主編說｜萬科最不敢輕易入市的樓盤要露臉了

5個月，154天，組建20多人的專業調研團隊，以電話、實地訪談、問卷調查共訪談1795組客戶。

萬科一定沒有想過，在南寧會有一個項目的前期會讓自己費這麼大勁兒才敢下手。

從一線城市10萬+元/平方米的樓盤，到為南寧樓面單價5833元/平方米的土地做設計。任治國領銜的上海日清團隊應該也沒有想過，在打造了深圳萬科TOP系產品臻山府、北京融創TOP系產品壹號院等頂級產品後，會來到南寧，在萬科三塘新項目打造南寧的“TOP級”產品。

南寧房地界更是沒想到，這個項目被命名叫“萬科·第五園”。這可是由設計界泰斗王受之教授命名，2005年亮相之時把業內鎮住了的“第五園”。

過去的15年，被萬科命名為“第五園”的項目，僅有三個。

深圳萬科第五園

揚州萬科第五園

上海萬科第五園

萬科給他們的定位是“骨子裡的中國”。

外界給他們的別名分別是：

2005年，深圳萬科第五園:中國第一代新中式人居標杆
2010年，上海萬科第五園:中式院落裡的海派生活
2017年，揚州萬科第五園:一座可以品味揚州的園子
2020年，第四個“第五園”來了，在南寧興寧東，含著金湯匙出生了。
飽含質疑，也備受期待，它憑什麼能叫“第五園”?

1

土地邏輯
新區窪地，用什麼量級的產品去激活？ 

每個房企的產品線，都有自己的土地、產品和客戶邏輯。36 歲即將邁入不惑之年的房地產“老大哥”萬科，也有自己的一套產品邏輯。特別是拿地邏輯。

南寧第五園的地是萬科拼了命拿來的。

2019 年 7 月，三塘 105 畝地塊上了土地拍賣會。參與競價的 11 家房企，誰也沒有想到萬科會一拍到底。

這是萬科在南寧唯一一個沒有進入的板塊，興寧。入場券花了7.33 億，樓面價5833 元/㎡。地價不低，容積率只有 1.8。

這些年南寧地產圈給三塘的名號還不少，叫過“興寧東”，也叫“東站圈”，甚至開玩笑說叫“鳳嶺北北”。

沒錯，2個北字。一來，鳳嶺北算是南寧比較高端的居住區，靠著他，價值不會差到哪去。二來，知道準確的方位就在鳳嶺的北面。

在很多人的印象裡，目前三塘周邊生活配套暫時缺失，看不到價值點在哪？

反而，在萬科看來，正因為興寧東的三塘還在開發啟動期，價值一直被忽略。那麼此時進入，正是在價值窪地的底部，讓未來有更大的上升空間。

在萬科的拿地邏輯裡，看趨勢，看大勢。

興寧東在南寧向東發展的外東環範圍，項目周圍有8大自然公園及5個國家4A級景區環繞，到首創奧特萊斯大型商業體也不過3分鐘車程。

所以，最後萬科選擇了經典的“第五園”來激活三塘；第五園“骨子裡的中國”，也需要興寧東的鮮活來提氣兒。

2

產品邏輯
第五園意味著什麼？

老地產人都知道第五園的份量。

十五年前，深圳的萬科第五園可以說的全國地產人必打卡的項目。如今滿大街都能看到的新中式，是萬科玩過，且玩兒的溜溜的產品。

但這麼多年來，萬科輕易不會出“第五園”這張牌。

所以自從聽聞“第五園”準備被引入南寧的時候，南寧業內對它的好奇心在一段時間內達到了頂峰。

其實，在南寧第五園誕生之前，萬科內部糾結了許久，決定可謂“艱難”。

“第五園”這個金字招牌太重了，僅僅是名字就有成為網紅項目的潛質。做好了，能給在廣西已經口碑不錯的萬科品牌錦上添花；做不好，或者名不副實，“骨子裡的中國”沒來，關注第五園被抬高了胃口的大眾會不買賬。

欲戴皇冠必承其重。

所以，這個項目在拿地後用了154天調研才開始做產品，典型的慢工出細活。這是廣西萬科花時間規劃最長的樓盤，也是最不敢輕易入市的樓盤。

 
（南寧第五園效果圖）

幸好，南寧萬科第五園日前在業內小亮相了一把，並未讓人失望，“骨子裡的中國”還在。

從目前萬科呈現的規劃看，雖然南寧第五園和深圳第五園，在建築造型上、產品檔次上不是同款。但中國氣兒傳承下來了，它給南寧帶來一個宋式風格的低密多層洋房社區。

（南寧第五園效果圖）

 
首先設計團隊可圈可點。

1、建築設計由上海日清設計團隊負責，他們剛折桂英國Blueprint Awards 2019藍圖設計大獎和2019 GDA 德國設計大獎。萬科最高端產品臻山府系的御用設計師。

