全世界央行都在降息的時刻，中國央行也開啟了小步“降息”的步伐。
11月19日，中國人民銀行召開金融機構貨幣信貸形勢分析座談會，央行行長、國務院金融穩定發展委員會辦公室主任易綱強調稱，要繼續強化逆週期調節，加大信貸對實體經濟的支持力度。“強化逆週期調節”的提法，在多位業內專家看來，意味著未來貨幣寬鬆的政策空間已經打開，以熨平經濟波動。如降低港口航運等部分基建項目資本金至20%、將MLF利率降低5個基點、下調7天期逆回購操作利率等。
座談會後，11月20日央行即公佈1年期貸款市場報價利率（LPR）為4.15%，5年期貸款市場報價利率（LPR）為4.8%，兩者均較前一個月下降5個基點。
在市場看來，這一動作背後釋放出的信號是，我國降息週期的大幕被拉開了。
“LPR新規落地為央行採取價格手段調整貨幣政策提供了空間，在生產價格指數疲弱的中期趨勢下，國內降息通道已經打開。
”中信證券(600030,股吧)首席宏觀分析師諸建芳表示。
“這絕非房貸政策放鬆的政策信號。當然不排除房地產調控政策因城施策，局部針對性進行調整的可能。”交通銀行(601328,股吧)首席經濟學家連平認為。
在逆週期調節的過程中，房地產行業資金面有望迎來邊際改善。
“降息”通道實際性開啟
11月份，央行“降息”動作明顯多了起來。先是11月5日，央行如期續做到期中期借貸便利（MLF），操作量4000億元，與當日到期量基本持平；而中標利率3.25%，較上期下降了5個基點。這是自2018年4月以來，首次調降1年期MLF利率。
11月15日，央行對僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點，釋放長期資金約400億元；
同日，央行開展MLF操作2000億元。
11月18日，央行以利率招標方式開展了7天期逆回購1800億元，中標利率2.5%，較此前下降5個基點，這是7天逆回購操作利率自2015年10月27日以來首次下調。
11月19日，財政部、央行以利率招標方式進行了2019年中央國庫現金管理商業銀行定期存款(五期)招投標，中標總量500億元，中標利率降低到3.18%，下降了2個基點。
11月20日，貸款市場報價利率（LPR）迎來改革後的第四次報價，1年期LPR利率為4.15%，此前為4.2%，5年期LPR利率為4.8%，此前為4.85%，兩者均下調5個基點。
值得注意的是， 5年期LPR是8月改革以來首次下調，而5年期LPR利率與住房按揭貸款利率直接掛鉤。
在11月19日召開的金融機構貨幣信貸形勢分析座談會上，易綱對六家商業銀行負責人強調，要發揮好LPR對貸款利率的引導作用，推動金融機構轉變貸款定價慣性思維，真正參考LPR定價，促進實際貸款利率下行。
從政策利率到貨幣市場利率、從LPR利率到貸款利率，一條“降息”的傳導鏈條呈現出來。“下一步，央行的利率還有比較大的下行空間。”北京師範大學金融研究中心主任鍾偉表示。
一系列“降息”手段的背後，是央行貨幣政策在穩增長與控通脹間的艱難抉擇。
招商銀行(600036,股吧)研究院報告稱，一方面，三季度實際GDP當季值同比增速5.96%，已破“政策底”，逆週期調節亟待加碼。
另一方面，“豬通脹”持續發酵下，10月豬肉分項價格同比增速超過100%，驅動CPI同比增速上行0.8的百分點至3.8%，市場普遍認為將制約貨幣政策寬鬆空間。
近期央行的一系列貨幣政策操作表明，未來貨幣政策邊際寬鬆的大方向已經確定，結構性通脹並不會成為貨幣政策的掣肘因素，“穩增長”是當前央行貨幣政策立場考量中的決定性因素。
“目前終端需求不強，房地產儘管能夠維持一定韌性，但投資增速下行是大趨勢，外部貿易衝突和地緣政治問題，可能也會對國內造成負面衝擊。
