城市更新项目土地方违约，损害赔偿范围及风险防控措施

案情简介：

2007年1月1日，深圳市龙岗区城中村改造办公室《关于布吉街道金稻田片区改造项目确定改造单位相关问题的函》（深龙城改函（2007）176号）确定宝源公司为该项目首期约10万平方米改造范围的改造单位。2009年7月20日，宝源公司与布吉投资公司签订《拆迁补偿安置协议书》。2011年3月9日，宝源公司与案外人深圳市卓利达实业有限公司签订《拆迁安置补偿协议书》。

2011年9月25日，布吉投资公司召开股东大会，决定撤销与宝源公司签订的上述《拆迁安置补偿协议书》。2011年11月23日，宝源公司致函布吉投资公司，对撤销事宜提出异议，要求继续履行该协议。2011年12月7日，首期改造范围10万平方米内另一业主案外人布吉一村与布吉投资公司控股股东百合控股签订《合作协议》，约定布吉一村将其所有的首期改造范围内的房产与百合控股合作开发。

2012年3月23日，布吉投资公司认为宝源公司已丧失更新主体资格，向宝源公司书面发出《关于暂停履行安置协议书通知》。随后，布吉投资公司向深圳市龙岗区人民法院提起诉讼。请求判令：1.解除布吉公司与宝源公司签订的《拆迁补偿安置协议书》；2.宝源公司赔偿布吉公司违约保证金人民币500万元。

法院观点：

关于违约问题。法院认为布吉投资公司的行为属于不当设置合同履行障碍，其无意案涉《拆迁补偿安置协议书》合同目的的实现。《拆迁补偿安置协议书》因无法满足城市更新政策单一主体的要求被认定为合同事实上不能履行而被判决终止履行，终止履行的原因与布吉投资公司存在关联，应当认定布吉投资公司违约。宝源公司积极履行合同义务，对合同被终止履行不存在过错。

关联案例1：

案件名称：深圳市布吉投资股份有限公司与深圳市宝源置地有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷上诉案

审理法院：广东省高级人民法院

案 由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷案

裁判观点：法院认为，根据《拆迁安置补偿协议》，布吉公司应将原东光厂的房地产和附属设施于2012年10月31日移交给宝源公司开发。但布吉投资公司于2011年9月25日召开股东大会，决定撤销与宝源公司签署的上述协议，并登报公示。上述行为表明布吉投资公司在合同履行期间即以自己的实际行为表示不愿意继续履行合同。其次，布吉投资公司作为合同缔约方，其履约方式应该有利于合同目的的实现。本案百合控股与布吉投资公司有密切的关联关系，两公司的法定代表人相同，且百合控股系布吉投资公司的控股股东。2011年12月7日，百合控股和布吉一村签订合作协议，布吉一村将与涉案土地位于同一规划项目范围内约8600㎡土地交由百合控股开发，该事实导致布吉投资公司与宝源公司之间履行《拆迁安置补偿协议》发生争议。布吉投资公司以该事实为由主张不安抗辩权，有设置合同履行障碍之嫌。因此，布吉公司行使不安抗辩权不符合法律规定，无权单方解除合同，亦无权请求宝源公司赔偿违约保证金。

由于同一规划项目范围内约8600㎡房地产的业主布吉一村已经明确表示无论其与百合控股签订的合作协议有效或无效，其今后将拒绝与宝源公司签订改造协议，按前述深圳市的有关规定，宝源公司今后已不可能获得涉案项目的改造资格，《拆迁安置补偿协议》事实上已经不具备继续履行的条件，故法院判决终止履行该《拆迁安置补偿协议》。

关联案例2：

案件名称：深圳卓利达实业有限公司与深圳宝源置地有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案

审理法院：深圳市中级人民法院

案 由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判观点：本院认为，卓利达公司与宝源公司签订的《深圳市龙岗区布吉街道XXX旧改项目中片区拆迁安置补偿协议书》是双方真实意思表示，不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。宝源公司不能证明在原定的改造期限届满后其更新主体资格得到了政府确认。且由于同一规划项目范围内的业主布吉一村已经明确表示今后将拒绝与宝源公司签订改造协议，宝源公司未能成为涉案城市更新单元的单一权利主体，今后不可能获得涉案项目的改造资格，故卓利达公司、宝源公司之间的协议已经不具备继续履行的条件。而卓利达公司关于解除合同的诉请中涵盖了终止履行合同的意思表示，原审判决终止履行合同并无不当，本院依法予以确认。

