產業園區是指為促進某一產業發展而創立的特殊區位環境，是區域經濟發展、產業調整升級的重要空間聚集形式，擔負著聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設等一系列的重要使命。產業園區能夠有效地創造聚集力，通過共享資源、克服外部負效應，帶動關聯產業的發展，從而有效地推動產業集群的形成。產業園是全球產業發展的重要載體，與區域經濟發展有著密切的聯繫。
園區運營模式
通過政府部門對園區的不同定位，園區會產生五種不同的運營模式。
1. 政府運營模式
政府運營模式是指政府投資開發產業園區，園區通過對入駐企業提供稅務代理、行政實物代理，並收取一定的服務費用，同時政府部門也會給予園區一定的招商代理費用和稅費優惠。
政府運營模式無法保證大型園區的長期運營，因此該模式適用於一些模式小、管理簡單的產業園區。
2. 投資運營模式
投資運營模式是指通過政府投資建設的產業園區，並通過房租、固定資產等作為合作資產，孵化有發展潛力的中小企業，在企業獲得成長後引入外部戰略投資者或上市，實現租車增值並回收投資的模式。
投資運用模式對於一個區域的經濟發展具有一定的推動作用，但中短期較難得到回報。
3. 服務運營模式
服務運營模式是指園區為入駐企業提供人才招聘、人才派遣、信息提供等軟服務，強化園區與企業間的合作。為園區內企業提供更佳的生存發展環境。
4. 土地盈利模式
土地盈利模式指的是產業園區在進行初步開發後，通過控制大面積的土地，短期內提升土地價值，進行地產開發或轉讓。憑藉該模式強大的獲利能力，為園區後期發展奠定雄厚的財力基礎。
5. 產業運營模式
產業運營模式是指開發區承擔了調節、完善、強化區域產業鏈運營的作用，園區設立的目的就是要做一個產業鏈，產業園投資初期進行招商引資，引入企業資本。產業運營模式的產業園具備行政職能、服務職能和企業投資運營職能三種職能。
產業園的發展需要大量的資本和資源來支撐，經過多年的探索和實踐，產業園已經逐步摸索出一些較為可行的輕資產運用模式，主要有以下幾種：
一、運營品牌輸出模式——實力重資本發展商最為看好
國內已經形成一批優秀的品牌產業運營商，採用運營品牌輸出模式可以運營多年積累的品牌影響力，實現較小資本和低風險的方式進行產業園區規模化產業化佈局，與現有園區進行協同發展作用，也為運營品牌進行商譽變現。
億達在中國率先提出輕重資產並舉的運營模式，是一個典型的從產業地產開發商轉向園區綜合運營服務商的範本，即從重資產為核心轉向輕重並舉的路徑。從產業策劃、園區規劃、樓宇建設、招商運營到增值服務，億達能夠提供這一攬子的全產業鏈解決方案。從業務板塊上來看，億達希望通過綜合開發、園區運營管理、園區管理諮詢服務等模式來實現整個億達的品牌化、規模化發展。自億達中國開始實施“輕重並舉、以輕帶重、以重促輕”模式後，在全國近二十個城市先後開發和運營了30餘個商務園項目。億達中國以成功的品牌輸出的輕資產案例贏取更多地方政府及產業客戶的信賴，也為更多產業地產企業提供良好的經驗借鑑。
二、資產證券化模式——發展有待實踐改善
資產證券化模式主要是指通過“基金+REITs”模式實現產業園資本化運作，實現資產快速流通。通過將產業園項目形成資產包，當項目達到良性狀態，以REITs快速變現。
以亞洲最早成立的工業園之一的新加坡裕廊工業區為例，裕廊集團旗下公司—騰飛集團擁有三個成功上市的信託基金，管理亞洲區域內多個私募房地產基金。由於產業地產投資規模較大、回收週期較長，這也對產業地產企業的融資能力有著較高的要求。2002年騰飛集團成立房地產投資信託基金，進行房地產收購、持有、運營、增值、出售、再投入等操作，以REITs回籠資金帶動滾動式開發。隨後，管理的基金收益以及資產管理費收入也成為騰飛集團重要的收入板塊。在操作操作層面來看，國內推行產業地產REITs有一定的特殊性，其面臨著自身的行業難題，如銷售為主、收益穩定可靠的優質資產稀少、工業用地年限較短並有進一步縮短的可能等問題都將會限制了產業地產借用Reits推行輕資產的可能性。但隨時國內金融體制和政策的不斷完善，相信不久將來，資產證券化模式將成為國內產業園區重要的運營發展模式之一。
三、產業增值服務輸出模式——逐漸成為影響園區價值的直接因素
