案情簡介：
2007年1月1日，深圳市龍崗區城中村改造辦公室《關於布吉街道金稻田片區改造項目確定改造單位相關問題的函》（深龍城改函（2007）176號）確定寶源公司為該項目首期約10萬平方米改造範圍的改造單位。2009年7月20日，寶源公司與布吉投資公司簽訂《拆遷補償安置協議書》。2011年3月9日，寶源公司與案外人深圳市卓利達實業有限公司簽訂《拆遷安置補償協議書》。
2011年9月25日，布吉投資公司召開股東大會，決定撤銷與寶源公司簽訂的上述《拆遷安置補償協議書》。2011年11月23日，寶源公司致函布吉投資公司，對撤銷事宜提出異議，要求繼續履行該協議。2011年12月7日，首期改造範圍10萬平方米內另一業主案外人布吉一村與布吉投資公司控股股東百合控股簽訂《合作協議》，約定布吉一村將其所有的首期改造範圍內的房產與百合控股合作開發。
2012年3月23日，布吉投資公司認為寶源公司已喪失更新主體資格，向寶源公司書面發出《關於暫停履行安置協議書通知》。隨後，布吉投資公司向深圳市龍崗區人民法院提起訴訟。請求判令：1.解除布吉公司與寶源公司簽訂的《拆遷補償安置協議書》；2.寶源公司賠償布吉公司違約保證金人民幣500萬元。
法院觀點：
關於違約問題。法院認為布吉投資公司的行為屬於不當設置合同履行障礙，其無意案涉《拆遷補償安置協議書》合同目的的實現。《拆遷補償安置協議書》因無法滿足城市更新政策單一主體的要求被認定為合同事實上不能履行而被判決終止履行，終止履行的原因與布吉投資公司存在關聯，應當認定布吉投資公司違約。寶源公司積極履行合同義務，對合同被終止履行不存在過錯。
關於賠償問題。寶源公司向案外人銀龍公司支付4500萬元股權轉讓款雖與《拆遷補償安置協議書》的履行存在一定關聯，但對於寶源公司購買銀龍公司股權是否為推進案涉項目開發而支出的必要且合理費用，寶源公司並沒有提供充分證據證明，且寶源公司出資購買該股權後也獲得了相應對價的股權，故不能認為該股權轉讓款為其損失。寶源公司履行案涉協議的目的是通過獲得合法改造資格，以取得案涉土地的開發權利，並得到更大的經濟利益。寶源公司為履行案涉協議而支出的相關費用並非其損失的全部。在該可得利益損失為雙方在簽約時所能預見的情況下，認定寶源公司直接損失的同時一併支持該公司主張的違約金，其總額並未超出直接損失與可得利益損失的範圍。寶源公司提出的土地增值損失賠償，系對合同可得利益損失的主張。此外案涉協議涉及房地產開發，而非純粹的土地使用權轉讓，具有較大商業風險，認定土地增值部分的利益損失不具有確定性，對該土地增值損失不予支持。
關聯案例1：
案件名稱：深圳市布吉投資股份有限公司與深圳市寶源置地有限公司房屋拆遷安置補償合同糾紛上訴案
審理法院：廣東省高級人民法院
案 由：房屋拆遷安置補償合同糾紛案
裁判觀點：法院認為，根據《拆遷安置補償協議》，布吉公司應將原東光廠的房地產和附屬設施於2012年10月31日移交給寶源公司開發。但布吉投資公司於2011年9月25日召開股東大會，決定撤銷與寶源公司簽署的上述協議，並登報公示。上述行為表明布吉投資公司在合同履行期間即以自己的實際行為表示不願意繼續履行合同。其次，布吉投資公司作為合同締約方，其履約方式應該有利於合同目的的實現。本案百合控股與布吉投資公司有密切的關聯關係，兩公司的法定代表人相同，且百合控股系布吉投資公司的控股股東。2011年12月7日，百合控股和布吉一村簽訂合作協議，布吉一村將與涉案土地位於同一規劃項目範圍內約8600㎡土地交由百合控股開發，該事實導致布吉投資公司與寶源公司之間履行《拆遷安置補償協議》發生爭議。布吉投資公司以該事實為由主張不安抗辯權，有設置合同履行障礙之嫌。因此，布吉公司行使不安抗辯權不符合法律規定，無權單方解除合同，亦無權請求寶源公司賠償違約保證金。
