臺作用，2000年改革開發深化，這一次對廈的要求，不論當前廈門經濟發展如何，必須使命必達。
所以，我們看到了現任住建部部長，時任廈門市委書記的王蒙徽，在十三五規劃中鎖定了廈門第四個城市大版本規劃，至2030年不變。
這版規劃是在第一大版本定位環西佈局，第二大版本強化環西優勢後，環西發展的第三次加強，島外新城第五子——馬鑾灣新城被正式提出。
“十三五”新城建設片區佈局示意圖
這一版城市規劃背後隱含戰略意圖清晰可見：廈門將過往最被倚重的圍繞港口、物流的優勢產業極致放大，以帶動整個城市經濟的提升。
所以我們看到了這一期間幾件大事：
1.2015年，中國第二批自貿區，劃在東渡和海滄
2.中國首條跨海地鐵（地鐵二號線），和跨海深度最深的隧道（第二西通道）同時在西海岸推進。
3.馬鑾灣挖海造地，四年日新月異，比過去集美新城的建設速度還快一倍。
4.2019年，馬鑾灣規劃升級擴容，集美前場物流園也被納入新城版圖中。
5.️東部開始承載城市門戶和城市形象的作用，廈門新機場，廈門新會展中心，承辦2023年亞洲盃的廈門新體育場相繼在翔安南開建。
————————————————————————————
如果以上回顧太長看不懂，那麼這條結論請務必細看，馬鑾灣並不是2015年才提出，自1980廈門設立特區，它就已經是廈門“環西海域”建設的一個重鎮。
1.在經濟特區的地位被放大以及對臺關係相對穩定時代背景下，2000年後，廈門開始做大，期望做強，跨島戰略的提出讓整個城市鋪開建設。但經過十餘年的發展，廈門新經濟產業的探索遇到瓶頸。
2.2015年，馬鑾灣新城的出世，其實是廈門產業、經濟發展遇到瓶頸和競爭格局的壓力後，戰略性的迴歸。在港口自貿，生物醫藥……等優勢產業帶中，馬鑾灣的銜接作用尤為突出，所以他必然會成為廈門的第五大新城，這是城市產業調整的必然選擇，也是城市格局發展的必然結果，交通與造地大輸血就此展開。
————————————————————————————
「二」
規劃落地五週年，馬鑾灣新城沉浮史
歷史的發展是一個長期的過程，買房則是一個相對短期的決策。能看到多遠的過去，決定了你能看到多遠的將來。
所以只有回顧廈門的發展歷程，我們才能把視野放到城市運營、國家的發展層面來看馬鑾灣。
那麼現在，我們還是要說一說馬鑾灣現階段是否值得來買房？
雖然新城成立到今天僅短短五年，但從一個城市操盤手的角度，馬鑾灣已經進入第三個操盤週期。
簡單回顧過往兩個週期：
|1| 2015-2017
馬鑾灣高調亮相，3年風火背後的三大推力
2015年，在時任海滄區委書記zyf的推動下，馬鑾灣新城規劃面市，當時的馬鑾灣新城開發建設指揮部是市政府直屬單位，屬於跨區溝通管理部門，從行政級別來看不難看出政府開發馬鑾灣的決心。
另外，新城建設的火熱離不開商品房的集中開發。在新城啟動初期，恰逢整體市場上行期，海投重倉馬鑾灣，與龍湖、海爾、融僑、泰禾等私企同臺唱戲，共同發聲。
所以在這個時間點內，馬鑾灣的火熱是政府、市場以及房企進場高調發聲三大推手共同造就的。
No.1
|2| 2018-2019，
龍頭房企離場，城建快馬加鞭
17年馬鑾地塊出讓銳減，18-19年又恰逢市場下行期，龍頭國企和私企兩個分化。
面上的國企海投盤面受困調轉槍頭，前期版塊內的民企大都售罄離場，剩下龍湖、融僑有少量存貨，海爾則選擇在這一時間段封盤。馬鑾新城就此進入了兩年的沉寂期。
但儘管如此，幹底活兒的國企依舊快馬加鞭。過去四年的時間裡，馬鑾灣900多億固投，城建一刻沒停。從灘塗遍佈螃蟹田到現在生態公園開放，短短4年內"兩環"基本成型，"三縱"順利通車，城建已然發生了改天換日的變化。
|3| 2020年再起，
馬鑾灣新城路在何方？
2019年末，馬鑾灣規劃被修正，規劃面積由37平方公里擴大為45平方公里，前場物流園脫離集美入納入馬鑾灣。與此同時，地鐵2號線的通車，加之預計今年通車地鐵4號線以及2023年通車的6號線，馬鑾灣將會成為廈門地鐵網絡最為密集的新城。新城的樞紐地位被進一步強化。
在城建方面，2020年度計劃投資310億，相當於過去4年的1/3。可想而知，接下來又將是一場鉅變。
更讓人驚喜是，2020年，馬鑾灣新城片區指揮部將產業用地面積增至863萬平方米，招商規格也進行了新的升級。除此之外，做明星項目的頭部國企私企進場，必然也會進一步提升區域內的產品力及區域熱度。
————————————————————————————————
綜上，從短期來看，我們雖無法斷言馬鑾灣在城市公建等明面上會有突飛猛進的進展，比如傳言的廈門塔落地，8大場館開建等等
但對於廈門而言，經濟最主力的抓手就是廈門的國企，國企的強大執行力就是新城城建最有力的保障。所以國企扎堆乾的地方，必然值得期待，而現階段的進駐馬鑾灣在國企量級及數量的優勢是其他區域所無法比擬的。
居住層面，馬鑾灣先天的山海景觀優勢決定了其宜居屬性。
地理位置上他同樣有著其他的新城無法複製的優勢，銜接集美、海滄、島內西部形成環西海岸，隨著第二西通道，地鐵2號線的開通、加之已有新陽隧道、海滄大橋等路網，使其能夠便捷通達廈門目前最為成熟的板塊，足以吸引成熟板塊的人口外溢。
所以，當馬鑾灣總體均價處於海滄名校二手房及集美新房之間的時候，從長期持有角度，馬鑾灣的價值還有很長很長的長尾效應，價值發酵一直在持續。
閱讀更多 好房評測局 的文章
關鍵字: 想象偉大的一平方公里 美好，一直在身邊 深圳
