最近一個做房地產策劃的朋友，他們公司計劃開發商辦/商住產品，找我瞭解海口的市場及產品情況。
我大概捋了一下才發現，在限購政策下，近三年不限購商辦/商住產品入市量比較大。在此為購房者梳理這類房源的特點，避免不了解情況的置業者買錯房，掉錯坑。
投資商住，對地段的要求遠勝住宅
商辦/商住房特點：
1，產權年限40年，土地性質為商業用地或辦公用地類；土地使用權到期能否續期並無明確規定。
2，多數為小戶型，分為平層或層高約4.9-5.2的loft，loft營銷口號一般是買一層送一層，得房率高。
3，單價高，因為買一層送一層所以大多數單價高於海口被限價的住宅，如按使用面積計算相對划算。
4，水電會按商水商電記收，高於民水民電不少，物業費一般也高於住宅。
5，商辦/商住不能解決落戶問題，小孩上學，學區也不按商辦/商住房劃片區。
6，高額的交易稅費，轉讓成本遠高於純住宅產品，二次轉手難。
7，多數商住房梯戶比較大，辦公及居住混搭，人員多且雜。
8，南北通透的很少，幾乎不存在明廚明衛，甚至僅有開放式廚房。
9，沒有燃氣入戶，只能靠電燒水煮飯做菜。
10，公共活動空間少，綠化相對住宅來說也是很少的；即使是某個小區的一部分，但是往往靠近路邊，有可能會與住宅區隔開。
11，商辦/商住房首付比例比較高，一般為50%，最高只能貸十年，還款壓力較大。
12，這類產品在海口不限購，不限價；對於不符合住宅購買條件的置業者有一定的吸引力。
那麼在這麼多劣勢下，這類商辦/商住房還值得投資嘛？如何選擇具有價值的商住房呢？首先得肯定，商住房存在的投資價值，他們存在自身的優勢：
- 商辦商住不限購，商住兩用房不算首套房!
- 面積小，得房率高，總價相對低。
- 可商可居，自己辦公或居住均可，出租受眾廣，租金客觀。
但是商住房的投資價值在地段上體現的淋漓盡致。在選擇項目的時候，一定要選主城區，生活便利，配套齊全，最好為城市CBD核心地段的房源。很多大城市的寫字樓租出率在下降，商辦商住的租售客群本來就是小企業辦公或白領為了上班方便就近租住。如果在海口這種小城市買了一些缺乏人氣的地段，以後租不出去，沒有租金回報或回報率極低；轉手時，賣又賣不上價。因此，購置房產要注意瞭解產品性質，不要買住宅時買到了商辦/商住產品。如果本來目的就是投資此類產品，對地段選擇要慎之又慎，買一些新區或主城區邊緣的此類產品，承擔的風險是比較大的。
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