失聯十年，合生創展重返風口浪尖。
在廣州塔上，能夠輕易看到合生創展位於新港中路的TIT產業園，按照合生創展的規劃，這裡原本早就應該建立起一個大型的購物中心，但現在變成了臨時停車場，周邊雜草叢生。
登上廣州塔上俯瞰，從琶洲那邊的合生TIT產業園，到廣州塔底下的珠江帝景，再到中山大學背後的客村、逸景翠園、珠江國際紡織城、鷺江村、康樂村，以及海印橋南的雲桂村等，從獵德橋到江灣橋，這一大片珠江南岸的中央核心地段，幾乎盡是“朱家的天下”。
朱孟依掌控著這一切，這個來自梅州豐順的潮汕人一向是沉默寡言，默默賺錢。最近，早已消失在公眾視野的朱孟依和合生創展公司，一反常態的活躍起來。僅2019年的7月到10月，4個月裡面合生創展破天荒地豪擲74億元在全國各地拿地。要知道，此前合生創展幾乎不會通過公開市場拿地。
曾經華南五虎之首早已掉出了百強房企的隊伍，如今如此大手筆拿地，沉寂十五年後，合生不甘寂寞了。
合生創展，這個曾經讓王石認為是“房地產界的航空母艦”的地產公司，近兩年又開始在地產的賽場上活躍。
今年7月，合生先在江門用11億拍了2塊地，緊接著拿下廣州增城地塊；在廣州市區內，簽下了佔地面積約109.74萬平方米，僅次於瀝滘村的第二大舊改項目——與廣州市海珠區鳳和經濟聯合社，簽署鷺江村、康樂村舊村改造合作意向協議；9月16日，合生創展成為廣州市番禺區新基村的舊改合作企業，預計投資29億元，總用地面積為24.71公頃；10月中旬，朱孟依一口氣拿下東莞最大體量的舊改項目——麻涌鎮的5箇舊村改造。
注意，上述的拿地項目中，合生創展還通過招拍掛的公開方式拿地。此前，合生創展主要通過城市更新、協議出讓等方式的獲取土地，招拍掛的拿地次數極少。而這4個月裡面，合生創展通過招拍掛取得了三塊土地。
更反常的是，合生今年還曾競爭北京今年的“總價地王”，可惜與中海地產纏鬥數輪後敗下陣來。搶地王，這與合生低價佈局的風格也截然相反。
這種突如其來的轉變，其實在2018年已經有跡象。從去年11月開始，合生創展在太倉、佛山等土地拍賣市場已經有所動作。
朱孟依從未回應過其重新活躍起來的原因，也許出於朱孟依對市場前景的預判，也可能是不甘心就此沉寂。總之，合生想重回賽場。
合生的高光時刻，發生在15年前的2004年。那一年，合生創展成為首個銷售總額破百億的房企，如今許多的房企巨頭，在當時只能望其項背。
朱孟依是梅州豐順人。但他不是客家人，由於他所在的村子世代都是講潮汕話，所以在他後來跟潮汕幫商人打交道時，完全不會有語言或文化上的隔閡。潮汕人敢打拼，有經商頭腦這些特質，也體現在朱孟依身上。在經商思路上，也跟從潮汕去香港的商人相似。
朱孟依家族的祖祠：豐順留隍鎮口鋪村篤慶堂
1980年代中期，在梅州豐順縣城，朱孟依和別人合作建設了一條商業街，他出資建設商業街，卻只收取租金的提成。這第一桶金中，他對市場的洞察和善用資源這兩個特點，此後也一直影響著他的商業道路。
後來，朱孟依跟許多潮汕人一樣，跑到了香港尋找商機。1992年，朱孟依在香港與人合作成立了合生創展。此後，朱孟依又跟許多香港商人一樣，回到大陸投資。1993年，他在廣州創立了珠江投資，在那個內地急切盼望招商引資的年代，港資身份的合生創展與本地企業珠江投資的聯手可謂“珠”聯璧“合”，朱孟依的市場洞察能力以及善於利用資源，使得他很快在廣州紮根下來。
朱孟依來到廣州，在天河區東郊和海珠區等地買下大批農田。後來隨著廣州市區向東、向南發展，合生當年低價佈局的地方漸漸成為城市的中心區域。城市的發展紅利和房價的上漲，讓合生的資產得呈十數倍級增長。
賭對了廣州的城市發展，讓合生創展於1998年順利在香港上市。同年，萬科在內地上市。雖然萬科是最先開始全國化擴張的房企，也是內地第一個上市的房企。但萬科在致富技能上，遠遠不及合生。僅廣州一地，合生系開發的樓盤就達到20個，合生在廣州一個城市的利潤，就超過萬科全國五城總和。
所以當時的王石說，“合生創展才是地產界的航空母艦”。
繼萬科之後，合生成為粵系房企中的北伐先鋒，並且氣勢凌人。力邀“海南五兄弟”之一謝強加入後。2001年，合生就在北京拿下五塊大型開發用地。兩年內，謝強幫助朱孟依的合生珠江系在北京簽下了5500畝地，總開發面積370萬平。但是，合生沒能留住這個有能力的職業經理人，謝強很快跳槽到了富力。
2004年，合生創展成為內地首家銷售破百億的房企。此後兩年，萬科富力等才紛紛躋身百億房企行列。
