文 ✎ 黃瑩
距離新城控股原董事長王振華帶來的黑天鵝事件，已過去了270多天。
這期間，新城控股經歷了股價跌至谷底，銀行斷貸，評級下調，人事變動。
王振華的兒子王曉松臨危接班，採取一系列措施為公司的黑天鵝事件兜底。3月27日晚間，新城控股發佈了2019年年報，從數據上看，新城已逐漸走出王振華帶來的危機，代價包括喪失二十多家子公司的控制權、減少拿地等。
然而諸多不確定因素下，新城控股未來的挑戰仍不少。
01
王曉松驅趕黑天鵝
2019年的業績發佈會上，王曉松正坐中間，“2019年，對於新城控股來說是艱辛的一年。”
財務數據上的新城依然是快速增長的。2019年，新城實現營業收入858.47億元，同比增長58.6%，歸屬於上市公司股東的淨利潤126.54億元，同比增長20.6%。
在“房住不炒”的政策基調下，全國商品房銷售額已告別高速增長，2019年增幅下滑至6%。大環境下，新城控股實現銷售金額約2708.01億元，同比增長22.48％，累計銷售面積約2432萬平方米，同比增長34.21％。
克而瑞數據顯示，新城在銷售排行榜上位居第八。
在消除王振華帶來的負面影響這件事上，新城控股的2019年走得尤為艱難。
▵ 王振華
2019年7月，新城控股創始人、原董事長王振華涉嫌猥褻被刑事拘留。事件發酵之後，王振華以及新城控股被推上輿論的風口浪尖，並引發了股市黑天鵝事件，新城股價一度從7月42元左右，最低跌至22元。
股價之外，公司的財務狀態很快迎來挑戰。
首先是沒有銀行敢給新城放貸款。到2019年10月，標普、穆迪、惠譽等評級機構先後給新城控股降低評級，這直接影響著新城在資本市場的信用。
突如其來的風暴席捲新城控股。王曉松火速接任，連夜抹去王振華在新城控股的一切痕跡。
為了穩定軍心，2019年7月，新城通過半年度晉升，給17%的員工進行了晉職晉薪。9月，新城控股出臺了股權激勵計劃草案，拿出總股本1.21%的股權，激勵包括公司以及控股子公司的董事、高管、中層管理人員、核心骨幹在內的一百多名員工。
一邊保持員工的穩定性，另一邊王曉鬆緊急降低公司負債，賣資產、少拿地。
7月到8月，新城集中對外轉讓24個項目公司的全部或部分股權，協議約定的交易對價累計約為 118.56億元，年報顯示，出讓股權帶來的收入佔公司2018年末經審計歸母淨資產的38.88%。
數據還披露，2019年公司新增土地儲備共72幅，總建築面積2508萬平方米，而這個數字在2018年，分別是164幅和4773萬平方米。這也就是說，新城2019年拿地數量相比2018年，減少了一半以上。
從預付賬款上能看出拿地減少的具體節奏，2019年三季度之後新城的預付賬款呈斷崖式下跌。
新城的股價在2019年8月跌到谷底之後，開始反彈。從2019年10月開始，相繼有幾家銀行恢復了放貸。
到2019年11月，有漢中、桂林等12座吾悅廣場陸續開業。
2020年1月中旬，國際評級機構穆迪對新城發展、新城控股和新城環球的評級展望從“負面”調整至“穩定”。至此，三大國際評級機構和兩大國內評級機構全部將新城繫上市公司移出負面觀察名單，恢復其“穩定”展望。
3月底，在和新城控股內部一位員工的交談過程中，他告訴市界，“我們有很多項目，總體上還是盈利的。公司比較低調，所以不是很受影響。”
02
軟著陸的副作用
在王曉松的努力下，黑天鵝造成的影響逐漸退去。
新城控股的這份年報發佈後，對於現在的新城控股來說，最棘手的問題在於，降負債等一系列軟著陸措施實施後，日後想要再次騰飛還需要蓄力一段時間。
從兩大主打業務來說，新城控股自稱為“住宅+商業”雙輪驅動。
通俗的說，就是通過商業地產開疆擴土，拿更多、更便宜的地，然後在商業周邊配套建立住宅，通過住宅銷售回籠資金。住宅同時也為核心商業中心提供穩定客流。對於核心商業購物中心採取只租不售的模式，伴隨著商業項目成熟獲得後期穩定的租管收入和資產溢價收益。
因為商業地產投資規模大、回收期長，做商業地產意味著對資金實力要求高，新城控股在前幾年一直處於依靠槓桿高速擴張階段。
以前新城通過引入財務投資者，擴大公司股本，達到控制負債率的目的，在2019年6月末，新城淨負債率在65.6%。到2019年年末新城把淨負債率做到了16.36%。與此同時，賬上貨幣資金639.41億元，相比去年增加了40.8%。現金短債比超過2倍。
能把淨負債率做到這麼低，行業裡的規模房企恐怕也沒幾個了。在行業裡以居安思危聞名的萬科，2019年的淨負債率為33.9%。
在業績發佈會上，王曉松表示，淨負債率的下降源於拿地停滯。