关联案例3：

案件名称：深圳市宝源置地有限公司与深圳市布吉一村股份合作公司、深圳市百合控股集团有限公司确认合同无效纠纷再审复查与审判监督案

审理法院：广东省高级人民法院

案 由：确认合同无效纠纷案

裁判观点：本院经审查认为，根据一、二审查明事实，2011年12月7日，布吉一村公司与百合控股公司签订了一份《合作协议》。宝源置地公司申请再审以布吉一村公司与百合控股公司签订《合作协议》系恶意串通，损害第三人合法利益，以合法形式掩盖非法目的等为由，主张该《合作协议》无效。但宝源置地公司未能提供证据证明其主张，原审法院未予采纳，符合法律规定。布吉一村公司的股东大会决议属于该公司的内部决议，原审认为不影响布吉一村公司作出的对外产生效力的协议，并告知该内部决议是否存在虚假签名，不属于本案的审查范围，相关当事人可另循法律途径解决，亦无不妥。宝源置地公司申请再审的理由依据不足，本院不予支持。

关联案例4：

案件名称：深圳宝源置地有限公司与深圳卓利达实业有限公司、深圳市百合控股集团有限公司合同纠纷

审理法院：深圳市中级人民法院

案 由：合同纠纷

裁判观点：本院认为，本案为合同纠纷，合同当事人仅在违反约定或法定的合同义务即违约时方应承担赔偿等违约责任。卓利达公司于2014年起诉宝源公司要求解除合同时（即关联案例2），该案生效法律文书认定，因布吉一村公司已在2011年12月7日与百合控股签订合作协议，且其后明确表示拒绝与宝源公司签订改造协议，根据深圳市城市更新的有关规定，宝源公司已不可能获得涉案项目的更新实施主体资格，卓利达公司、宝源公司之间的协议已不具备继续履行的条件，而卓利达公司基于前述已发生的履行障碍事实，起诉请求人民法院裁判解除涉案协议，既已经生效判决确认可终止履行，其寻求司法裁判确认的行为也未逾越行使民事权利和诉讼权利的合理界限。虽然卓利达公司就同一更新项目在2014年8月15日另与世纪百合公司签订协议，但因布吉一村公司早前已明确表示拒绝与宝源公司签约，构成宝源公司继续该更新项目的障碍，针对此类情形，《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项已规定合同当事人在对方丧失或可能丧失履约能力时可行使不安抗辩权，当事人在己方负有先履行义务的情况下尚且可据此暂停履行义务，举重以明轻，在卓利达公司不存在未履行到期义务的情形下，其基于宝源公司出现履约障碍而另寻交易机会，参照前述立法价值取向判断，并无明显可归责之处，仅在其存在《中华人民共和国合同法》第一百零八条所规定的预期违约行为时，方可认定其构成违约。

本案中，没有证据显示卓利达公司与本案其他被告之间在法定代表人、股东、实际控制人以及相互持股关系等方面存在联系，除宝源公司的单方陈述外，并无证据显示布吉一村公司拒绝与宝源公司签约，以及布吉投资公司违约停止履行与宝源公司之间的协议，系经由卓利达公司唆使、诱导或串通共谋后所为。

关联案例5：

案件名称：深圳宝源置地有限公司与深圳市百合控股集团有限公司、深圳市世纪百合房地产开发有限公司侵权责任纠纷

审理法院：广东省高级人民法院

裁判观点：关于本案是否构成重复起诉的问题。本院认为，《合同法》第一百二十二条规定受害人在发生责任竞合时有权选择违约之诉或者侵权之诉予以救济，其目的是通过赋予受害人多项请求权来强化对其人身、财产权益的保护。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第三十条规定受害人在发生责任竞合时，有权在诉讼中变更请求权基础。无论是《合同法》第一百二十二条还是《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第三十条规定，均未限制当事人基于不同请求权就同一事实分别起诉的权利。本案侵权之诉与前案违约之诉的基础法律关系不同，因此诉讼标的不同，且本案和前案当事人亦不相同，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定的重复起诉的法定条件。

