近日，央行課題組在《中國金融》雜誌發佈《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》，透露諸多房地產關鍵信息。
其一，中國城鎮居民家庭戶均總資產317.9萬元，資產分佈分化明顯。
其二，中國城鎮居民家庭財富與房子深度捆綁：房產佔家庭實物財富的7成以上，遠遠超過發達國家。
其三，北京、上海、江蘇家庭資產最高，新疆、吉林、甘肅最低。
其四，買房加槓桿是常態，房貸是絕大多數家庭主要負債來源，房貸佔比高達7成以上。
其五，超過4成家庭擁有兩套及以上房產，剛需家庭佔比不到6成。
其六，誰的負債壓力最大？低收入群體，中青年群體，剛需家庭。
這麼大的信息和數據量，到底能夠給我們帶來怎麼樣的啟示呢？其實很明顯的是，房地產的黃金週期已經結束，未來的房產將會以穩健、調控為主基調，房住不炒將會是長期的一個政策，炒房的時代結束了，金融市場可能是接棒推動經濟的主力軍！
下面我們就來一一分析，為什麼如此判斷！
一、房地產的黃金週期結束了。
我們都知道，過去的10-20年是一個房地產的黃金週期。在人口增長、剛需、改善的紅利下，中國的房地產走出了一波大級別的慢牛行情。
可以說，在過去的10-20年裡，大部分的買房者都是受益匪淺的。
但是如今，人口紅利已經見頂，老齡化嚴重，出生率和結婚率又是一個大幅降低的趨勢。所以，人口的增長紅利已經消失。
再加上，房地產的上漲其實是由剛需和改善支撐的，但是如今的中國，大家其實並不差房子，報告裡顯示幾乎有9成以上的家庭，已經擁有了房產。
而人均的住房面積，也從20年前的不到10平方面發展到如今的人均40平方米左右，完全達到了發達國家的水平，甚至超過了許多發達國家。
由於各國對住宅面積的統計口徑不一致，平均居住面積無法直接進行比較。但如果以40.8平方米的人均居住面積做粗略計算，我國家庭的平均居住面積123.2平方米，其實已經超過了許多發達國家。
所以，以人口增長紅利、剛需、改善作為支撐房價上漲的動力已經不存在，自然不可能看到房地產還能全面走出一個10-20年的慢牛行情。
二、目前和未來的房地產會有什麼變革？
我認為目前的房地產一定是以穩為主的，而不是以刺激。
許多人說，疫情影響到了中國經濟，是不是會再次用房地產來刺激經濟，從而修復疫情帶來的損失呢》
我認為並不可能。
- 首先，現在的房地產市值已經過大；
- 其次，前不久房地產已經經歷過一波2015-2018年的上漲；
- 最後，就是現在的大部分的群眾手裡其實沒有錢，並且還有不少的負債；（這就是之前提到的央行發佈的數據裡大部分的人有負債，而且7成來自於房地產）
所以，這樣的趨勢下，是一定不會再用房地產作為刺激經濟修復的工具。並且我們也可以看到，許多城市在2020年剛打響了一個所謂優惠購房的刺激方案，就被國家立刻“喊停”！
那麼未來的房地產會是什麼樣的一個格局呢？
是一個分化的格局。
就是對於有著人口紅利支撐的城市、有著經濟發展實力和潛力的城市，房價走勢依然會是一個穩步向上的提升，但是不會出現暴漲的局面。
這些城市就是以一線和新一線為主。
而對於那些空置率較高，炒房囤房較為嚴重，再加上人口是一個淨流出狀態，經濟發展的支撐動力不足的城市來說，自然就會走出一個調整、震盪的行情，但是空間不會過大，更不會出現暴跌的局面，畢竟還是要以穩為主，避免發生金融危機。
這些城市是以二三四五線為主。
其實，大家可以用一個城市的現住人口和一個城市的戶籍人口數量對比。
當戶籍人口遠遠小於城市人口的時候，說明這個城市的剛需、改善非常旺盛，人口增長紅利充沛，自然也具備投資價值；
而當戶籍人口遠遠大於現住人口的時候，往往說明人口是一個持續流出的狀態，並且剛需、改善、投資價值極低，不應該盲目炒作。
因此，不同的城市，我們要用不同的策略對待，並且它們的走勢一定是分化的，在未來也是完全不同的。
三、未來的中國經濟靠什麼來支撐？
我認為未來的中國經濟靠的是金融市場、實體經濟、消費經濟來支撐，而不是靠著房地產市場。
第一，中國房產總市值65萬億美元，大約450萬億人民幣，已超過美國+歐盟+日本總和，後者只有60萬億美元。這一數字還是我們國有資產總和66.5萬億人民幣的7倍。
第二，中國股票市值6萬億美元，只有美國+歐盟+日本總和的十分之一左右;
第三，中國房產總市值是股票市值的十倍多，遠超美國、歐盟的1倍。
第四，目前國際上房地產和金融投資比例30比70.中國房地產和金融目前比例是77比23，資本市場是我國金融體系的短板，融資客對於ＧＤＰ的貢獻效果是遠遠低於國外市場的；
所以，從這幾點來看，未來的5-10年、甚至10-20年，依然去依賴房地產作為經濟推動的主心骨顯然已經不合適。
而如今金融市場又在2015-2018年走了一波大級別的熊市行情，泡沫和槓桿都已經降低至一個低位，再加上外資渠道的開放，這個時候完善市場，佈局市場，利用金融市場去推動經濟發展是一個最明智的選擇，也是一個必然的趨勢。
畢竟世界上10次金融危機裡有9次都是由房地產引起的，因此，控制、保護好房地產，而以金融市場作為發展的主力軍，可以更好的降低風險，也更容易培養出一大批優秀的企業。
第四、房價繼續暴漲、過高，會危害年輕人，以及限制年輕人的創造力。
試想一下，如果繼續炒房會有什麼結果？
1、擴大泡沫；
2、透支了中國未來的發展力；
3、大量的年輕人可能一輩子都要為一套房子而賣命，沒有了創新，沒有了膽量，也沒有了生活；
就拿北上廣深來說吧，一套普通的家庭居住房的價格就在400-500萬左右，而一個普通的白領上班族的月薪其實只有1.2萬左右，一個家庭也只不過是24萬左右。
也就是說，按照最低的首付30%來計算，也需要將近120萬~150萬，相當於一個家庭不吃不喝要奮鬥6~10年！！
那麼，對於一個25~30歲的年輕人來說，失去了最寶貴的6-10年，並且未來還要長期償還一個貸款的債務，是不是就等同於宣告他們的一生就是為買房而活？那何談所謂的創業，所謂的生活，所謂的投資？
結論：
最後我用曹德旺的一句話結尾：別搞那麼多房地產了，今後我們拿什麼跟外國人競爭？
這句話，直接戳痛了目前中國房地產和經濟的現狀！
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