少拿地的同時，公司還在賣賣賣回款。這些貨幣資金有效改善公司資產負債結構，提高公司流動比率，增強償債能力，讓公司能夠比較平穩的運行，但同時也帶來嚴重副作用。
對於一個正在發展中的房企來說，淨負債率維持低位可能是把雙刃劍，因為土地意味著生命力。王曉松表示，“淨負債率太低並不是一個非常好的表現。未來淨負債率預計會保持在40%-70%的區間。”
從銷售目標來看，2020年新城的銷售目標是2500億元，相比於2019年的2700億元銷售目標，下降了200億。
王曉松表示，這個數字是根據公司可售土地貨值倒推出來的。
公司2020年整體可售貨值近4000億元，其中，去年底已推未售約1200億元，今年新推約2000億元，還有近800億元貨值來自今年新獲取的土地。按照去化率60%左右（往年合理區間）計算，同時考慮疫情影響，公司樹立2500億元的銷售目標。
高速前進過程中的急剎車也給新城內部造成了一定的內傷。
王曉松在業績發佈會上直言2019年之前的大目標和2019年的實際差異還是很大的，“當時我們希望快速擴張，能夠超車。”
為此新城有大量的項目儲備，為支撐項目運營招聘的項目總經理就有10個，此外，還有經營、設計、營銷等人員。一般來說，在吾悅廣場開業之前2年，這些商管的班子是要配齊的。公司員工人數由2018年底的2萬名增長到2019年底的2.8萬名。
本來是儲備了大戰一場，但是這一切都被黑天鵝事件所制約，也導致公司產生了很高的費用。
2019年，新城產生了43.72億元的銷售費用，相較去年同期上漲92.81%；管理費用38.20億元，相較去年上漲68.55%。
2020年疫情帶來的負面影響也波及到新城的開工以及核心商場運營。
▵ 江蘇南通，吾悅廣場
新城旗下的吾悅廣場2019年累計開業63座，貢獻租金及收入40.69億元，同比大幅上漲92.3％。
綜合考慮疫情影響，2020年新城控股計劃新開工較2019年計劃新開工有18%左右的下降，該面積不包含2020年新獲取並開工的項目。
在疫情期間，吾悅廣場從2月中旬開始關門，到3月中旬才陸續開張。期間，給予了租戶67天的免租期，財務負責人管有冬在業績發佈會上表示，綜合考量預計對2020年租金收入整體影響在5億元左右。
疫情之下，新老問題疊加，行業去化率下行已成為共識，三四線城市中尤為明顯，新城控股也繞不開這個難題。
截至2019年末，新城在全國105個大中型城市中合計擁有土地儲備1.24億平方米，其中一、二線城市佔公司總土地儲備的38.3%，長三角區域三、四線城市佔公司總土地儲備的36%。
新城在三四線城市的存貨居高，若不能有效去化，也將影響新城的發展速度。
03
高管變動背後
新城過去一年的化險為夷，與新掌舵人王曉松的穩定軍心策略息息相關。
為了確保航向，實現經營目標，王曉松接手後新城出臺了股權激勵機制，共計激勵中高層及核心骨幹105人，試圖將公司、股東和核心管理團隊三方擰成一股繩。
股權激勵直接與公司業績掛鉤，新城控股提出的三年考核目標，要求扣非歸母淨利潤增速對應2018年分別為20%、70%和120%。
而2020年3月，新城控股先後出現兩位高管離職，兩人都是王振華一手提拔上來的新城老臣，市場眾說紛紜。
3月20日，新城控股公佈了聯席總裁陳德力的辭職申請，陳德力主要負責商管事業部工作。業績發佈會前一晚，袁伯銀也宣佈離職，袁伯銀此前在新城分管人力資源管理等工作，後轉為分管商業開發事業部投資拓展工作。
不過新城控股的相關人士對市界回應，把離職和股權激勵放在一起有些過度揣測，“2019年扣非利潤指標已經完成了，新城有很豐富的已售未結轉資源，這些目標也不是隨意定的。“
上述內部人士對市界表示，陳德力可能去創業，他有自己的事業新選擇。目前，陳德力的工作已經由新上任的聯席總裁曲德君接手。
而袁伯銀不管實際業務已經很久了。此前，商開投拓其實由幾位副總裁一直在具體負責。今年1月，分管工作已經由高級副總裁嚴政接手。
發佈會上，王曉松強調了質量，不管是產品質量、運營質量，還是服務質量，最終取決於人才梯隊的質量。
王曉松要以內部的確定性應對整個外部的不確定性，股權激勵仍然是穩定人才，推進公司業績向前的有效武器。
在房地產界，不少房企都有自己獨特的企業文化，新城崇尚的是駱駝文化，“駱駝有著持久的耐力與踏實的勤奮，任勞任怨，永不止步”。
在過去的一年中，王曉松臨危受命，重新駕馭這頭駱駝，而未來的問題在於，路越來越不好走，這頭駱駝的耐力還有多少？
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