关于百合控股、世纪百合公司、布吉投资公司的行为是否构成侵权的问题。本院认为，虽然民事主体的合法权益属侵权责任法的保护范围，但对侵害债权行为的过错认定，不应简单以行为人是否明知债权存在作为判断依据。因为，自由竞争乃是法律所容许的经济上的重要原则，即使行为人明知他人债权存在，仍可基于市场自由竞争以及债权人平等原则依法取得相同内容之债权，纵使在后债权可能影响在先债权实现，亦不具备法律上的可责难性，否则将会严重影响社会交易活动和正常的竞争秩序。本案中，虽然宝源置地公司早于2007年即被当地行政主管部门确定为案涉金稻田项目的改造单位，并与布吉投资公司等部分权利主体在先签订了拆迁补偿安置协议，但宝源置地公司并未在规定的5年期限内完成拆迁改造工作。之后随着《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》颁布施行，现行法律允许任一市场主体参与到城市更新项目实施主体的申请竞争中，项目内各权利主体亦有权根据自身利益考量选择签约主体，宝源置地公司并不因与部分权利主体的在先签约行为，获得对项目内其他权利主体的优先缔约权。包括百合控股公司、世纪百合公司在内的其他市场主体仍可基于意思自治与项目内其他权利主体签订拆迁安置补偿协议，自由参与该项目更新实施主体的申请竞争，其缔约行为不具有违法性，即使该行为可能影响宝源置地公司在先合同债权的实现，亦不应认定签约主体存在主观过错。

相关法条：

《中华人民共和国合同法》

第九十一条：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：

（一）债务已经按照约定履行；

（二）合同解除；

（三）债务相互抵销；

（四）债务人依法将标的物提存；

（五）债权人免除债务；

（六）债权债务同归于一人；

（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）

11.人民法院认定可得利益损失时应当合理分配举证责任。违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益以及非违约方亦有过失的举证责任；非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。对于可以预见的损失，既可以由非违约方举证，也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。

主体关联关系图：

律师点评：

本案经广东省高级人民法院一审，最高人民法院终审判决，是一个非常典型且具有较强指导意义的土地方违约城市更新案例，且由此牵扯出了一系列的合同纠纷、侵权纠纷，集中反映了城市更新项目实施过程中对于土地方违约情形处理的裁判趋势。

一、关于改造主体确认的政策变化

2004年10月22日，深圳市政府颁布《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》（ 深府[2004]177号），深圳市城中村（旧村）改造的规划、建设、管理工作适用该规定。2009年10月22日，深圳市政府颁布《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号），规定由符合该办法的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）进行城市更新。

就改造主体确认而言，这两者最主要的区别在于城中村改造政策中关于改造主体的确认并没有形成单一主体这一要求，而是根据深圳市或者各区的综合评价标准以相应程序进行评价后确定改造主体，由改造主体开展拆迁安置工作。在城中村改造政策中，改造主体通常即为项目的开发主体。在城市更新政策中，项目的参与主体分为申报主体和实施主体，申报主体负责前期的更新意愿征集、计划申报等工作，但并不必然成为项目实施主体，或者说项目申报主体与项目实施主体是各自独立的：申报主体的确定是基于权利主体的身份或权利主体的委托，实施主体是基于权益的转移（即通过搬迁补偿安置等方式移转权益形成单一主体，基于单一主体的身份申请确认实施主体）。

二、土地方违约情况下土地方是否有权主张解除合同

在土地方违约的情况下，土地方与市场主体之间就已签订合同的处理会出现巨大的争议，通常体现为：土地方主张合同无效或要求解除合同，市场主体要求合同继续履行。

就继续履行而言，城市更新项目在实施主体确认之前存在诸多的不确定性：一方面，城市更新项目涉及的行政审批、各方配合行政审批事项太多；另一方面，项目其他未签约主体拒绝签约导致无法形成单一主体，也将直接导致合同无法继续履行。因此，在土地方根本违约拒不配合时，考虑到合同继续履行的履行障碍，司法裁判通常不会支持市场主体关于继续履行合同的主张。

