買房可以說是人生一件大事，對於房子的選購一定不能馬虎。很多人在選擇房子的時候，都會觀察房子的硬件設施、樓層、周邊環境等等，而還有一些朋友對於樓盤內電梯房的梯戶比也是十分在意。畢竟對於家庭住宅來說，很多人都希望擁有一套安靜、私密性好的房子。一梯一戶的住宅，雖然公攤的面積比較大，但是確實隱私性更好，電梯門打開就可以看到自己家的大門，也成為一些高檔住宅設計的一大賣點。
今天來到《律師幫幫忙》尋求幫助的劉先生，購房過程中，相中一套一梯一戶的兩居室稀有戶型，當即決定以750萬元高價購買。不料交房時“專享”變“共用”，一梯一戶的戶型變成兩梯兩戶的設計，面對業主的質疑，開發商東躲西藏，前後矛盾的說法，難以實現的方案，劉先生該如何收房？曹曉靜律師和懷向陽律師，將幫劉先生分析購房合同中的那些條款，為他及同樣遭遇的業主支招，以法律的武器維護自己的權益。
案例回顧
2016年底，劉先生相中了大興區的一處樓盤。在與銷售人員溝通的過程中，一套兩居室的戶型，讓劉先生眼前一亮。
銷售人員介紹，該樓盤的兩居室是一梯一戶的設計，考慮到市面上這種戶型的稀缺，再加上套內戶型的合理設計，讓劉先生當即決定投入750萬元左右，購買這套當時在大興區最貴的房子。
然而在收房的以後，劉先生髮現自己購買的房子從“一梯一戶”的“專享”變成“兩梯兩戶”的“共用”，這對於劉先生而言，兩者之間有著天壤之別。
開發商之前在介紹樓盤項目的微信公眾號中，在戶型鑑賞的板塊中，對於劉先生所購買的戶型有所介紹，其中一條，明確說明“一梯一戶專享約5平米電梯廳”。也就是戶型圖中02號的位置，而這也正是劉先生當初決定購房的一大因素。
自從問題出現後，劉先生多次到售樓處進行溝通，開發商卻避而不見，只是派了客服人員出面。在最初的溝通中，開發商一方表示，兩梯兩戶就是一梯一戶，隨後又表示自己是按照圖紙來施工的，解決方案一拖再拖。面對無法實現的設計方案，與劉先生有相同遭遇的業主還有四十餘戶，現在眾多業主又該如何維護自己的權益呢？讓我們看看律師如何解答。
除了自己的問題，劉先生這次來到《律師幫幫忙》欄目，還受了一位同樣在這一樓盤購房朋友的委託。這位朋友在交錢後，因為政策的原因，導致她不能夠繼續簽署網籤協議。目前這位朋友一直在跟開發商要求退款，而開發商遲遲沒有對這位朋友作出如期退款的回覆，面對這樣的情況，劉先生的朋友又該怎麼做呢？
律師支招
從劉先生的表述，以及開發商在公眾號和宣傳手冊上的戶型宣傳內容，均明示是一梯一戶的戶型，並且直到今天公眾號的宣傳信息依然是一梯一戶。曹曉靜律師認為，開發商對於戶型設計的承諾應當認定為要約，屬於合同應當履行的一部分義務。目前開發商給出的答覆，顯然不能讓業主接受，並且沒有法律依據，開發商在售樓時的宣傳圖冊以及公眾號的宣傳內容，定義為要約、邀請，
依照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第三條，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。所以，開發商已經構成違約，劉先生可以依據房屋買賣合同中的約定條款，主張開發商承擔違約責任，賠償相應的損失。曹曉靜律師表示，開發商構成違約的情況下，首先可以依據合同條款中約定的違約責任來追償。比如說構成根本違約的情況下，買方享有解除權。如果是非根本性的違約，也就是部分違約的情況下，可以在交易價款的基礎上主張違約金。對於違約金，如果約定的過低，可以以自己的實際損失為由，主張開發商承擔賠償損失。如果違約金約定的過高，那麼開發商也有相應的權利主張降低違約金的比例。
對於劉先生的遭遇，曹曉靜律師建議，在收房的時候，以多個標準衡量開發商交付的房屋，不要單單以電梯間不符合約定就拒絕收房，應當更加的關注房屋的質量以及是否具有配套的設施，如果不存在大方向的問題，還是應該先收房，至於開發商的違約情況，可以先與開發商進行協商，如果最終開發商態度非常的強硬再選擇委託律師走訴訟程序。
對於劉先生朋友的遭遇，曹曉靜律師表示，在簽訂認購協議的時候，這位朋友是沒有購房資質，現在雖然已經具備了購房資質，但是開發商的預售許可證又已經過期了，已經不具備辦理網籤的這樣一個客觀條件。所以劉先生的朋友可以主張解除認購協議，追回已經支付的房款。
懷向陽律師表示，劉先生的案件，除了從開發商違約這個角度來追責，
還可以以開發商與業主簽訂的商品房買賣合同後，實際交付與當時約定不符為由，起訴開發商在宣傳的過程中存在欺詐，要求變更合同內容，或者在價款上做出調整。如果開發商涉嫌欺詐，同樣有兩種情況。第一種如果開發商涉嫌嚴重欺詐，導致合同目的無法實現的，可以選擇撤銷合同。另外一種是雖有部分欺詐，但是合同不是完全不能履行，也就是我們劉先生遇到的這種情況。畢竟房子擺在那裡，爭議焦點就是5平米的電梯間，在開發商宣傳的時候，是專屬的電梯間，但是實際交房的時候變成了幾家業主共享的。那麼在這樣的情況下，懷向陽律師認為，有欺詐的成分，但是撤銷合同希望不大。所以在變更合同內容的情況下，變更的金額可以以當時的電梯間面積和單價的一個差額作為一個基數，這點在法律上也沒有硬性規定，是由法官自由裁量的。
對於劉先生朋友的遭遇，懷向陽律師表示，在認購協議上面已經明確了，乙方理解並知悉，相應主管部門可能對個人家庭購房的資質條件進行規定，出臺限購性政策，如果因為政策原因導致無法履行本合同的，本合同自動解除，乙方放棄本次購買，並不以任何理由主張違約及損害賠償。同時，甲方將房屋另售他人，並全額無息返還乙方所付房款。那麼這個約定是有效的，所以那些已經簽訂了認購書，還沒有簽訂正式買賣合同的業主，如果現在是因為限購的原因不能再繼續購買，可以根據這一條解除合同，要求開發商退還已付房款。開發商如果要扣除違約金的話，在認購協議上是沒有這樣的條款以及約定的，是沒有事實依據和法律依據的。
閱讀更多 TV法律微服務 的文章
