當事人：廣東中廣信資產評估有限公司（以下簡稱中廣信），住所：廣東省廣州市越秀區。
湯錦東，男，1968年10月出生，時任中廣信法定代表人，註冊資產評估師，住址：廣東省廣州市蘿崗區。
黃元助，男，1966年10月出生，時任中廣信員工，註冊資產評估師，住址：廣東省廣州市海珠區。
張曉晶，女，1975年12月出生，時任深圳中合慶會計師事務所員工，經中廣信同意以中廣信名義承做本案評估項目，住址：廣東省深圳市南山區。
依據《中華人民共和國證券法》（以下簡稱《證券法》）的有關規定，我會對中廣信違法違規行為進行了立案調查、審理，並依法向當事人告知了作出行政處罰的事實、理由、依據及當事人依法享有的權利，當事人未提出陳述、申辯意見，也未要求聽證。本案現已調查、審理終結。
經查明，當事人在對羅頓發展股份有限公司（以下簡稱羅頓發展）所涉上海名門世家四期商業廣場項目投資的市場價值進行評估的過程中涉嫌違反多項評估準則，未勤勉盡責，製作、出具的文件有虛假記載。具體事實如下：
一、評估項目基本情況及評估過程
中廣信與羅頓發展約定本次評估目的是確定羅頓發展長期投資中對上海名門世家四期商業廣場項目投資在評估基準日2014年12月31日的市場價值，為羅頓發展會計核算提供參考依據；評估對象範圍包括上海名門世家四期商業廣場A、B、C、D、E區14,803.72平方米商業用房、2,184平方米車庫及其土地使用權；資產價值類型採用市場價值；評估服務費為人民幣5萬元。
約定中廣信於2015年3月4日前提供評估報告電子版終稿，2015年3月10日前提供紙質版正式報告。黃元助是本次評估項目負責人、簽字評估師；中廣信負責人湯錦東為另一簽字評估師；外聘人員張曉晶實際負責本次評估項目的現場勘查與資料收集、評定估算、底稿以及報告的編制工作。
2015年1月17日，張曉晶選取羅頓發展名下住宅交易案例作為可比較案例，使用市場法，估算並確定評估值512,304,620元，在沒有提交黃 元助等中廣信內部審核的情況下，將包含上述評估值的評估明細表通過郵件發給羅頓發展王某智。羅頓發展以上述評估明細表上的評估值進行會計核算，審計機構也在上述評估值的基礎上進行了年報審計。
2015年3月3日，黃元助對張曉晶以前述住宅案例完成的評估報告初稿進行修改後提交中廣信質控部門審核，由於存在計價依據不足及停車場無詢價記錄問題，未通過中廣信的審核。3月4日，黃元助向張曉晶反饋複核部門的複核意見，要求張曉晶依據複核意見修訂評估報告。同日，張曉晶在找不到可比較案例的情況下通過電子郵件向羅頓發展王某智發送該評估報告初稿，評估值仍然為512,304,620元。審計機構於2015年3月6日出具了審計報告。
2015年7月底，由於羅頓發展催要正式評估報告，中廣信也催收評估費用，張曉晶重新進行了詢價，網上獲取2015年7月的3個可比較商鋪案例，將交易日期篡改為2014年12月31日，根據案例調整評估說明，編制工作底稿，同時相應調整評估報告，但仍然維持評估值512,304,620元不變， 最終通過中廣信的審核。黃元助與張曉晶出於“評估報告日期應在審計報告之前”的考慮，最終決定將報告日期倒籤為2015年1月15日，並報湯錦東同意。中廣信於7月底正式簽發了“中廣信評報字〔2015〕081號”評估報告書及同一編號的評估說明書。2015年9月22日，羅頓發展支付了5萬元評估費。
二、未履行適當的評估程序
（一）未對停車場進行詢價
中廣信在本次評估中選用市場法，評估對象包括2,184平方米車庫及其土地使用權，但未對停車場進行詢價。
（二）在商鋪可比較交易案例的交易時間與評估基準日相差7個月的情況下未執行修正程序，且未進行現場詢價。
案例一“浦東中環地鐵旺鋪、6號線洲海路站無縫銜接、陽光天地”與案例三“浦東苗圃路沿街轉角旺鋪”掛牌單價信息發佈時間分別為2015年7月14日及2015年7月26日，均與評估基準日相差近7個月，但未執行相關交易日期修正，而是在評估計算過程中直接在《因素條件說明表》裡將交易日期篡改為2014年12月；案例二“名門世家三期”在底稿中無掛牌單價相關證據。在此基礎上，按現場詢價價格評定估算，但實際未執行現場詢價。
（三）評估底稿倒籤相關文件日期
中廣信根據倒籤的評估報告日期重新調整、編制評估底稿並歸檔，涉及的主要內容如下：第一，倒籤業務約定書的相關日期；第二，倒籤工作底稿中的管理類底稿及操作類底稿相關日期。
中廣信上述行為違反了《資產評估準則——評估程序》第五條、第六條、第二十六條，《資產評估準則——不動產》第二十三條、第二十五條，《以財務報告為目的的評估指南（試行）》第三十一條以及《資產評估準則——工作底稿》第六條、第七條、第十一條的規定。
三、以預先設定的價值作為評估結論