关于合同解除权，根据《合同法》的规定，合同一方行使解除权需基于法定或者约定的合同解除条件。本案布吉投资公司就是通过行使不安抗辩权的方式，主张解除合同，因其存在设置合同障碍的嫌疑，法院认定其不安抗辩权不成立。同理，卓利达公司诉请解除合同案，同样因不满足法定或者约定的合同解除条件，法院认定卓利达公司不具备单方解除权。因此，从司法裁判来看，法院并不会因为合同确实无法履行而认可违约方的合同解除请求，而是根据合同约定和法律规定判断是否存在约定解除或法定解除的情形。

本案中，二审法院认为宝源公司不存在违约事实，并认定布吉投资公司存在设置合同障碍的嫌疑，认定布吉投资公司不具有单方解除合同的权利，但是根据查明事实即布吉一村于宝源公司诉百合控股、布吉一村确认合同无效纠纷案中明确表明今后将拒绝与宝源公司签订改造协议，按深圳市城市更新政策关于实施主体确认的规定，认为该事实导致宝源公司无法形成单一主体，今后已不可能获得涉案项目的改造资格，布吉投资公司与宝源公司之间的《拆迁安置补偿协议》事实上已经不具备继续履行的条件，从而技术性的判决终止履行。

三、损害赔偿范围裁判规则

（一）关于实际损失的裁判规则

城市更新项目前期投入较大，侧重摸底沟通，需要投入大量的人力及财力成本。比如，需要聘请第三方进行测绘、评估、勘察、设计等，由此必然产生相应的设计费用、测绘费用、评估费用、勘察费用等；因实施拆除搬迁等安置工作，还需要支付拆除工程费、前期策划费、过渡费等因项目开发进度而实际支出的必要成本与费用；还需支付因土地方一方违约而导致的市场主体须向其他土地方赔偿的违约金及损害赔偿等；同时还包括项目前期的融资成本、宣传成本，以及后续开发、建设、行政、营销成本、税费等。

根据本案及关联案例、其他相关判例的裁判规则，实际损失的赔偿主要在于举证，市场主体前期实际支出的费用若能提供相应的合同、支付凭证、收据、发票的，一般都予以支持，但是对于一些仅有合同或者其他没有花费凭证的支出，比如沟通协调的费用，法院一般不予支持。

因土地权利人及房屋所有权人往往存在将土地、房屋承包、出租等商业行为，基于相关法律法规对于租赁、承包期限的规定，有的时间约定过长，这时候市场主体往往会采取一些比较特殊的方式比如股权收购的方式，以达到拆迁补偿安置的目的。当市场主体拟采取此等方式时，因收购款项与项目开发之间的直接关联性可能较弱，收购款项可能无法认定为土地方违约造成的直接损失，如本案中宝源公司向银龙公司支付4500万元股权转让款。因此，市场主体在进行此类资产收购操作时，建议慎重考虑交易模式，由专业人士对相关法律风险进行充分论证和防控措施设置。

（二）关于可得利益损失的裁判规则

1.举证责任分配

守约方应当就其遭受的交易成本和可得利益损失总额承担举证责任。违约方一般应当承担守约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、守约方因违约而获得利益以及守约方亦有过失的举证责任。对于可以预见的损失，既可以由守约方举证，也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。但是，对于守约方而言，诉讼中对可预见性的举证相当重要，直接影响可得利益损失数额的认定，本案中宝源公司即以鉴定的方式提供，但是法院未予支持。

