重磅文件終於靴子落地。4月9日，中共中央、國務院印發《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，這是中央關於要素市場化配置的第一份文件。《意見》充分發揮市場配置資源的決定性作用，更好發揮政府作用，分類提出土地、勞動力、資本、技術、數據五個要素領域的改革方向和具體舉措，構建更加完善的要素市場化配置體制機制。其中，戶籍制度改革、土地制度改革都與房地產市場產生直接或間接影響。
分類施策循序漸進，要補市場體系短板此次政策有哪些重要改革突破？
《意見》明確要素的範疇為土地、勞動力、資本、技術、數據，並從各要素共性出發，為從整體上深化要素市場化配置改革明確了基本原則。
土地要素方面，著力增強土地管理靈活性，靈活產業用地方式，靈活土地計劃指標管理，適應經濟社會發展需求；勞動力要素方面，著力引導勞動力要素合理暢通有序流動，暢通落戶渠道，暢通職稱評審渠道。資本要素方面，著力完善多層次的資本市場制度，完善股市基礎制度建設，完善債券市場統一標準建設；技術要素方面，著力激發技術供給活力，促進科技成果轉化，激活產權激勵，激活技術轉移機構和技術經理人活力。此次一大亮點是，明確將數據納入生產要素範圍，提出著力加快培育數據要素市場，全面提升數據要素價值。
對此，國家發展改革委有關負責人表示，數據生產要素屬性的提升，關係經濟增長長期動力，關係國家發展未來。“世界各國都把推進經濟數字化作為創新發展的重要動能，在前沿技術研發、數據開放共享、隱私安全保護、人才培養等方面做出前瞻性佈局”。
為何要推進要素市場化配置？國家發展改革委有關負責人表示，與商品和服務市場相比，土地、勞動力、資本、技術、數據等要素市場發育相對滯後，市場決定要素配置範圍有限、要素流動存在體制機制障礙、新型要素市場規則建設滯後等，影響了市場對資源配置決定性作用的發揮，成為高標準市場體系建設的突出短板。
針對文件的出臺，“將會對深化經濟體制改革產生長遠的基礎性影響，在當前形勢下，對於對沖疫情影響、有效激發各類要素潛能和活力，也具有重要的現實意義”。
首提“戶籍准入年限同城化累計互認”
都市圈同城化建設加速，預計周邊房地產開發機會增大
此次政策明確戶籍制度的改革內容，對於後續新型城鎮化的發展有積極作用。尤其是在新冠肺炎疫情衝擊下，全國宏觀經濟三駕馬車包括出口、投資和消費都受影響，所以新型城鎮化成為當前穩定經濟的一個重要動力。
《意見》明確指出，將推動超大、特大城市調整完善積分落戶政策，探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實現戶籍准入年限同城化累計互認。暢通勞動力和人才社會性流動渠道，完善技術技能評價制度，加大人才引進力度，進一步打破戶籍、地域、身份、檔案、人事關係等制約。事實上，早在2019年12月，就提出全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。
而此次政策新意在於，首次提出“戶籍准入年限同城化累計互認”的概念，“經常居住地”將成為落戶的一個重要評判標準。通俗來說，若某就業者在長三角A城市工作，後續又到長三角B城市，那麼在B城市落戶中，也可以把A城市的居住、社保等情況考慮進去，這樣在積分落戶方面就相對會降低要求。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，真正體現了大城市戶籍政策惠民的導向，預計後續此類城市的落戶政策改革後，相關居民也將享受更為寬鬆的購房條件，相關購房需求也容易被激活起來。
另一方面來看，此次政策明確要大力推進都市圈同城化建設，深入實施《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》，後續圍繞都市圈和核心城市，會形成更為明確的支持政策。嚴躍進認為，“尤其是結合軌道交通建設等內容，後續對各類郊區將形成更好的發展條件。基於此，預計後續一些省會城市周邊的地產開發機會將增大”。
農地入市指導文件將出臺
近郊區市場或成房企重點關注的內容
從《意見》內容看，土地要素改革也和房地產有著較為密切的關係。一直以來，改革開放以來，土地作為最為基本的生產生活要素，其市場化程度相對滯後。今年1月，新修訂的《土地管理法》正式實施，在土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理等方面進行了較大幅度的完善；作為一項重要配套法規，3月自然資源部也將《土地管理法實施條例（修訂草案）》對外公開徵求意見。
此次《意見》明確提出，推進土地要素市場化配置，建立健全城鄉統一的建設用地市場，深化產業用地市場化配置改革，鼓勵盤活存量建設用地，完善土地管理體制。其中一個亮點是，作為建立統一城鄉建設用地市場的一項重要內容，“農地入市”的指導文件有望加快制定。啟動新一輪農村宅基地制度改革試點，完善城鄉建設用地增減掛鉤政策，為鄉村振興和城鄉融合發展提供土地要素保障。這意味著，嚴躍進分析認為，“集體建設用地入市的政策今年預計會比較多，這對於後續農村土地市場的發展有積極的作用。客觀上說，後續一些城市的近郊區市場或是土地改革力度大的區域，也是房地產企業所需要重點關注的內容。
相關數據就顯示，2017年以前批而未供的土地大概還有1450萬畝，而2019年全國安排的新增建設用地計劃總量是500萬畝，應該說存量盤活還有比較大的潛力。土地要素改革另一個亮點是，著力增強土地管理靈活性，靈活土地計劃指標管理。
《意見》明確將在國土空間規劃編制、農村房地一體不動產登記基本完成的前提下，建立健全城鄉建設用地供應三年滾動計劃。對此，業界評論認為，、計劃指標跟著項目走，只要是實實在在有效的項目，符合規劃、產業政策和用地定額標準就給配計劃指標，增量的安排上就能夠做到更精準、更有效。土地要素。總體來看，完善要素市場化配置，國家發展改革委有關負責人強調，將有助於生產要素從低質低效領域向優質高效領域流動，支撐實體經濟發展，形成協同發展的產業體系。
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