在地產行業取得成功以後，朱孟依通過珠江投資很快開始了多元化擴張的道路，珠江投資涉及的行業包括地產、基建、能源、醫藥、保險、教育、醫療、科技、文化等等，投資的企業達到數千家。通過珠江投資，朱孟依實現了多元化經營，其中最成功的當屬珠江人壽。在廣州的中軸線上，珠江投資的大樓就矗立在花城廣場旁邊。
風光背後，危機潛伏。
2005年，朱孟依成為當年的胡潤富豪榜的第二名，排在他前面的，是中信集團的榮智健。跟他同樣榜上有名的，還有他的潮汕老鄉黃光裕，排在第五名。
2008年，朱孟依受黃光裕案牽連消失了9個月，有傳言稱這9個月朱孟依被警方控制調查，儘管合生創展否認了。但沒有朱孟依主持大局，銀行對合生創展停止了放貸。2008年底，正值金融危機。銀行斷貸款讓合生走到了資金斷裂的邊緣。後來，4萬億來了，這讓眾多房企絕境逢生並且迎來了房地產的黃金十年。但這些房企裡面，不包括合生。
巔峰之後，在2004到2019長達十五年的時間裡，合生似乎一直在走下坡路。
從2004年到2018年，合生創展的銷售額一直沒有超過200億元。其中，2014年合生創展的銷售額只有53億元，僅是十年前銷售額的一半。也在這一年，合生創展跌出了房企的百強名單。對於曾經位列粵系房企之首的合生來說，這樣的業績，讓人唏噓。
2018年，當年望合生項背的房企早已經跑到合生的前頭，而恆大、萬科、碧桂園等巨頭已經衝進了5000億房企的行列。這一年，合生的營銷總額只有149.75億元。
合生錯失了地產的黃金十年，有很多原因。黃光裕案是其一；業務上，最重要的還是合生在京津新城項目的嚴重失誤。
2001年，正是合生創展和朱孟依正是意氣風發的時候。在北京剛剛拿下5塊地皮的他雄心勃勃地來到天津，想要造一個“新城”。
當時，天津的寶坻區正在大力招商引資，合生創展在當時還是鹽鹼地的區域拿了2.5萬畝土地，想要在這裡建造一個可容納5萬人、8000套別墅的亞洲最大的別墅區，投資200億打造“北京中產階級的後花園”，項目名字叫“京津新城”。這個名字，可見朱孟依當年的雄心壯志。
但是，因為開發建設成本高等原因，這個項目從銷售乏力到虧損，後來該項目巨大的成本和持續虧損讓它成為合生集團最大的“雞肋”，讓合生如鯁在喉。
直到2013年底，京津新城僅完工30萬平方米，還有大約370萬平方米沒有開發，開發率不到一成。“亞洲最大別墅區”變成了“亞洲最大鬼城”。
合生創展雖然是一個港資企業，但現在，其管理方式比大多數內地企業都落後。跟絕大多數的家族企業一樣，總有一個“家長式”的掌權人。在合生珠江系的企業裡面，朱孟依對企業有著絕對的話語權。
有記者採訪合生創展的多前員工曾表示：“不放權”。在京津新城這個項目上，如果朱孟依不是一派“家長”的專權作風，也許不至於有這麼大的損失。彼時，公司高管們對此項目存在爭議，認為該項目會帶來虧損。但朱孟依堅持要做這個項目，最終血本無歸。
也正是因為這種家族企業的做派，合生被稱為“職業經理人的墳墓”。
在2008年受到黃事件影響的時候，合生的資金鍊到了崩潰的邊緣，朱孟依有長達9個月的時間沒有露面，誠危急存亡之秋也。幸得當時合生的行政總裁陳長纓力挽狂瀾，才讓合生度過了這個危機。
但是，這個拯救了企業的職業經理人在這裡並沒有得到很好的發展。封建社會早已滅亡，但“功高震主”的故事從未停止上演。
2008年的多重危機過去後，從2009年開始，朱孟依剛念大一的女兒朱桔榕被安排進入合生創展實習，擔任總裁助理，管理全公司的財務、人力工作。架空，一個並不新鮮的職場故事開始上演。
事實證明，這樣的故事後來反覆在合生上演。在5年裡面，合生創展謝世東、武捷思、陳長纓、薛虎等歷任行政總裁相繼出走，且在職時間都非常短。
朱桔榕的每一次上位，都引來職業經理人團隊的動盪。2012年，23歲的朱桔榕大學尚未畢業，被任命為合生的副總裁。為合生創展效力18年的薛虎辭去行政總裁職務。2013年，24歲的朱桔榕升任副主席，原董事會副主席張懿和上海公司的高管集體辭職。
這樣的提拔速度，激進得讓人難以接受。
行政總裁相繼辭職、高管出走，朱孟依為這種激進付出了昂貴的代價。惡果體現在合生的業績報表上，2014到2017年的年度銷售金額分別是53億、99億、80億、92億，連續四年合生創展的銷售總額都跌到了百億以下，連十年前都不如。