由於同一規劃項目範圍內約8600㎡房地產的業主布吉一村已經明確表示無論其與百合控股簽訂的合作協議有效或無效，其今後將拒絕與寶源公司簽訂改造協議，按前述深圳市的有關規定，寶源公司今後已不可能獲得涉案項目的改造資格，《拆遷安置補償協議》事實上已經不具備繼續履行的條件，故法院判決終止履行該《拆遷安置補償協議》。
關聯案例2：
案件名稱：深圳卓利達實業有限公司與深圳寶源置地有限公司房屋拆遷安置補償合同糾紛案
審理法院：深圳市中級人民法院
案 由：房屋拆遷安置補償合同糾紛
裁判觀點：本院認為，卓利達公司與寶源公司簽訂的《深圳市龍崗區布吉街道XXX舊改項目中片區拆遷安置補償協議書》是雙方真實意思表示，不違反國家法律法規的效力性強制性規定，合法有效，雙方應全面適當的履行各自的合同義務。寶源公司不能證明在原定的改造期限屆滿後其更新主體資格得到了政府確認。且由於同一規劃項目範圍內的業主布吉一村已經明確表示今後將拒絕與寶源公司簽訂改造協議，寶源公司未能成為涉案城市更新單元的單一權利主體，今後不可能獲得涉案項目的改造資格，故卓利達公司、寶源公司之間的協議已經不具備繼續履行的條件。而卓利達公司關於解除合同的訴請中涵蓋了終止履行合同的意思表示，原審判決終止履行合同並無不當，本院依法予以確認。
關聯案例3：
案件名稱：深圳市寶源置地有限公司與深圳市布吉一村股份合作公司、深圳市百合控股集團有限公司確認合同無效糾紛再審複查與審判監督案
審理法院：廣東省高級人民法院
案 由：確認合同無效糾紛案
裁判觀點：本院經審查認為，根據一、二審查明事實，2011年12月7日，布吉一村公司與百合控股公司簽訂了一份《合作協議》。寶源置地公司申請再審以布吉一村公司與百合控股公司簽訂《合作協議》系惡意串通，損害第三人合法利益，以合法形式掩蓋非法目的等為由，主張該《合作協議》無效。但寶源置地公司未能提供證據證明其主張，原審法院未予採納，符合法律規定。布吉一村公司的股東大會決議屬於該公司的內部決議，原審認為不影響布吉一村公司作出的對外產生效力的協議，並告知該內部決議是否存在虛假簽名，不屬於本案的審查範圍，相關當事人可另循法律途徑解決，亦無不妥。寶源置地公司申請再審的理由依據不足，本院不予支持。
關聯案例4：
案件名稱：深圳寶源置地有限公司與深圳卓利達實業有限公司、深圳市百合控股集團有限公司合同糾紛
審理法院：深圳市中級人民法院
案 由：合同糾紛
裁判觀點：本院認為，本案為合同糾紛，合同當事人僅在違反約定或法定的合同義務即違約時方應承擔賠償等違約責任。卓利達公司於2014年起訴寶源公司要求解除合同時（即關聯案例2），該案生效法律文書認定，因布吉一村公司已在2011年12月7日與百合控股簽訂合作協議，且其後明確表示拒絕與寶源公司簽訂改造協議，根據深圳市城市更新的有關規定，寶源公司已不可能獲得涉案項目的更新實施主體資格，卓利達公司、寶源公司之間的協議已不具備繼續履行的條件，而卓利達公司基於前述已發生的履行障礙事實，起訴請求人民法院裁判解除涉案協議，既已經生效判決確認可終止履行，其尋求司法裁判確認的行為也未逾越行使民事權利和訴訟權利的合理界限。雖然卓利達公司就同一更新項目在2014年8月15日另與世紀百合公司簽訂協議，但因布吉一村公司早前已明確表示拒絕與寶源公司簽約，構成寶源公司繼續該更新項目的障礙，針對此類情形，《中華人民共和國合同法》第六十八條第一款第四項已規定合同當事人在對方喪失或可能喪失履約能力時可行使不安抗辯權，當事人在己方負有先履行義務的情況下尚且可據此暫停履行義務，舉重以明輕，在卓利達公司不存在未履行到期義務的情形下，其基於寶源公司出現履約障礙而另尋交易機會，參照前述立法價值取向判斷，並無明顯可歸責之處，僅在其存在《中華人民共和國合同法》第一百零八條所規定的預期違約行為時，方可認定其構成違約。
