俗话说“地铁一响，黄金万两”，在一定程度上，城市的地铁规划对于片区的发展确实能起到点石成金的作用。在一线大城市，相较于容易堵车的公交车，地铁成为越来越多上班族的选择。尤其是刚需一族，交通通勤是购房需求最为关心的置业条件之一。本篇文章通过三方面阐述：（文章末尾盘点深圳低总价、小户型、首付20-60万之间的地铁盘源，注意留意）
☆地铁房价值三梯队
☆地铁房的涨幅逻辑
☆买地铁房的误区与建议
01“地铁房”价值三阶梯
一般来说，距离地铁站点步行5分钟可到达房子称之为“正地铁房”；10分钟内到达称为“准地铁房”；15分钟内到达称之为“近地铁房”。而距离地铁的远近会对房子带来不同的增值助涨空间。“正地铁房”、“准地铁房”、“近地铁房”相应的形成了三个价值梯队。一站距离，地铁房的房价可能会相差几千，上万。
地铁对沿线住宅物业价值的影响这里有三个关键点：
1.地铁对于郊区板块及物业价值的提升作用更为明显。这很容易理解，地铁对于郊区一般具有唯一性，而在交通本就便利的市区，更多的是锦上添花。
2.经权威机构检验离地铁站0-500米的物业价值提升可达20%—25%，而远离地铁物业价值则只能提升10%—15%。地铁站三公里范围内，向外每辐射1公里住宅价格下降6%—9%。
3.地铁对房产的正向影响在200-500米左右达到峰值。也就是我们一般理解的“正地铁房”概念。
02地铁房的涨幅逻辑
地铁的建造成本和时间成本决定了它的稀缺性，一般来说地铁1公里的建造成本3-10亿不等，从地铁规划到实施完工，怎么说也得5-7年的时间多则10年以上。
地铁在规划、动工、开通不同阶段会给对应房子带来相应的涨幅。不少投资客在地铁尚未开通之前提前入手抢占先机，这样后续的升值潜力才会更大。
一阶段：有地铁规划的小道消息开始在社会传言，这时候一般是房产投资的头部玩家开始入场布局的时机，但因为没有红头文件下发所以往往也存在不确定性。
二阶段：开始施工的时候，这时候的利好消息大部分已经完全确定，除了部分站点的可能有轻微改动，这时候的买入风险较小，收益也可期。
三阶段：即将通车，刚需居住人们开始根据地铁站沿线寻找周边楼盘，这时候地铁的利好将全部兑现。四阶段：已经开通，地铁的利好已经全部兑现，进一步推动房价的作用非常小。
除了上面笼统谈到的地铁不同建设阶段对房价升值的影响。具体到每条地铁，对房子的赋能也不太一样。比如说，一个片区的地铁是从0到1的转变，这将推动房价暴击式的增长；如果是1+的改变，只能说是锦上添花，可能没有明显房价上的体现。
03买地铁房的误区与建议
买房时，地铁会作为一个重要的参考指标。但我们在挑选的时候不能太过盲目，并不是所有的地铁房都能增值，也不是地铁越近越好。对于地铁房，很多人还存在有一些误解。
误区一、离得近就是地铁房
上文已经聊过了“正地铁房”、“准地铁房”、“近地铁房”的三个距离标准。但是有些开发商在描述时直接计算项目和地铁口的直线距离。但现实从小区大门走到地铁站竟然要半个小时，这样的房子根本不算地铁房。
购房建议：购房者不妨考虑步行时间15分钟可到达地铁站点的项目，这样既可享受地铁的便利，又可有相对幽静的居住环境。
误区二、离得越近越好
很多人在购买地铁房时都觉得，所谓“地铁房”自然是离地铁越近越好。但从安全性和私密性角度而言，不是距离地铁越近的房子越好，这里有一个度。一般来说，社区与地铁站距离最少需要保持200米，人流量较大站口与社区之间则应距离300米左右。
离地铁近有坏处：
住宅与地铁距距离过近并不宜居，地铁的震动、噪音会严重影响居住质量。
地铁站旁通风口处，空气污浊，流通不便：
①通风设备及冷却塔运转带来的震动、噪音污染、电磁辐射污染、废气、废水污染；
②附属物带来的挡光及玻璃幕墙反射带来的光污染；
③地铁运转带来的多种安全隐患，特别是火灾等安全隐患将直接影响到居民的生命财产安全。
购房建议：若购房者是上班族，受到地铁噪音的影响相对会小一些。若购房者是老人或者其他工作群体，置业前一定要亲身体验一下，看自己能否适应地铁带来的噪音影响。
误区三、地铁房增值快
如果是已经发展成熟城市中心区，修建地铁对房地产价格的影响不会很明显。因为由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时；如果是交通不成熟的区域，地铁房才有增值潜力。
购房建议：地铁开通前，开发商会大力炒作房地产价值，如果你要买地铁房来投资，建议你警惕前期过多透支地铁对房价的影响。
误区四、买了地铁房，去哪儿都不愁
这也是很多购房者的认知误区，老觉得买了地铁房去哪里都很快。如果房子买到城市边缘，上班要去城市另外一边，即使有地铁可以乘坐，乘地铁加换乘再加步行时间，付出的时间成本也是不小的。
而我们常常说，定点外延，核心商圈为例最长不超过9个站最好，这样可以保证上下班，以及日常生活圈子的通勤距离和时间。
要知道对于城市来说，通勤距离过长，达到某一个极限数值，城市化会减速，成熟起来也会相对慢很多。
购房建议：买房不能只考虑地铁因素，还有市场、政策、规划水平、周边环境和配套水平以及楼盘自身质量等综合因素。
误区五、规划中的地铁有潜力
地铁的建成往往需要耗费数年的时间，少则几年，多则几十年，有些人为了能够买到地铁房，只是听见一点点风声就想要赶紧入手，觉得即使是规划中的地铁，其价值跟已建成的地铁没两样。
但是他们没有想到，规划中的地铁毕竟还未实现，它有实现的可能，自然也有不实现的可能，更何况对于一个城市而言，基建顺序也是有强烈的严格顺序的，越靠前修建的地铁，一定对于这个城市而言价值更高。
购房建议：购房者买房要务实，不能忽略眼前情况。开发商宣传中的“靠近地铁站点房产潜力股”等说法不一定靠谱。购买之前一定要充分确认信息的真实性，多注重眼前可以看得见的东西有哪些。
04深圳低总价、首付20-60万的地铁房
深圳目前已经有8条地铁线开通运营了。根据乐有家研究中心数据统计，深圳8条地铁线，二手房房价最贵的是2号线，达到8.30万元/㎡，3号线房价最便宜，约为5.61万元/㎡。
这里搜集了一批深圳低总价、小户型、首付20-60万之间的地铁盘源（距离地铁步行1000米以内），刚需购房者快一起看看！
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