業主認為物業服務不到位，物業費能否拒付？業主不認可新選聘物業企業，物業費能否拒付？業主能否因房屋質量、相鄰糾紛、業主財產被盜問題，拒付物業費？小區存在違章建築、佔用公共綠地等，業主能否以物業公司未盡到管理義務為由拒交物業費？
這些都是蕭山法院在近兩年裡審理的物業欠費糾紛案件中，最常遇見的情況。今天，蕭山法院詳細介紹了為何上面這些，都不是業主拒付物業費的理由。
業主因物業公司履約存在瑕疵拒繳物業費
法院支持催討物業費，但不支持付違約金
蕭山某小區的蔣某，因認為小區存在地下車庫採光井玻璃及單元電梯吊頂破損一直未修理，小區雖為封閉式小區但外來人員進出未登記，綠化被破壞、衛生狀況差，地面車位管理混亂等問題，以物業公司未按合同約定履行義務為理由，拒絕交納物業管理費。
去年，物業公司因此向法院起訴，要求蔣某支付拖欠的物業管理費4405.24元，並支付違約金。
法院審理後認為，物業公司有依約提供物業服務的義務，並積極回應業主的合理要求，不斷改善物業服務水平，業主有依約交納物業費以及配合物業公司物業管理服務、共同維護小區和諧秩序的義務。
物業服務的對象是小區全體業主，具有涉眾性、同質化的特點，且物業費不能完全等同於服務對價，其包含物業服務的必要成本支出須由全體小區業主分攤，若個別業主不及時交納物業費會影響物業公司的正常經營活動及物業服務質量，也會影響到其他已交納物業費業主的利益。
業主對物業服務不滿意，可以通過向有關部門投訴、組建小區業主委員會另聘物業企業、提起相應的違約或損害賠償之訴等方式維護權益。拖欠或拒付物業費並無合法理據。所以法院判決蔣某需支付所有拖欠的物業費。
同時，因物業公司提供的服務存在瑕疵，蔣某也不是無故拖欠物業費，對於違約金訴請不予支持。
物業不是必須知道業主內部自治的合法性
不能因不認同業委會與物業公司而不交物業費
黃某是蕭山某小區的業主，他因為不認同當屆業委會，就以對物業服務不滿意及對業主委員會成立的合法性及業主委員會選聘物業服務企業的程序存在質疑為由，拒絕繳納物業服務費。
法院審理認為，黃某對其抗辯意見未能提供證據證明，自當承擔不利後果。其次，業主委員會與業主大會依法選聘的物業企業簽訂的物業服務合同，對業主有約束力。業主以其不知情或並非合同當事人為由提出抗辯的，法院不予支持。
雖然法律規定，業主委員會只有經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，才能代表業主與物業簽訂物業服務合同。但是，無論是成立業主委員會，還是業委會是否經授權與物業簽訂物業服務合同，均屬於業主內部自治事項。
物業對業主內部自治事項的合法性，不是必須知情的，在無證據證明物業明知業主內部自治事項不合法，且合同簽訂後，物業實際提供了服務的情況下，法院可依合同約定支持物業費訴請。
最終法院判決，支持物業公司追討物業費的訴請。
房屋質量有問題、財物被盜不交物業費
法院：物業費不因個別業主的特殊事由減免
蕭山某小區的楊某，自從2009年裝修入住後，就遭遇很多煩心事。首先是入住不到半年就發現因外牆體裂縫雨天滲水導致裝修黴爛，物業報修後仍未能徹底解決。2010年間家裡接連兩次進了小偷，財物失竊，老人還因此受到驚嚇後離世，楊某認為小區監控設施就是擺設。
2015年時，楊某住房前的排房屋承租戶擅自經營餐飲，其排放的油煙嚴重影響楊某居住生活。種種問題，讓楊某從2010年開始，整整7年來都拒交物業費。
法院審理認為，物業服務針對小區全體業主，個別業主的特殊抗辯不代表全體業主的意見。物業費是物業公司運營的基本物質保障，物業費不因個別業主的特殊事由予以減免。
法院最終也支持了物業公司追討7年物業費的主張。
物業欠費糾紛案數量大漲
案件有著很多類似特點
蕭山法院發現，近幾年裡，法院收到的物業欠費糾紛案量件漲幅大：2016年1月至2018年7月共受理（包括訴前調解分流）物業欠費糾紛案件2703件，審結2623件。2017年的收案數與2016年相比增長24％。其中2018年1－7月受理1060件，審結899件，與2017年同期相比增長121％。
蕭山法院預計，今年全年將受理超過1800件該類案件，且接下去的收案態勢，有可能達到2000件每年。
且法院發現，這些案子中，不僅訴訟理由差不多，還存在很多共同點：物業公司跟一個小區裡的多位業主追要物業費，每個業主欠的金額也不過幾百、幾千，但是雙方間矛盾積累得多，很難調解結案。
於是就出現為了300元物業費，官司要走完一審、二審、執行完整的訴訟流程的情況，這極大浪費訴訟資源。
物業欠費糾紛的化解路徑
物業欠費糾紛案件“高燒不退”，給法院帶來巨大壓力，也佔據了寶貴的司法資源，在立法層面，蕭山法院呼籲開發商與關聯物業公司脫鉤，確保源頭公正；參考勞動仲裁建立調解仲裁製度前置處理糾紛。
蕭山法院表示，現在法院可以踐行的，是整合現有矛盾糾紛調處機制，通過構建住宅小區物業管理體制來提升糾紛處理效果，抓住源頭管理，努力讓大部分案件化解在審理程序之前。
浙江省高院最近也出臺了《關於多措並舉破解案多人少矛盾的若干意見》，提出：針對物業糾紛數量大、涉及面廣的特點，探索建立物業行政主管部門、人民調解、法院和社會有關方面共同參與的聯合調解機制，儘量把該類糾紛案件化解在訴前。推動在物業糾紛較為集中的區域設置專業解紛中心，或在多元矛盾化解中心設置物業糾紛化解專區。充分利用行業性調解組織的優勢化解糾紛。
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