產業增值服務輸出模式是指園區運營商通過搭建各類產業增值服務平臺為園區內的企業提供各類服務進行收費，這種模式特別適合於前期投資成本較高的一二線城市產業園項目。該模式從產業鏈層面來看，通過配套打造，更好的促進產業發展，提升園區企業實力，帶動招商發展。
深圳天安雲谷重要的輕資產模式板塊就是採用產業增值服務輸出模式，實現園區快速發展。天安雲谷由天安投資和駿業共同投資的深圳天安駿業投資發展有限公司進行規劃、開發建設及運營，項目致力於發展以雲計算、互聯網、物聯網等新一代信息技術為代表的新興產業，同時發展與上述產業相關聯的配套服務和現代服務業。在提升產業的同時，還將注重社區民生和原居民的生活發展，並計劃將崗頭社區塑造成為深圳市社區經濟轉型的示範社區。最終打造集合產業研發、配套商業、配套居住及便利服務於一體、面向全球競爭的新興產業綜合體和國家級的戰略性新興產業示範基地。天安雲谷園區年產值已超1500億元，其產業增值服務輸出為園區運營創收不少，且增加了園區實力，變相提升物業租金價格。
四、投資孵化模式——風險利益共存實現高回報
產業園投資孵化模式是指在所運營園區的企業內進行產業投資，通過產業孵化與投資，將園區和園區企業進行利益捆綁，實現與園區企業共同成長，運營商通過股權分紅等獲得收益，但是產業投資與孵化投資回報週期長，對產業園區企業的專業性、對政府資源、金融資源的整合能力要求很高，操作難度極高，是全球最具爭議的輕資產模式之一。
張江高科母公司——張江集團整合旗下小額信貸、孵化器、創業培訓等資源，建立張江集團投貸孵學平臺，截止2019年上半年，張江集團已投企業達到幾十家，其中所投企業超過半數註冊在張江園區內部。近5年財報顯示，張江高科企業投資孵化收益共計31.75億，投資金額累計18.5億，回報率達1.72倍。相比較之下，張江高科的主營業務(房地產銷售，房地產租賃，服務業)毛利潤共為40.17億，5年來，其投資收益已經基本同營業利潤持平，比例大約為4:5。可見，張江高科的投資孵化模式取得了一定的成功。
深圳星河集團的星河world項目在運營模式上採用了類似於投資孵化模式的——“產權換股權”模式。這一金融投資創新模式的制度核心，顛覆了深圳股份合作經濟“廠房+租賃”的粗放做法，以“產權換股權”的投資模式，由出租經濟升級為“投資型經濟”、“管理型經濟”，大大提高了原來土地及工物業的經濟價值。未來將越來越多的產業地產商將運用投資孵化模式促進園區發展，實現園區高效資本化運作。
五、合作開發模式——大型產業開發項目最為喜好
合作開發模式已經有著較為成熟的經驗，億達中國和湖北聯投合作開發武漢軟件新城，萬科、美國黑石合資物流地產，深圳百富東方和碧桂園合作開發科技小鎮等。
2016年碧桂園將投入超1000億規模資金建設“科技小鎮”，項目同時吸引了包括清華大學、平安銀行、李開復創新工場、硅谷巨頭思科等合作伙伴加入。科技小鎮是採用合作開發模式進行運作的，項目由碧桂園和深圳百富東方合作成立的平臺公司——碧桂園百富產城發展公司進行操盤。百富東方是一家領先的產城融合運營商，由原天安數碼城集團主要核心骨幹組成，在全國十餘個城市開發運營了兩千萬平米產業綜合體。其可聚集上萬家中小型科技企業以及200家配套服務機構資源，具有豐富的園區招商和運營經驗，通過合作開發大大減輕各方對資本和資源的顧慮，良好地推動項目發展。
以上這五種模式是國內最具價值的產業園運營模式。產業園區是產業發展的重要載體，同時也是城市的重要組成部分，園區憑藉著自身的發展需求和特色與城市整體發展佈局緊密聯繫。由於地區發展的區別和差異，認清園區發展方向和趨勢是做好園區長遠發展規劃必不可少的一環。
目前博士後在線有五個產業園，每一個都有具體的定位。河北保定定位為高層次新媒體零售直播電商產業園；龍華定位為高層次人才新零售電商產業園；深圳灣定位為高層次人才新興產業園；光明區是智慧顯示特色產業園，另外一個為人工智能產業園。產業園提供高層次人才+高精尖項目+產業基金＋博士後運營團隊為輸出模式，注重長期效益和短期利益的結合。博士後在線在打造“特色園中園”的同時，提供博士、博士後這些高層次人才服務。
高層次人才進入到園區後，博士後在線提供產業基金、委託研發、加速運營等服務，對人才輸出，博士成果產業化，形成技術創新鏈，對高層次人才創新創業提供了剛需的服務和最大的便捷，進一步推進產業鏈閉環。
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