2.城市更新项目中可得利益损失主张难点

城市更新项目涉及的审批事项繁多，从更新意愿征集到项目完成，所涉及的参与方众多，且需要各方密切配合、工作有效衔接才能顺利推动项目并且最终取得成功。最高人民法院在判例中认为“房地产开发项目尚未竣工，也未销售完毕的，存在着未来市场销售价格和销售情况不能确定等客观因素，将来既可能产生利润，也可能会造成亏损，故要求以可能产生的利润作为认定损失的依据并据此确定违约责任，没有法律依据”[1]，对于城市更新项目也是如此，实施主体的确认只是一个阶段性的成果，其之后的开发、建设面临着许多不确定性，甚至其中一个环节的脱轨，都将面临着项目的损失和停滞不前，经营风险不可控，其可得利益损失存在不确定性。

城市更新项目中，在土地方违约的情况下市场主体主张可得利益损失的核心难点在于损失的可预见性通常存在认定困难。本案中，宝源公司以土地增值损失的形式提出了可得利益损失主张，但城市更新项目在完成建筑物拆除、权益注销并签订土地出让合同前市场主体对项目用地并不存在实际的使用权，因此，法律上而言，土地增值的概念缺乏事实依据。本案中，法院最终并未支持宝源公司的主张。

四、如何有效预防土地方违约风险

（一）明确约定双方权利义务，付款与项目权益尽量相对应

无论是通过搬迁补偿安置的方式锁定项目主要权益（如权利主体单一或较少的项目），还是通过合作协议、股权收购等方式收购城市更新项目或与权利主体进行城市更新项目合作，均建议在合同中明确约定双方的权利义务。如前所述，合同解除需要有明确的合同依据或法定情形，实践中，违约方为了达到解除合同的目的，通常会出现倒打一耙的情况——即主张对方存在违约行为，进而要求解除合同。明确约定双方权利义务既是为了在对方违约时能够清晰的提出主张，也是为了避免违约方通过模糊的合同约定来主张守约方存在违约情形而主张合同解除。

城市更新是一个权益不断沉淀的过程，随着项目进程的不断推进，项目价值不断提升，参与项目的市场主体获得的权益也不断增加。在城市更新的不同阶段，项目权益的体现形式和载体也存在差异。因此，为了有效控制项目风险，市场主体在进行款项支付时一定要慎重设计交易结构，并且，款项的支付节点应当尽量与权益获取节点相对应。大的权益获取节点包括项目列入计划、专项规划审批通过、城中村项目完成集体资产交易后与村集体签订合作协议、拆赔签约率达到特定比例、实施主体确认等。

（二）慎重考虑违约金的设置，适当提高违约金的数额

如上所述，损害赔偿的范围包括实际损失和可得利益损失，由守约方就其遭受的可得利益损失总额及必要的成本费用承担举证责任。若双方约定了违约金，则一般能获得法院支持，在一方主张过高或者过低时，由主张过高或过低方承担举证责任。通过横向比较，发生纠纷时，约定违约金的情况下，守约方的举证责任更为容易些，降低了举证成本。基于城市更新过程的复杂性，市场主体在约定违约金时应当审慎，在确定违约金前应对项目价值进行充分的论证分析，根据不同的情形，恰当约定违约金数额。

（三）明确约定可得利损失的计算标准及依据

城市更新项目在取得土地使用权前的很长一段时间内项目的价值均较难量化。对于守约方而言，举证证明存在可得利益的重点在于预期利润的确定性及计算依据。因此，为降低发生纠纷时的举证难度，可事先约定可得利益损失的计算标准及依据。

（四）为了避免土地方违约、恶意引进第三方的情况出现，开发商可以提前在同一规划项目范围内实际控制部分处于重要位置的房地产

根据深圳市关于实施主体确认的规定，申请城市更新的实施主体需先在更新单元范围内形成单一主体。在更新单元范围内存在多个权利主体，且市场主体若本身并非项目范围内的权利主体的情况下，建议市场主体先通过购买或者其他方式实际控制更新单元内部分土地或房产，增加制约土地方、其关联方或者其他投资者的砝码，使土地方及其关联公司、其他投资者望而却步，不敢轻易介入。

注：[1] （2017）最高法民终736号 绵阳兆源房地产开发有限公司、石嘴山市登峰房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书

【本文由建纬（深圳）律师事务所争议解决业务中心出品】

文章内容仅为作者观点，不代表「地产与工程法律观察」立场，不作为针对任何个案的法律意见。

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