01
前言
房地产是资金密集型产业。一直以来，我国房地产行业都是高负债、高杠杆、高周转的“三高”发展模式。
房企所有的现金流都依赖销售来实现流动，2020年开年的疫情对地产行业影响明显，在疫情防控压力较大的1~2月份，不少地方售楼处关闭，线下销售完全停滞，不少楼盘建设也因无法施工而被迫推迟。
疫情的影响和即将到来的偿债高峰期，使大部分房企现金流比往年更紧张。
02
2020年，多数房企都处于债务到期高峰
按照华泰证券的统计，2020-2022年，房地产境内债到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。2020年下半年开始进入偿债高峰期，连续6个季度到期量超过1200亿元。
境内债券只是其中一项，2020年还需要应付到期海外债、到期信用债和ABS。
Bloomberg数据显示，2020年房企海外债务偿还高峰期为3月和11月，分别超过40亿美元和50亿美元。2020年信用债到期规模为2095.7亿元，偿还高峰期为3月以及7月到10月期间。
与信用债相比，2020年房企ABS面临着较大的再融资压力，全年偿还总规模达到了2287亿元，超过信用债和海外债规模。
2020年开年房企开始蜂拥发行海外债，用来解决短期现金流问题。
03
债务滚雪球
事实上，房企的有息负债已经进入高位，有息负债被认为是衡量房企真实负债水平的重要指标。
国内调研机构根据上市房企2019年半年报数据汇总统计发现，80家上市房企的有息负债总规模为6.61万亿元，较2018年年末上涨10.45%。
当中，有息负债超过千亿元房企已经达到20家。
而蜂拥发行海外债券，无异于拆东墙补西墙的做法，最终会让开发商陷于还息的漩涡中。
04
河南本土大部分房企无法发行债券，面临囧境更甚
今年以来，尚无河南房企发行境内债券。而境外发债方面，包括建业地产、正商实业和中瑞实业河南本土头部地产企业先后5次境外发债，合计融资规模8.03亿美元，约合人民币56亿元。其中建业地产和中瑞实业都已实现两次境外发债，分别实现境外发债融资5.03亿美元和1亿美元。
但实际上，并非所有的河南企业都有资格实现境内、境外发债融资。目前河南省只有本土头部房企拥有发债资格，能通过境内或境外发债的形式补充流动资金。
而对于无法发债的房企，怎么办？
找钱乃是当务之急
于是我们看到企业们纷纷开始兜售资产，回笼资金，应付马上到期的信托基金、银行贷款、委托贷款、地产私募基金、P2P和民间借贷等。
据我所知，某某企业开始打包卖项目，某某企业在出换郑的城改地，某某企业在出已拿到土地证的地。
有土储的项目尚可通过卖地减轻此次债务危机，没地的项目……哎。
2020年作为房企偿债高峰年份，叠加疫情影响，债务再融资压力预期将贯穿全年。
对于一个企业而言，没有利润是痛苦的，但没有现金流才是致命的。
现金为王，遇到危机时尤其如此。
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