这两天，很多购房族都关注到了央行出台的存量房贷新政策，但也有很多人不明白到底是咋回事，也不知道跟自己的关系是什么，今天我来做个浅显的解读。
首先，这次政策针对的是存量房贷，具体是指 2020 年 1 月 1 日之前发放的商业贷款，也就是和在 2020 年 1 月 1 日之前买房，且没有参考 LPR 定价的小伙伴们相关。
其次，公积金个人住房贷款不包括在内。
这里一直提到的「LPR」到底是啥？
其实不用太纠结这个名词，你只要知道它是由多家银行参与形成的一种报价，用来替代以前央行制定的「基准利率」。因此，LPR 比基准利率更市场化。
那么，由基准利率转换为 LPR 之后，我们会受到什么影响，又该怎么做选择？
一、如何转换
小 A 在 2016 年买房，当时因为信贷宽松，他的贷款利率是基准利率（4.9%）的 85 折，为 4.165%。
小 B 在 2019 年买房，这时楼市调控收紧，他的贷款利率是基准利率（4.9%）上浮 10%，为 5.39%。
根据央行新政要求，从 2020 年 3 月 1 日开始，到 8 月 31 日之前，存量房贷要全部转化完成。
在这个期间，小 A 和小 B 有两种选择：一是和银行协商一个固定利率，不受 LPR 利率变化影响；二是选「LPR+加点」利率，LPR 每月公布一次，可升可降。也就是说选择此种利率方式，意味着你以后的房贷利率也是可升可降，每月的月供可能忽多忽少。
要注意的是，这次选择必须是二选一，且只有一次机会。
第一种固定利率比较好理解，我们就不展开说。下面重点说说「LPR+加点」利率，这里需要确定的是「加点」的部分。
先看小 A，他此前的贷款利率为 4.9%×0.85=4.165%，2019 年 12 月发布的 5 年期以上的 LPR 是 4.8%，如果他和银行确定在 3 月 1 日转换定价基准，且重定价周期仍为 1 年，重定价日仍为每年的 1 月 1 日，那么加点幅度就是-0.636 个百分点，因为 4.165%-4.8%=-0.636%。
那么在 2020 年 4 月 1 日到 2020 年 12 月 31 日，小 A 房贷执行的利率按照 4.165%来执行。
到了 2021 年 1 月 1 日，假如 LPR 从 4.8%降到了 4.5%，那么小 A 的房贷利率就变成了 4.5%-0.636%=3.864%；假如 LPR 从 4.8%升到 5%，那么小 A 的房贷利率变成 5%-0.636%=4.364%。
再看小 B，他此前的贷款利率为 4.9%×1.1=5.39%，如果他和银行确定在 3 月 1 日转换定价基准，且重定价周期仍为 1 年，重定价日仍为每年的 1 月 1 日，那么加点幅度就是 0.59 个百分点，因为 5.39%-4.8%=0.59%。
同样，在 2020 年 4 月 1 日到 2020 年 12 月 31 日，小 B 房贷执行的利率按照 5.39%来执行。
到了 2021 年 1 月 1 日，假如 LPR 从 4.8%降到了 4.5%，那么小 B 的房贷利率变成了 4.5%+0.636%=5.136%；假如 LPR 从 4.8%升到 5%，那么小 B 的房贷利率变成 5%+0.59%=5.59%。
所以，不管小 A 还是小 B，贷款买房享受的折扣是不变的，转换后其实是计算方式变了。有人可能要问，既然都一样，那我还需要做选择吗？需要。
二、选哪种更划算？
说完转化方式，就面临选择固定利率，还是「LPR+加点」利率的问题。
选择固定利率的好处是一劳永逸，每月还款额度不变，不管 LPR 上浮还是下降，都跟你没关系。
但我个人还是建议大家选择「LPR+加点」利率。
从历史视角和世界视角来看，未来中国还是有降息的空间，前央行行长周小川最近说过一句「中国可以尽量避免快速进入到负利率时代」，言下之意就是，中国迟早会进入到负利率时代去。
今年 8 月，丹麦日德兰银行推出世界首例负利率按揭贷款，该银行将向客户提供年利率为负 0.5%的 10 年期贴息购房贷款。
计算下就知道：你从银行贷 100 万，10 年合计只要还给银行 97.5 万。
我们从知道银行的第一天起，就认为把钱存入银行获得利息是天经地义的；银行则通过吸收存款和发放贷款，赚取中间的差价，并且推动经济的发展。
这背后的核心原因是，银行在金融系统中的杠杆因素。人们把钱存到银行，获得利息，然后银行以更高的利息把钱贷款给生产者。而生产者只要资本回报率超过银行的利息成本，这种加杠杆的方式就划算。
但是一旦当经济增速放缓，缺少优质投资标的，这种杠杆玩法就变得得不偿失。
而这正在成为一种普遍的现象。不仅是欧洲，还有日本，甚至美国也出现了负的名义利率。这意味着，把钱存银行越久，越不值钱。
每个国家都不是孤立存在于世界的，中国虽然在短时间内不可能进入负利率时代，但下调一定会是大概率事件。
利率下调也就意味着 LPR 下调，那么选择「LPR+加点」利率，就可以享受利率下调带来的红利。
如果还有什么不清楚，欢迎在留言区留言，或者关注我的公号地产档案（ID：feibiaoshushu）发消息给我。
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