業主拖欠物業費，物業可否隨意斷水斷電？業主能否在住宅任意經營民宿？物業公司能否隨意利用物業共有設施打廣告，能否擅自在小區擺攤進行經營活動？開發建設方能否隨意出售車位？
這些業主普遍關心的物業服務問題，在全新修訂頒發的《重慶市物業管理條例》中有答案。該條例將於5月1日起施行。
新版物管條例有哪些值得市民關注的條款？新條例有哪些新亮點？搜狐焦點重慶記者站記者採訪了相關專業人士來進行分析解釋。
條例更為精細完善，相對更能有法可依
“新版物業管理條例在原有基礎上進行修訂、補充、完善，規則更為精細了。”重慶物業管理協會秘書長何偉介紹。
他說，2009年的物業管理條例已經完成了它的歷史任務，2020年實施的新版條例在細節上有很多變化。
條例中不少條款是廣大業主非常關心的問題。比如說，物業費收取、小區公共收益、車位出售、能否辦民宿、小區經營行為等等。我們按照條例規定，進行逐項分析。
關於物業服務收費
條例規定，物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。 物業服務收費管理辦法包括未裝飾裝修和使用的住宅物業收費標準等，由市價格主管部門會同市住房城鄉建設主管部門制定。
物業服務收費確需調整的，物業服務企業應當與業主委員會協商，並由業主大會決定；未成立業主大會的，由符合法律規定比例的業主表決通過，並將表決結果公告三十日以上。
關於公共收益的用途
條例規定，公共收益主要用於補充物業專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
業主大會成立前或者業主大會未對公共收益用途作決定的，公共收益按年度全部納入物業專項維修資金。按照業主大會決定使用公共收益的，物業專項維修資金餘額不足首期交存金額百分之三十時，公共收益應當首先補足物業專項維修資金。
公共收益用於補充物業專項維修資金以外用途的，業主大會應當決定其年度預算方案，主要包括支出項目明細、使用審核、公示及決算辦法。未經業主大會同意，公共收益支出金額和範圍不得超過預算方案。
關於住宅開展民宿經營
條例規定，業主、物業使用人應當按照規劃自然資源部門批准或者房地產權證載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。確需改變的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主同意。
利用小區住宅開展民宿等住宿服務的，應當符合以上規定，並具備消防、安全、衛生等必要的條件。
利用小區住宅開展民宿等住宿服務的，應當遵守國家和重慶市相關管理規定和管理規約的約定，依法向市場監管、文化旅遊、公安、商務等部門辦理相關手續，並同時告知物業服務企業。
哪些是“有利害關係的業主”，何偉說，利害關係人狹義理解，應是本棟、本單元業主，但物權法出臺後，確定利害關係人有相應的法律概念。
物業企業不得有如下行為
違反物業服務合同約定降低物業服務標準；擅自提高物業服務收費標準；擅自處分業主共有財產，擅自允許他人利用共有部位、共有設施設備從事廣告、宣傳、經營等活動；以業主拖欠物業服務費、不配合管理等理由，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣。但是，可能對業主利益或者公共安全造成重大損失的緊急情形除外；等等。
何偉解釋，物業公司如果允許他人利用共有部位、共有設施設備從事廣告、宣傳、經營等活動，設置或者允許他人設置臨時攤點的，必須經由業主委員會同意。
業主大會罷免業委會
業主大會有權罷免業主委員會成員，百分之二十以上業主聯名，可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府書面提出對業主委員會成員的罷免要求。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到罷免要求之日起三十日內書面通知業主委員會限期召開業主大會會議，由業主大會作出是否予以罷免的決定。
關於車位出售
物業管理區域內規劃用於停放機動車的車位，應當首先滿足業主的需要。
建設單位出售車位應當進行公告，不得出售給業主以外的單位或者個人；公告之日起六個月內，屬住宅配套車位庫的，每戶業主只能購買一個車位庫。
公告之日起滿六個月有多餘車位的，可以向其他業主出售，每戶業主總計購買住宅配套車位不得超過二個。
更為注重基層組織指導監督，發揮業委會、業主大會作用
重慶物業管理協會秘書長何偉介紹，此次新版物業管理條例，歷經幾次修訂，有幾個方面的亮點。
“首先是，物業管理更注重黨建、基層治理，強調了社區、街道黨組織處理物業矛盾、物業關係的作用。”街道辦、鄉鎮政府、居委會對物業管理將承擔起更多的指導、監督與管理責任。
遇到突出的重大問題，街道辦事處、鄉鎮政府還可根據需要召集由相關管理部門、公安派出所以及物業企業、業委會、業主代表等方面人士參加的聯席會議，進行協調解決。
何偉說，“新版物業管理條例非常重視業主委員會和業主大會的作用，在112個條款中，共有31個條款跟業委會和業主大會相關。由此可見此問題的重要，也反映了現實生活中類似問題較多，亟待規範。”
另一方面，新版物管條例明確了物業管理的科技化、信息化、環保的發展方向；強化了小區民主自治，充分表現了建築物區分所有權；明晰了各職能部門對基層治理的邊界，管理界限更為清晰了。
物管行業受疫情衝擊大，物業費繳額不足影響運轉
何偉還介紹了目前重慶物業管理行業的發展狀況。他指出，新冠疫情對重慶物業行業影響非常大。
一般而言，物業行業主要靠收取物業費來進行運轉。每年的1-2月是全年收費的重點期，通常小區在此期間能收取七八成費用，有的能收取85%左右。
今年的情況則發生了較大變化。市物業管理協會對100多家物業管理企業進行調查顯示，受疫情影響，今年各小區物業費收取比率都較低，普遍在30-40%。3月份，有關部門發出倡議希望業主踴躍繳納，情況有所好轉，但也僅在40-50%。
物業費不能及時繳納，將制約物業服務企業保質保量提供服務。因此，為了保證各小區物業服務正常健康發展，廣大業主應主動配合物管服務企業，儘快改變這一狀況。
搜狐焦點重慶站 亦木
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