本案中，沒有證據顯示卓利達公司與本案其他被告之間在法定代表人、股東、實際控制人以及相互持股關係等方面存在聯繫，除寶源公司的單方陳述外，並無證據顯示布吉一村公司拒絕與寶源公司簽約，以及布吉投資公司違約停止履行與寶源公司之間的協議，系經由卓利達公司唆使、誘導或串通共謀後所為。
關聯案例5：
案件名稱：深圳寶源置地有限公司與深圳市百合控股集團有限公司、深圳市世紀百合房地產開發有限公司侵權責任糾紛
審理法院：廣東省高級人民法院
裁判觀點：關於本案是否構成重複起訴的問題。本院認為，《合同法》第一百二十二條規定受害人在發生責任競合時有權選擇違約之訴或者侵權之訴予以救濟，其目的是通過賦予受害人多項請求權來強化對其人身、財產權益的保護。《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（一）》第三十條規定受害人在發生責任競合時，有權在訴訟中變更請求權基礎。無論是《合同法》第一百二十二條還是《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（一）》第三十條規定，均未限制當事人基於不同請求權就同一事實分別起訴的權利。本案侵權之訴與前案違約之訴的基礎法律關係不同，因此訴訟標的不同，且本案和前案當事人亦不相同，不符合《最高人民法院關於適用的解釋》第二百四十七條規定的重複起訴的法定條件。
關於百合控股、世紀百合公司、布吉投資公司的行為是否構成侵權的問題。本院認為，雖然民事主體的合法權益屬侵權責任法的保護範圍，但對侵害債權行為的過錯認定，不應簡單以行為人是否明知債權存在作為判斷依據。因為，自由競爭乃是法律所容許的經濟上的重要原則，即使行為人明知他人債權存在，仍可基於市場自由競爭以及債權人平等原則依法取得相同內容之債權，縱使在後債權可能影響在先債權實現，亦不具備法律上的可責難性，否則將會嚴重影響社會交易活動和正常的競爭秩序。本案中，雖然寶源置地公司早於2007年即被當地行政主管部門確定為案涉金稻田項目的改造單位，並與布吉投資公司等部分權利主體在先簽訂了拆遷補償安置協議，但寶源置地公司並未在規定的5年期限內完成拆遷改造工作。之後隨著《深圳市城市更新辦法》《深圳市城市更新辦法實施細則》頒佈施行，現行法律允許任一市場主體參與到城市更新項目實施主體的申請競爭中，項目內各權利主體亦有權根據自身利益考量選擇簽約主體，寶源置地公司並不因與部分權利主體的在先簽約行為，獲得對項目內其他權利主體的優先締約權。包括百合控股公司、世紀百合公司在內的其他市場主體仍可基於意思自治與項目內其他權利主體簽訂拆遷安置補償協議，自由參與該項目更新實施主體的申請競爭，其締約行為不具有違法性，即使該行為可能影響寶源置地公司在先合同債權的實現，亦不應認定簽約主體存在主觀過錯。
相關法條：
《中華人民共和國合同法》
第九十一條：有下列情形之一的，合同的權利義務終止：
（一）債務已經按照約定履行；
（二）合同解除；
（三）債務相互抵銷；
（四）債務人依法將標的物提存；