2、室內設計由大師高文安和IADC淶澳設計團隊共同操刀。高文安是“香港室內設計之父”、中國豪宅設計專家，李嘉誠和成龍等名人的御用設計師；

3、IADC淶澳設計團隊是“設計界奧斯卡”德國紅點獎得主。

4、景觀設計由北京創翌團隊負責，該團隊專攻高端項目景觀園林設計，是萬科的豪宅景觀御用設計師。

超強大腦集合，給南寧帶來了“宋式風雅”的純粹低密板樓洋房。

其次，產品純粹的改善——

28棟樓、6層高、1梯2戶；戶型143㎡和180㎡兩種純粹大戶型；看數字，就知道第五園的改善“咖位”，非常典型的改善產品。

園林也將是亮點，由周維帶領的北京創翌善策最擅長高端景觀設計，這次根據第五園的“宋式審美”，參照宋代街巷制，打造“三街兩巷八坊十景”的園林。

3

客戶邏輯
南寧改善時代來了嗎？

南寧第五園出現之時，其實很多人想問，剛需專家萬科，能打造好改善產品麼？

從2012年12月進入南寧，萬科一直走的都是中低端剛需產品，輕易不嘗試高端。對於36歲的房企老大哥萬科來說，“不能”“不敢”的帽子外界扣不上去。外界只能猜測，或許南寧的樓市消費還沒有這個階段？

8年後，2020年初，忽如一夜春風來，萬科南寧的“四大名著”改善產品橫空出世：從最頂端的萬科瑧山悅3萬+，到高端的萬科紫臺2萬+，再到中高端的2萬+到1萬+之間的萬科雲望、萬科第五園。

這次萬科直接來個改善產品的“全壘打”。

基於整個人居背景的觀察，萬科總結了南寧改善置業三大主要趨勢：

1、地段趨勢：生態環境為理想棲居地；
2、產品趨勢：洋房成改善型首選物業；
3、面積趨勢：130-170m2成改善主力。

 
同時，萬科發現南寧人四大空間需求的趨勢：
1、大客廳：好客的南寧人需要大客廳。南寧人對於室內面積大小的第一重視程度，客廳以70%的佔比遙遙領先。

2、廚房：有40%客戶表示現有廚房收納空間不足，加上廣西人喜歡醃製“酸嘢”，需要大量收納空間，吊櫃和櫥櫃皆為必備。

3、陽臺：南寧人的陽臺承擔了晾曬和種植兩大功能，有93.6%的改善者選擇在陽臺晾曬，同時有82.3%改善者會在陽臺種植花草。

愛喝茶的南寧人，有54%的改善者會選擇在陽臺飲茶。同時，還有部分改善者在陽臺增加收納空間。

4、迫切需求健身房和琴房。除了基礎廳房滿足居住之外，分別有42%和30%的改善家庭希望家中能設置健身房和琴房，其次是影音室、兒童遊樂房及收藏陳列室。

這也正表明，改善型家庭在追求生活舒適度的同時，越來越重視生活的健康、豐富與娛樂性。

一份人居趨勢，可以看到萬科從關心城市發展的角度，到關注城市的人群。 

入邕8年，萬科這一次走心了。

在剛需時代，購房者只需要一套能遮風擋雨的鋼筋水泥房子就滿足了；到了改善時代，更多人想房子品質更好、建築顏值更高、更有設計感、物業服務更好、配套更全、功能區分更人性化；有多次買房經驗的人只會越來越挑剔。

2020年的南寧，值得更好的產品。

而萬科這個“聽風者”，似乎準備好了。

【多說一句】

別以為萬科在南寧這麼“剛”，就做不好改善產品。
我們發現，萬科不僅僅有第五園這樣的經典IP，同時還有高端的翡翠系、17英里等經典項目。在深圳、上海等一線城市建成經典項目之後，在其他城市有條件的地塊，去“再現經典”。
比如我們曾看過的萬科重慶翡翠公園、重慶萬科17英里，外地的高端改善系早已是全國地產人前往學習的“網紅盤”。 
分享下重慶看過萬科再現的經典項目——重慶萬科17英里。

這是重慶萬科17英里的退臺式平墅實景圖。

當時從建築的背面走進小區，看到層層後退的多層建築以為這是一個公共建築，沒有想到會是住宅。

再走到正面時，先是被外立面的細節驚豔到了—— 

遊艇式的外觀，圓弧玻璃的陽臺護欄，屋頂是被稱為“特斯拉鷗翼門”的設計靈感。

接著走進樣板間，更多的新鮮感出現了——

看正面圖，17米長的U形超大露臺，這個創新的設計讓每一戶都有更大的景觀視野。並且每一層樓都逐一往後推，同時又擁有超長的寬景陽臺。

萬科每去創新一個產品都有一個固定的打法——邀請國際級的設計大師操刀。

重慶萬科17英里就出自香港LWK亞洲豪宅專家組多位國際建築設計大師之手，不僅創造出全新的建築理念，同時在規劃上還打造包含天象館和直徑10米的圓頂天文臺，創造了一個人氣超高的“網紅樓盤”。

本以為深圳的萬科17英里已經是無法被超越的經典，但是重慶再去做這個產品系時卻做出了新鮮感。我們在每個城市看到萬科經典項目的再現，都不是直接複製，而是結合當地文化和特色去創新，去突破。

這個春天，萬科在南寧的改善產品動作很大。今晚8點，萬科邀請到自媒體大V盧俊等大咖,在南寧舉辦一場9000萬的萬科改善時代雲發佈會，將透露南寧置業新風向和消費趨勢，同時發佈四大改善產品。今年五一，南寧萬科第五園也將正式露臉，希望能看到經典的味道。

• 採寫：深海

• 執行主編：馮小乙
  
  

• 主編：黃海華

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關鍵字: 室內 南寧 設計