這兩天，很多購房族都關注到了央行出臺的存量房貸新政策，但也有很多人不明白到底是咋回事，也不知道跟自己的關係是什麼，今天我來做個淺顯的解讀。
首先，這次政策針對的是存量房貸，具體是指 2020 年 1 月 1 日之前發放的商業貸款，也就是和在 2020 年 1 月 1 日之前買房，且沒有參考 LPR 定價的小夥伴們相關。
其次，公積金個人住房貸款不包括在內。
這裡一直提到的「LPR」到底是啥？
其實不用太糾結這個名詞，你只要知道它是由多家銀行參與形成的一種報價，用來替代以前央行制定的「基準利率」。因此，LPR 比基準利率更市場化。
那麼，由基準利率轉換為 LPR 之後，我們會受到什麼影響，又該怎麼做選擇？
一、如何轉換
小 A 在 2016 年買房，當時因為信貸寬鬆，他的貸款利率是基準利率（4.9%）的 85 折，為 4.165%。
小 B 在 2019 年買房，這時樓市調控收緊，他的貸款利率是基準利率（4.9%）上浮 10%，為 5.39%。
根據央行新政要求，從 2020 年 3 月 1 日開始，到 8 月 31 日之前，存量房貸要全部轉化完成。
在這個期間，小 A 和小 B 有兩種選擇：一是和銀行協商一個固定利率，不受 LPR 利率變化影響；二是選「LPR+加點」利率，LPR 每月公佈一次，可升可降。也就是說選擇此種利率方式，意味著你以後的房貸利率也是可升可降，每月的月供可能忽多忽少。
要注意的是，這次選擇必須是二選一，且只有一次機會。
第一種固定利率比較好理解，我們就不展開說。下面重點說說「LPR+加點」利率，這裡需要確定的是「加點」的部分。
先看小 A，他此前的貸款利率為 4.9%×0.85=4.165%，2019 年 12 月發佈的 5 年期以上的 LPR 是 4.8%，如果他和銀行確定在 3 月 1 日轉換定價基準，且重定價週期仍為 1 年，重定價日仍為每年的 1 月 1 日，那麼加點幅度就是-0.636 個百分點，因為 4.165%-4.8%=-0.636%。
那麼在 2020 年 4 月 1 日到 2020 年 12 月 31 日，小 A 房貸執行的利率按照 4.165%來執行。
到了 2021 年 1 月 1 日，假如 LPR 從 4.8%降到了 4.5%，那麼小 A 的房貸利率就變成了 4.5%-0.636%=3.864%；假如 LPR 從 4.8%升到 5%，那麼小 A 的房貸利率變成 5%-0.636%=4.364%。
再看小 B，他此前的貸款利率為 4.9%×1.1=5.39%，如果他和銀行確定在 3 月 1 日轉換定價基準，且重定價週期仍為 1 年，重定價日仍為每年的 1 月 1 日，那麼加點幅度就是 0.59 個百分點，因為 5.39%-4.8%=0.59%。
同樣，在 2020 年 4 月 1 日到 2020 年 12 月 31 日，小 B 房貸執行的利率按照 5.39%來執行。
到了 2021 年 1 月 1 日，假如 LPR 從 4.8%降到了 4.5%，那麼小 B 的房貸利率變成了 4.5%+0.636%=5.136%；假如 LPR 從 4.8%升到 5%，那麼小 B 的房貸利率變成 5%+0.59%=5.59%。
所以，不管小 A 還是小 B，貸款買房享受的折扣是不變的，轉換後其實是計算方式變了。有人可能要問，既然都一樣，那我還需要做選擇嗎？需要。
二、選哪種更划算？
說完轉化方式，就面臨選擇固定利率，還是「LPR+加點」利率的問題。
選擇固定利率的好處是一勞永逸，每月還款額度不變，不管 LPR 上浮還是下降，都跟你沒關係。
但我個人還是建議大家選擇「LPR+加點」利率。
從歷史視角和世界視角來看，未來中國還是有降息的空間，前央行行長周小川最近說過一句「中國可以儘量避免快速進入到負利率時代」，言下之意就是，中國遲早會進入到負利率時代去。
今年 8 月，丹麥日德蘭銀行推出世界首例負利率按揭貸款，該銀行將向客戶提供年利率為負 0.5%的 10 年期貼息購房貸款。
計算下就知道：你從銀行貸 100 萬，10 年合計只要還給銀行 97.5 萬。
我們從知道銀行的第一天起，就認為把錢存入銀行獲得利息是天經地義的；銀行則通過吸收存款和發放貸款，賺取中間的差價，並且推動經濟的發展。
這背後的核心原因是，銀行在金融系統中的槓桿因素。人們把錢存到銀行，獲得利息，然後銀行以更高的利息把錢貸款給生產者。而生產者只要資本回報率超過銀行的利息成本，這種加槓桿的方式就划算。
但是一旦當經濟增速放緩，缺少優質投資標的，這種槓桿玩法就變得得不償失。
而這正在成為一種普遍的現象。不僅是歐洲，還有日本，甚至美國也出現了負的名義利率。這意味著，把錢存銀行越久，越不值錢。
每個國家都不是孤立存在於世界的，中國雖然在短時間內不可能進入負利率時代，但下調一定會是大概率事件。
利率下調也就意味著 LPR 下調，那麼選擇「LPR+加點」利率，就可以享受利率下調帶來的紅利。
如果還有什麼不清楚，歡迎在留言區留言，或者關注我的公號地產檔案（ID：feibiaoshushu）發消息給我。
閱讀更多 買房經濟學 的文章