（五）債權人免除債務；
（六）債權債務同歸於一人；
（七）法律規定或者當事人約定終止的其他情形。
第九十三條：當事人協商一致，可以解除合同。
當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
第九十四條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
《最高人民法院關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》（法發〔2009〕40號）
11.人民法院認定可得利益損失時應當合理分配舉證責任。違約方一般應當承擔非違約方沒有采取合理減損措施而導致損失擴大、非違約方因違約而獲得利益以及非違約方亦有過失的舉證責任；非違約方應當承擔其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責任。對於可以預見的損失，既可以由非違約方舉證，也可以由人民法院根據具體情況予以裁量。
主體關聯關係圖：
律師點評：
本案經廣東省高級人民法院一審，最高人民法院終審判決，是一個非常典型且具有較強指導意義的土地方違約城市更新案例，且由此牽扯出了一系列的合同糾紛、侵權糾紛，集中反映了城市更新項目實施過程中對於土地方違約情形處理的裁判趨勢。
一、關於改造主體確認的政策變化
2004年10月22日，深圳市政府頒佈《深圳市城中村(舊村)改造暫行規定》（ 深府[2004]177號），深圳市城中村（舊村）改造的規劃、建設、管理工作適用該規定。2009年10月22日，深圳市政府頒佈《深圳市城市更新辦法》（深圳市人民政府令第211號），規定由符合該辦法的主體對特定城市建成區（包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等）進行城市更新。
就改造主體確認而言，這兩者最主要的區別在於城中村改造政策中關於改造主體的確認並沒有形成單一主體這一要求，而是根據深圳市或者各區的綜合評價標準以相應程序進行評價後確定改造主體，由改造主體開展拆遷安置工作。在城中村改造政策中，改造主體通常即為項目的開發主體。在城市更新政策中，項目的參與主體分為申報主體和實施主體，申報主體負責前期的更新意願徵集、計劃申報等工作，但並不必然成為項目實施主體，或者說項目申報主體與項目實施主體是各自獨立的：申報主體的確定是基於權利主體的身份或權利主體的委託，實施主體是基於權益的轉移（即通過搬遷補償安置等方式移轉權益形成單一主體，基於單一主體的身份申請確認實施主體）。
二、土地方違約情況下土地方是否有權主張解除合同
在土地方違約的情況下，土地方與市場主體之間就已簽訂合同的處理會出現巨大的爭議，通常體現為：土地方主張合同無效或要求解除合同，市場主體要求合同繼續履行。
就繼續履行而言，城市更新項目在實施主體確認之前存在諸多的不確定性：一方面，城市更新項目涉及的行政審批、各方配合行政審批事項太多；另一方面，項目其他未簽約主體拒絕簽約導致無法形成單一主體，也將直接導致合同無法繼續履行。因此，在土地方根本違約拒不配合時，考慮到合同繼續履行的履行障礙，司法裁判通常不會支持市場主體關於繼續履行合同的主張。
