1競爭將更加激烈
以購物中心為例，本來2018年預備新開業的商業項目數量超過850個，但由於各種原因而導致實際開出的數量是533個，整體開業率僅達60%左右。至2019年3月，全國開業購物中心項目約72個，商業總體量約532萬平方米（不含專業市場、文旅項目）。而2019年全國擬開業購物中心項目約982個，商業總體量約8622萬平方米！
看前面一片繁榮，卻又有誰知道未來會廝殺至血流成河？
商業地產的未來沒有想象中那麼美。
2你只是太快了
而這就是現狀。
3你的創新並不足以構成壁壘
同時這些拔地而起的購物中心有著明顯的趨同性，外觀漂亮，硬件設施很好，卻是千篇一律的模樣：
超市+百貨、超市+影院、影院+餐飲
即使換一座商場後只是把家樂福換成了大潤發，百老匯換成了CGV，星巴克換成了Costa。無非是你多了一座摩天輪，他多了一條地下河，開發商費盡九牛二虎之力抄襲了自己都感動哭的奇思妙想，但卻沒想到消費者並不很買賬。
玩膩了，還不如去淘寶。
4讓價值迴歸
5那麼如何去做商業運營？
其實很多老牌的商業地產商都已給出了答案，比如凱德、比如華潤、比如砂之船，他們都是靠運營來實現項目的長久發展和項目增值，多數人只看到他們長袖善舞的金融手段，但忽視了人家項目真做到了讓多數商戶掙到錢這個事實基礎。當然雖然運營工作的方式各有差異，但路徑都比較相似，在此筆者只說一些比較小的瑣碎點。
一、前期對於項目有著合理的認知和規劃。
1優質的地段與科學的商業設計。
◆城市研究
對目標城市研究分為好幾個方面，如南北地域、氣候分析、城市政策、城市規劃等方面。比如北方城市四季分明，會導致在項目自身設計時有著供暖系統的設計，進而導致商業的建築成本增加。而南方城市雨季較長雨水較多，則項目的排水體系如何設計又與北方不同，是否需要在項目外部設置遮雨欄等，以便於引導顧客入場消費。政策分析又可以有效判斷出當地政府對於商業地產的看法，譬如城市是以工業或是農業為主，城市未來擴展主導方向或城市對於居民消費的引導，城市規劃方案等。
◆人口研究
◆產業研究屬於很多開發商並不重視的一個環節
譬如華南某工業強市引入了大量的工業企業。這些企業往往佔地面積巨大，有著眾多的廠房和宿舍且交通便利，開車半小時內就可到達市中心區域。很多開發商進入該城市後並沒有去研究城市產業，只是為消化面積而強行建設5A級寫字樓，而客戶本身就有巨大的辦公場所，小型辦公經濟的環境並不存在，你的寫字樓租給誰？又賣向誰？
◆商圈
◆租金的審定與收繳也是運營工作中重要的一部分
只有在一開始就對於租金回報測算時的市場未來狀況有著合理認知，才能夠清晰測算出未來的租金增長幅度以及發展趨勢。
2建立認真的策略來對待商戶。
比如制訂租戶行為管理規範，加強租戶的統一管理。設計、裝修、設施、產品、治安消防、環境衛生、停車場的使用等等的一切，自身先應有一套科學的體系邏輯並嚴格遵守。
管理別人前先管好自己。
3善待你的法務。
一座購物中心之中，最能夠看到全部秘密的只有三個職位。
操盤手、會計還有法務。尤其是法務崗，他的筆下一個字也許就能扭轉乾坤，畢竟即使過OA流程時，會籤欄中的幾十位領導中只有他才會真正的看一遍合同。
而採取寬緊結合的租金收取策略、運營中的真意表達，文本中的邏輯順序和因果關係，多數是要靠他來撰寫。
開拓一個新商戶的成本，是維護一個老商戶成本的六倍。
二、靠前期標杆項目展示強大的運營能力，讓商戶實實在在看到能盈利，在開業前制訂相應的計劃。
