业主拖欠物业费，物业可否随意断水断电？业主能否在住宅任意经营民宿？物业公司能否随意利用物业共有设施打广告，能否擅自在小区摆摊进行经营活动？开发建设方能否随意出售车位？
这些业主普遍关心的物业服务问题，在全新修订颁发的《重庆市物业管理条例》中有答案。该条例将于5月1日起施行。
新版物管条例有哪些值得市民关注的条款？新条例有哪些新亮点？搜狐焦点重庆记者站记者采访了相关专业人士来进行分析解释。
条例更为精细完善，相对更能有法可依
“新版物业管理条例在原有基础上进行修订、补充、完善，规则更为精细了。”重庆物业管理协会秘书长何伟介绍。
他说，2009年的物业管理条例已经完成了它的历史任务，2020年实施的新版条例在细节上有很多变化。
条例中不少条款是广大业主非常关心的问题。比如说，物业费收取、小区公共收益、车位出售、能否办民宿、小区经营行为等等。我们按照条例规定，进行逐项分析。
关于物业服务收费
条例规定，物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。 物业服务收费管理办法包括未装饰装修和使用的住宅物业收费标准等，由市价格主管部门会同市住房城乡建设主管部门制定。
物业服务收费确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并由业主大会决定；未成立业主大会的，由符合法律规定比例的业主表决通过，并将表决结果公告三十日以上。
关于公共收益的用途
条例规定，公共收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的，公共收益按年度全部纳入物业专项维修资金。按照业主大会决定使用公共收益的，物业专项维修资金余额不足首期交存金额百分之三十时，公共收益应当首先补足物业专项维修资金。
公共收益用于补充物业专项维修资金以外用途的，业主大会应当决定其年度预算方案，主要包括支出项目明细、使用审核、公示及决算办法。未经业主大会同意，公共收益支出金额和范围不得超过预算方案。
关于住宅开展民宿经营
条例规定，业主、物业使用人应当按照规划自然资源部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。确需改变的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
利用小区住宅开展民宿等住宿服务的，应当符合以上规定，并具备消防、安全、卫生等必要的条件。
利用小区住宅开展民宿等住宿服务的，应当遵守国家和重庆市相关管理规定和管理规约的约定，依法向市场监管、文化旅游、公安、商务等部门办理相关手续，并同时告知物业服务企业。
哪些是“有利害关系的业主”，何伟说，利害关系人狭义理解，应是本栋、本单元业主，但物权法出台后，确定利害关系人有相应的法律概念。
物业企业不得有如下行为
违反物业服务合同约定降低物业服务标准；擅自提高物业服务收费标准；擅自处分业主共有财产，擅自允许他人利用共有部位、共有设施设备从事广告、宣传、经营等活动；以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气。但是，可能对业主利益或者公共安全造成重大损失的紧急情形除外；等等。
何伟解释，物业公司如果允许他人利用共有部位、共有设施设备从事广告、宣传、经营等活动，设置或者允许他人设置临时摊点的，必须经由业主委员会同意。
业主大会罢免业委会
业主大会有权罢免业主委员会成员，百分之二十以上业主联名，可以向街道办事处、乡镇人民政府书面提出对业主委员会成员的罢免要求。
街道办事处、乡镇人民政府应当自接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会会议，由业主大会作出是否予以罢免的决定。
关于车位出售
物业管理区域内规划用于停放机动车的车位，应当首先满足业主的需要。
建设单位出售车位应当进行公告，不得出售给业主以外的单位或者个人；公告之日起六个月内，属住宅配套车位库的，每户业主只能购买一个车位库。
公告之日起满六个月有多余车位的，可以向其他业主出售，每户业主总计购买住宅配套车位不得超过二个。
更为注重基层组织指导监督，发挥业委会、业主大会作用
重庆物业管理协会秘书长何伟介绍，此次新版物业管理条例，历经几次修订，有几个方面的亮点。
“首先是，物业管理更注重党建、基层治理，强调了社区、街道党组织处理物业矛盾、物业关系的作用。”街道办、乡镇政府、居委会对物业管理将承担起更多的指导、监督与管理责任。
遇到突出的重大问题，街道办事处、乡镇政府还可根据需要召集由相关管理部门、公安派出所以及物业企业、业委会、业主代表等方面人士参加的联席会议，进行协调解决。
何伟说，“新版物业管理条例非常重视业主委员会和业主大会的作用，在112个条款中，共有31个条款跟业委会和业主大会相关。由此可见此问题的重要，也反映了现实生活中类似问题较多，亟待规范。”
另一方面，新版物管条例明确了物业管理的科技化、信息化、环保的发展方向；强化了小区民主自治，充分表现了建筑物区分所有权；明晰了各职能部门对基层治理的边界，管理界限更为清晰了。
物管行业受疫情冲击大，物业费缴额不足影响运转
何伟还介绍了目前重庆物业管理行业的发展状况。他指出，新冠疫情对重庆物业行业影响非常大。
一般而言，物业行业主要靠收取物业费来进行运转。每年的1-2月是全年收费的重点期，通常小区在此期间能收取七八成费用，有的能收取85%左右。
今年的情况则发生了较大变化。市物业管理协会对100多家物业管理企业进行调查显示，受疫情影响，今年各小区物业费收取比率都较低，普遍在30-40%。3月份，有关部门发出倡议希望业主踊跃缴纳，情况有所好转，但也仅在40-50%。
物业费不能及时缴纳，将制约物业服务企业保质保量提供服务。因此，为了保证各小区物业服务正常健康发展，广大业主应主动配合物管服务企业，尽快改变这一状况。
搜狐焦点重庆站 亦木
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