關於合同解除權，根據《合同法》的規定，合同一方行使解除權需基於法定或者約定的合同解除條件。本案布吉投資公司就是通過行使不安抗辯權的方式，主張解除合同，因其存在設置合同障礙的嫌疑，法院認定其不安抗辯權不成立。同理，卓利達公司訴請解除合同案，同樣因不滿足法定或者約定的合同解除條件，法院認定卓利達公司不具備單方解除權。因此，從司法裁判來看，法院並不會因為合同確實無法履行而認可違約方的合同解除請求，而是根據合同約定和法律規定判斷是否存在約定解除或法定解除的情形。
本案中，二審法院認為寶源公司不存在違約事實，並認定布吉投資公司存在設置合同障礙的嫌疑，認定布吉投資公司不具有單方解除合同的權利，但是根據查明事實即布吉一村於寶源公司訴百合控股、布吉一村確認合同無效糾紛案中明確表明今後將拒絕與寶源公司簽訂改造協議，按深圳市城市更新政策關於實施主體確認的規定，認為該事實導致寶源公司無法形成單一主體，今後已不可能獲得涉案項目的改造資格，布吉投資公司與寶源公司之間的《拆遷安置補償協議》事實上已經不具備繼續履行的條件，從而技術性的判決終止履行。
三、損害賠償範圍裁判規則
（一）關於實際損失的裁判規則
城市更新項目前期投入較大，側重摸底溝通，需要投入大量的人力及財力成本。比如，需要聘請第三方進行測繪、評估、勘察、設計等，由此必然產生相應的設計費用、測繪費用、評估費用、勘察費用等；因實施拆除搬遷等安置工作，還需要支付拆除工程費、前期策劃費、過渡費等因項目開發進度而實際支出的必要成本與費用；還需支付因土地方一方違約而導致的市場主體須向其他土地方賠償的違約金及損害賠償等；同時還包括項目前期的融資成本、宣傳成本，以及後續開發、建設、行政、營銷成本、稅費等。
根據本案及關聯案例、其他相關判例的裁判規則，實際損失的賠償主要在於舉證，市場主體前期實際支出的費用若能提供相應的合同、支付憑證、收據、發票的，一般都予以支持，但是對於一些僅有合同或者其他沒有花費憑證的支出，比如溝通協調的費用，法院一般不予支持。
因土地權利人及房屋所有權人往往存在將土地、房屋承包、出租等商業行為，基於相關法律法規對於租賃、承包期限的規定，有的時間約定過長，這時候市場主體往往會採取一些比較特殊的方式比如股權收購的方式，以達到拆遷補償安置的目的。當市場主體擬採取此等方式時，因收購款項與項目開發之間的直接關聯性可能較弱，收購款項可能無法認定為土地方違約造成的直接損失，如本案中寶源公司向銀龍公司支付4500萬元股權轉讓款。因此，市場主體在進行此類資產收購操作時，建議慎重考慮交易模式，由專業人士對相關法律風險進行充分論證和防控措施設置。
（二）關於可得利益損失的裁判規則
1.舉證責任分配
守約方應當就其遭受的交易成本和可得利益損失總額承擔舉證責任。違約方一般應當承擔守約方沒有采取合理減損措施而導致損失擴大、守約方因違約而獲得利益以及守約方亦有過失的舉證責任。對於可以預見的損失，既可以由守約方舉證，也可以由人民法院根據具體情況予以裁量。但是，對於守約方而言，訴訟中對可預見性的舉證相當重要，直接影響可得利益損失數額的認定，本案中寶源公司即以鑑定的方式提供，但是法院未予支持。
2.城市更新項目中可得利益損失主張難點
城市更新項目涉及的審批事項繁多，從更新意願徵集到項目完成，所涉及的參與方眾多，且需要各方密切配合、工作有效銜接才能順利推動項目並且最終取得成功。最高人民法院在判例中認為“房地產開發項目尚未竣工，也未銷售完畢的，存在著未來市場銷售價格和銷售情況不能確定等客觀因素，將來既可能產生利潤，也可能會造成虧損，故要求以可能產生的利潤作為認定損失的依據並據此確定違約責任，沒有法律依據”[1]，對於城市更新項目也是如此，實施主體的確認只是一個階段性的成果，其之後的開發、建設面臨著許多不確定性，甚至其中一個環節的脫軌，都將面臨著項目的損失和停滯不前，經營風險不可控，其可得利益損失存在不確定性。