黃元助及張曉晶均知曉羅頓發展已使用2015年3月4日張曉晶發送的評估報告初稿的評估結論，故在2015年7月出具評估報告時，在變更商鋪可比較案例後決定不更改評估結論，只是調整了《評估說明書》的內容，且在《評估說明書》中存在以下多處數據錯誤及前後矛盾的情況下，評估結果依然沿用了512,304,620元的評估值：
一是《評估說明書》中記載的三個可比案例均有現場詢價實際交易價格，但實際未進行現場詢價；
二是可比案例一的現場詢價交易價格與《因素條件說明表》中記載的交易價格前後矛盾；
三是《因素條件說明表》中列明應予修正的因素在《比較因素條件指數表》中未予對照修正；
四是《比較因素條件修正計算表》沒有記載修正係數計算具體方法且根據表中數據無法得出修正係數相關數值；
五是交易案例二使用比準單價公式實際計算結果與記載不一致。
最後，即便按照比準單價公式與《比較因素條件修正計算表》所列數據計算，也無法得出33,500元的比準價格，進而無法得出512,304,620元的評估值。
上述行為違反了《資產評估職業道德準則——基本準則》第八條以及《以財務報告為目的的評估指南（試行）》第六條的規定。
四、製作與出具的《評估說明書》《評估報告書》存在虛假記載
（一）《評估說明書》存在虛假記載
一是《評估說明書》中有關資產清查盤點時間存在虛假記載。張曉晶實際安排高某龍前往上海對名門世家相關房產進行現場盤點、勘查的時間晚於《評估說明書》中的清查盤點時間以及清查工作完成的時間。
二是《評估說明書》中有關交易案例的交易時間存在虛假記載。案例一與案例三的信息發佈時間均為2015年7月份，而《評估說明書》卻將交易時間記載為2014年12月，且指出交易時間與評估基準日較近。
三是《評估說明書》中的評估結果存在虛假記載。黃元助及張曉晶以預先設定的價值作為評估結論，在2015年7月調整商鋪參照物後，卻依然沿用2015年3月評估報告初稿的評估值，而《評估說明書》中存在多處數據錯誤及前後矛盾，且根據列示的參數與公式無法得出上述評估值。
（二）《評估報告書》存在虛假記載
在《評估說明書》的評估結果存在虛假記載的情況下，《評估報告書》評估結論亦存在虛假記載。此外，在2015年7月底正式簽發評估報告時，中廣信不按照形成最終專業意見的日期載明評估報告日，而將評估報告日期倒籤為2015年1月15日。
上述行為違反了《資產評估準則——基本準則》第七條以及《資產評估準則——評估報告》第二十八條的規定。
上述違法事實，有《評估報告書》、《評估說明書》、評估底稿、中廣信提供的《情況說明》、羅頓發展提供的《情況說明》等材料以及相關人員詢問筆錄等證據證明，足以認定。
中廣信的上述行為違反了《證券法》第一百七十三條“證券服務機構為證券的發行、上市、交易等證券業務活動製作、出具審計報告、資產評估報告……等文件，應當勤勉盡責，對所依據的文件資料內容的真實性、準確性、完整性進行核查和驗證”的規定，構成《證券法》第二百二十三條所述“證券服務機構未勤勉盡責，所製作、出具的文件有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏”的行為以及第二百二十六條第三款所述“證券服務機構違反本法規定或者依法制定的業務規則”的行為。
對中廣信的上述違法行為，《評估報告書》的簽字註冊評估師湯錦東、黃元助是直接負責的主管人員，具體執行評估工作的張曉晶是其他直接責任人員。
根據當事人違法行為的事實、性質、情節與社會危害程度，依據《證券法》第二百二十三條的規定，我會決定：
一、責令廣東中廣信資產評估有限公司改正，沒收業務收入5萬元，並處以15萬元的罰款；
二、對湯錦東、黃元助、張曉晶給予警告，並分別處以5萬元、5萬元以及3萬元罰款。
上述當事人應自收到本處罰決定書之日起15日內，將罰沒款匯交中國證券監督管理委員會（財政匯繳專戶）開戶銀行，由該行直接上繳國庫，並將注有當事人名稱的付款憑證複印件送中國證券監督管理委員會稽查局備案。
當事人如果對本處罰決定不服，可在收到本處罰決定書之日起60日內向中國證券監督管理委員會申請行政複議，也可在收到本處罰決定書之日起6個月內直接向有管轄權的人民法院提起行政訴訟。複議和訴訟期間，上述決定不停止執行。
中國證監會
2019年5月15日
END.
聲明：本文內容來源於中國證券監督管理委員會，原標題《中國證監會行政處罰決定書（廣東中廣信資產評估有限公司、湯錦東、黃元助、張曉晶），版權歸原作者所有。 未經同意，不得轉載評估大師公眾號文章。如需轉載，請聯繫評小估微信號：pgds2017。徵得同意後方可轉載，並標註文章來源：評估大師公眾號。更多評估行業資訊內容，請關注評估大師公眾號。
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