”聯訊證券首席經濟學家李奇霖認為，在這種形勢下，央行再繼續穩貨幣不合時宜，需要用偏松的貨幣政策基調，或壓低利率，或釋放流動性來配合財政政策穩增長。
樓市預計出現邊際鬆動
值得注意的是，央行反覆強調不能“大水漫灌”。顯然，這次央行並未打算通過大規模注入流動性來拉動經濟。實際上，10月份的社會融資數據還出現腰斬式下滑，反映出實體經濟的資金需求還比較疲弱。
央行公佈的數據顯示，10月份社會融資規模增量為6189億元，同比少增1185億元，處於5年的低位，僅高於2015年的5593億元，近5年均值為8169.41億元。10月份人民幣貸款增加6613億元，同比少增357億元。和9月份2.2萬億元和1.69萬億元的社會融資增量及人民幣貸款增量相比，幾近腰斬。
李奇霖分析稱，表外融資項環比出現超預期的下滑，和信貸一起構成了10月社融低增長的主要拖累。在表外融資項中，信託貸款新增-620億元，房地產信託實行餘額管控，部分信託公司不讓新增房地產信託業務仍是主要原因。根據用益信託網的數據，10月份集合信託投向房地產、工商企業類規模環比下降60%。
另一個大幅惡化的數據是，10月份未貼現銀行承兌匯票新增-1000億元，表內票據受此影響，10月僅低增了214億元，創年內新低。票據的異常，一在於監管機構加強了對票據真實貿易背景的審查，嚴查票據套利現象；二在於對房地產行業的票據融資屬於對房地產行業的信貸支持，在當前嚴調控的環境下，有些銀行很難再新增，部分銀行擔憂房企的信用資質，也有意收緊了相應的票據業務。
房企的各個渠道仍呈收緊之勢。同時，在推動貸款利率下降過程中，大部分房企融資成本並未享受到政策紅利，反而還在攀升。克而瑞發佈的10月份融資報告顯示，95家典型房企10月份融資總額864.87億元，環比下降24.5%，同比上升17.3%。在融資成本方面，10月份為7.46%，環比上升0.97個百分點。其中，境外債券單月融資成本9.2%，環比上升2.36個百分點。
值得注意的是，10月新增6613億元人民幣貸款中，居民部門中長期貸款新增3587億元，佔據54%，而居民中長期貸款的大部分構成即住房按揭貸款；
而以實體經濟貸款為主的非金融企業及機關團體貸款增加1262億元，佔比19%。
據機構測算，5年期LPR下調5個基點，意味著30年期的百萬房貸月供減少31元，雖然杯水車薪，但這種趨勢性變動所釋放的利好信號對購房預期的影響，仍值得關注。
交銀國際董事總經理洪灝表示，5年期LPR的下降將帶動房貸利率小幅下降，從來帶來購房成本降低，剛性需求在此基礎上得以釋放，或可為疲軟的樓市銷售帶來一定的支撐。若樓市銷售回暖，疊加LPR下調帶來的企業融資成本的下降，房企融資環境也將有所改善。不過，由於當前的房地產政策基調沒有發生改變，僅利率調整難以大幅拉動需求。
“其更大層面的影響主要體現在對購房者心理預期上。如果後續5年期LPR出現持續性下調，才有可能使房貸利率的推動性勢能在樓市得到進一步顯現。”58安居客房產研究院分院院長張波表示。
鍾偉認為，這次LPR利率下降沒有把房貸利率排除在外，顯示出房地產行業至少不再受到特別大的負面制約。
他認為，房地產市場本身並不處於一個不好的狀況，而是處於一個熱度相對較高的高位平臺期。
一位資深銀行業人士稱，房地產方面還會堅持“房住不炒”，就是一個字“穩”。
不過，在邊際上，房地產放鬆的空間可能微妙打開了，如果經濟進一步下行的話，限購限貸政策在邊際上會出現鬆動。
“無論通脹如何，貨幣政策收緊已經徹底不可能。”經濟學家鄧海清認為，對於貨幣政策，看央行“說什麼”的意義已經大幅下降，更需要關注央行“做什麼”。央行可能已經做好了維持低利率較長時間的準備，同時不排除進一步寬鬆的可能，這取決於後續經濟數據是否繼續趨勢性下行。
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