城市更新項目中，在土地方違約的情況下市場主體主張可得利益損失的核心難點在於損失的可預見性通常存在認定困難。本案中，寶源公司以土地增值損失的形式提出了可得利益損失主張，但城市更新項目在完成建築物拆除、權益註銷並簽訂土地出讓合同前市場主體對項目用地並不存在實際的使用權，因此，法律上而言，土地增值的概念缺乏事實依據。本案中，法院最終並未支持寶源公司的主張。
四、如何有效預防土地方違約風險
（一）明確約定雙方權利義務，付款與項目權益儘量相對應
無論是通過搬遷補償安置的方式鎖定項目主要權益（如權利主體單一或較少的項目），還是通過合作協議、股權收購等方式收購城市更新項目或與權利主體進行城市更新項目合作，均建議在合同中明確約定雙方的權利義務。如前所述，合同解除需要有明確的合同依據或法定情形，實踐中，違約方為了達到解除合同的目的，通常會出現倒打一耙的情況——即主張對方存在違約行為，進而要求解除合同。明確約定雙方權利義務既是為了在對方違約時能夠清晰的提出主張，也是為了避免違約方通過模糊的合同約定來主張守約方存在違約情形而主張合同解除。
城市更新是一個權益不斷沉澱的過程，隨著項目進程的不斷推進，項目價值不斷提升，參與項目的市場主體獲得的權益也不斷增加。在城市更新的不同階段，項目權益的體現形式和載體也存在差異。因此，為了有效控制項目風險，市場主體在進行款項支付時一定要慎重設計交易結構，並且，款項的支付節點應當儘量與權益獲取節點相對應。大的權益獲取節點包括項目列入計劃、專項規劃審批通過、城中村項目完成集體資產交易後與村集體簽訂合作協議、拆賠簽約率達到特定比例、實施主體確認等。
（二）慎重考慮違約金的設置，適當提高違約金的數額
如上所述，損害賠償的範圍包括實際損失和可得利益損失，由守約方就其遭受的可得利益損失總額及必要的成本費用承擔舉證責任。若雙方約定了違約金，則一般能獲得法院支持，在一方主張過高或者過低時，由主張過高或過低方承擔舉證責任。通過橫向比較，發生糾紛時，約定違約金的情況下，守約方的舉證責任更為容易些，降低了舉證成本。基於城市更新過程的複雜性，市場主體在約定違約金時應當審慎，在確定違約金前應對項目價值進行充分的論證分析，根據不同的情形，恰當約定違約金數額。
（三）明確約定可得利損失的計算標準及依據
城市更新項目在取得土地使用權前的很長一段時間內項目的價值均較難量化。對於守約方而言，舉證證明存在可得利益的重點在於預期利潤的確定性及計算依據。因此，為降低發生糾紛時的舉證難度，可事先約定可得利益損失的計算標準及依據。
（四）為了避免土地方違約、惡意引進第三方的情況出現，開發商可以提前在同一規劃項目範圍內實際控制部分處於重要位置的房地產
根據深圳市關於實施主體確認的規定，申請城市更新的實施主體需先在更新單元範圍內形成單一主體。在更新單元範圍內存在多個權利主體，且市場主體若本身並非項目範圍內的權利主體的情況下，建議市場主體先通過購買或者其他方式實際控制更新單元內部分土地或房產，增加制約土地方、其關聯方或者其他投資者的砝碼，使土地方及其關聯公司、其他投資者望而卻步，不敢輕易介入。
注：[1] （2017）最高法民終736號 綿陽兆源房地產開發有限公司、石嘴山市登峰房地產開發有限公司合資、合作開發房地產合同糾紛二審民事判決書
【本文由建緯（深圳）律師事務所爭議解決業務中心出品】
文章內容僅為作者觀點，不代表「地產與工程法律觀察」立場，不作為針對任何個案的法律意見。
閱讀更多 深圳建緯 的文章