但合生珠江系的公司，說到底都是姓朱，朱孟依喜歡怎麼折騰就怎麼折騰。朱桔榕現在已經成為合生創展的核心領導之一，離職員工對其的評價跟朱孟依相差無幾：“非常強勢，隱約中有她父親的風格，對房地產並不太懂，脾氣、思維方式卻很像朱孟依。”
直到2018年9月3日，原中國建設銀行廣東省分行副行長席榮貴加盟合生創展，出任執行董事及行政總裁之前，合生創展已經6年半沒有總裁。
職業經理人的頻繁更迭和出走，朱孟依家族企業的做派是主要原因。合生能夠提供給職業經理人施展拳腳的空間實在有限，家族企業最終還是聽“家長”的，不僅個人無法成長，還很可能成為職業生涯的汙點，京津新城的例子就在眼前。這也讓合生錯過了房地產的黃金十年。
土地和資金緊密聯繫，在房地產行業融資收緊的情況下，現金流並不寬裕的合生想回賽場，想拿地，想重返高光時刻，首先要有錢。所以，為了解決企業融資的問題，合生找來了金融行業人士金席榮貴做行政總裁。
但是，誰知道席榮貴又能在合生待多久呢？
合生也許並不關心職業經理人能待多久，近兩年重新出來活躍，對合生來說，也是“萬事俱備”。
往事已經隨風，影響甚少，“地二代”順利接班，金融渠道的人才也具備類......這時候重出江湖，對合生自己來說，是個好時機。
對於合生再次活躍的原因，猜測很多，地二代、市場前景、不甘心沉寂......外界議論紛紛，朱孟依沒有回應。
朱孟依無疑是具有商業天賦的，一路以來，合生在房地產、全國化、多元化經營等方面的超前佈局顯現出朱孟依對市場有精準的預見性。
近年來，雖然合生進入公開市場拿地，但它大部分的土地儲備都是屬於城市更新改造項目，跟“舊改王”佳兆業一樣，以舊改為主。
研究發現，今年以來，關於舊改的利好政策不斷，幾乎每個季度都有關於舊改的政策出臺，可見其重要程度。
舊改市場的春天，似乎就在眼前。這樣看來，朱孟依這次的佈局依然具有市場前瞻性。
不過，合生其實不缺地。
長期以來，合生擁有的土地儲備遠超許多規模在500億以上的房企，而合生截止2019年6月30日，土地儲備有2940萬平方米。經過這四個月的大舉拿地、吸儲行為後，年報的土地儲備數據相信會大幅增加。
這些年，合生創展的土地儲備較為穩定。2018年，它的土地儲備達2922萬平方米，2017年為2933萬平方米，2016年的數值則是3013萬平方米。
擁有大量土地儲備的同時，合生的項目開發週期也十分慢，平均每個項目開發週期達到十年以上，1993年開始開發的華景新城地塊，到今天還沒有開發完成。
低成本大規模拿地，讓合生的項目獲得了巨大的利潤空間。但合生獲取高利潤更關鍵的方式是，拉長開發週期。
這種慢開發的模式，從企業自身和家族財富的角度來講，能夠獲得比大多數高週轉房企更高的利潤。因為，囤地不開發，可以以極低的成本享受城市發展和房價增長得雙重紅利，拉長開發週期有利於提高企業的整體利潤。這些年來，雖然合生規模不大，利潤一直在行業前列。
但是，這種慢週轉長週期的模式，對於被改造的村民和城市來說，卻不是一件好事。合生在廣州許多項目的開發週期都超過十年，其中珠江帝景附近的合生TIT科貿園項目更是拿地9年都沒有開工。十年，一代人成長的時間。城市和這個城市裡居住的人，又能被錯過多少個十年？
合生TIT產業園地塊，現在變成臨時停車場和籃球場
可以肯定的是，合生囤地行為和商業模式對於整個城市和村民來說，不是一件好事。城市的主政者和城市的原住民們，都不希望自己的事業和家園的發展步伐一直被拖著，成為開發商追逐高利潤的犧牲品。被合生接了舊改項目的廣州某個村的村民說：就算再給合生十年，我們村都不一定能完成拆遷。
合生近期的大舉拿地，業界紛紛猜測合生是不是要向高週轉房企靠攏，以便快速做大規模。想太多了，在朱孟依心裡，利潤始終是最重要的考量標準。
2019年年中的業績發佈會上，在被問及是否加快週轉時，合生創展的管理層肯定地回答：“戰略來看在加快，但是穩健和追求利潤的目標不會變。”
朱孟依曾經向助手建議少讀《孫子兵法》，多讀《菜根譚》。朱孟依說，《孫子兵法》只講手段，讓人短期去拼規模和速度，只能取勝一時。做生意要多讀《菜根譚》，懂得做人做事的方法，培養正確的世界觀，學會淡定從容。
所以對於高週轉、短期快速擴張的商業模式，朱孟依是從心底裡拒絕的。
但是對於家族企業的長期利潤和城市更新的之間，朱孟依也許也應該重新思考他的世界觀。
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