1選定合適的商戶進行落位。
讓具有受到市場認可且與自身定位相契合的商戶進場。招商不是什麼商戶都能招進來，只有先對自身項目有著清晰的認知後才去招徠，並達成合作共識。
2制訂認識系統及推廣計劃。
在開業前制訂購物中心業態認識系統，使消費者能深刻認識購物中心的業態功能、分佈、定位和組合方式，消費者在認識到購物中心的業態後，再進一步地深入認識和了解購物中心內所引進的國內、國外等知名零售品牌以及這些品牌在國際上的相關地位。另外製訂向消費者進行促銷推廣的計劃，並鎖定開業時的促銷對象進行宣傳，以求一炮而響。這個促銷對象有兩個方面，一是消費對象，即什麼樣的顧客會來，會消費。二是自身的商戶對象，即促銷活動的參與對象，是聯合主力店進行、或聯合次主力店進行、或個體零售進行、或聯合三方一起進行，均要有明確的規劃。
3制訂有轟動性的市場推廣計劃。
制訂開業時對消費市場有轟動性的市場推廣計劃，使購物中心在開業時對所在城市的消費市場製造出轟動性的效應，從而使消費者清楚其所在城市有一個主題鮮明、業態合理、品牌林立的購物中心已正式開業。
三、開業後儘可能的達成前期的各項經營方案和規劃，以系統的管理運營能力幫助中小商戶。
1幫助商戶經營。
商戶的發展並不是與你無關。
一個好的店長能夠讓一家門店走上正軌，也能讓一家店陷入絕境。但實際上由於管理半徑和個人能力的問題，很多店鋪初期的店長並不一定有著充分的能力和經驗來掌控店面，進而導致店面虧損的情況比比皆是。所以購物中心的運營者一定要想盡辦法來幫助這家店面成長，比如通過購物中心中同類型產品銷售數據比較之後，提供受歡迎產品與不受歡迎產品的對比模型以發現暢銷品和滯銷品、對商戶的營運管理過程的採購產品、採購條件、店鋪形象、促銷方式、人員管理方式等各環節提供專業的有針對性的零售營運整改意見。
儘可能的讓他們度過第一年的經營期。
2建立業績欠佳商戶的長期聯繫機制。
比如與品牌方總部或高層人員定期會面並對存在的問題分析後提出解決方案。誠懇的傾聽商戶需求是商業運營中的基本要求之一，商戶才是購物中心的衣食父母。很多項目的項目總對商戶吃拿卡要，百般欺壓，完全是沒有搞清自己的位置，就是利用手中一點點的小權力來撈取自己的好處。購物中心最主要的業務是為商戶服務，商戶經營業績的好壞直接影響著業主的利益。
可多數購物中心的操盤手對商戶的經營需求理解得並不充分，商戶不是待宰的羊。
3制訂獎懲措施。
比如購物中心對一定時限內商戶達成全場前三時，對該門店、店長的獎勵措施，再比如對整改後依然無法提升的業績欠佳商戶進行合同約定責任，切切實實做到賞罰分明。
4分享消費情報。
對於購物中心消費者在不同位置、不同年齡、不同性別的消費者數據收集，並分享給商戶，並對未來的三年內的消費趨勢進行論證後相互進行策略調整。
6商業地產的下半場，運營為王
不管你承認與否，傳統的商業模式已經在發生變化。真的就是真的，假的就是假的。共享經濟本就是個偽命題，地產和互聯網也是舊有模式已無法支撐繼續高速發展，行業的玩法已在開始轉變，誰先轉的快誰就能活下去。但不管如何去轉變，只有從真實邏輯去推導，才能在下半場存活下去。不是靠營銷、不是靠金融，而是靠顧客的認可才是最終的壁壘。
商業地產如果沿襲傳統粗放經營的模式，路只會越走越窄。
唯一出路，只有是以運營為主。
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