3月18日，蒲江迎來2020年首次土地拍賣，最終被華夏幸福、花樣年、大悅城三個“大佬”聯合拿下這個結果瞬間點燃市場，很多投資口的朋友都在感嘆：難道不小心錯過了優質地？
不要慌，更好的機會來了。4月2日，成都市公共資源交易服務中心掛出公告，一宗位於蒲江縣鶴山街道育才路西南側的32.93畝土地正式露臉，起拍樓面地價2400元/㎡，將於4月28日走上拍賣席。細細研究該宗地的出讓條件、區域位置及市場情況後，銳理君認為這算得上一宗值得“盤下”的“王炸”地塊，房企有以下五個方面要get。
1、宗地指標：33畝精緻地塊，方正易打造
該宗地位於蒲江縣鶴山街道育才路西南側，北臨育才路，西側為蒲江河。佔地面積約33畝，容積率2，建築高度不大於70米，起拍價2400元/㎡。目前宗地已打圍，地塊方正，易於打造。從出讓文件來看，商業等配套比例小，沒有較多的配建要求。
△地塊基礎指標
地塊位置：蒲江縣鶴山街道育才路西南側
出讓面積：32.9278畝
土地用途：住宅兼容商業
商業佔比上限：20%
計算容積率：2.0
建築密度：不大於30%
建築高度：不大於70米
建設要求：臨濱河綠地一側設置建築面積不少於2000㎡的集中商業；配建一處用地面積不小於200㎡健身活動場所，並按每3萬㎡住宅建築面積為單位遞增；臨河一側用地紅線30米以內建築高度應不高於24米，30米以外的高層建築的高差比不宜低於25%（以高度較高者為計算基數）。
2、宗地周邊：城區+濱水+配套，房企緊盯3大看點
房企2020年的拿地方向是什麼？銳理數據一直表達的觀點是：“撿漏主城，聚焦郊區”。郊區的地可以拿，而人口聚集度更高、配套更成熟的“城區”，是諸多房企佈局郊區謹慎求穩的“優先”選擇。因為客源有保障，房企拿了也更有信心。
先簡單介紹一下地塊四方位狀況：北側臨育才路，有御景灣項目和新城北農貿市場，還規劃有育才公園；南側為文廟街坊；東側直望蒲江河；西側臨大北街，斜後方是北街幼兒園。綜合來看，這宗33畝地塊享有10分鐘成熟生活圈，城區、濱水、全系配套等標籤集中凸顯了地塊的“優秀素質”。
△宗地周邊配套示意
從區域位置來看：該宗地位於鶴山街道舊城核心區，緊鄰蒲江河。依靠蒲江縣行政中心的虹吸效應，區域目前已形成商品房集聚區，無論教育、商業、交通還是生態，各類配套資源都具有最大的成熟度。
從開發利好來看：“生態環境”是現階段居住的高頻詞彙，也是物業開發的絕對價值利器。該宗地直面蒲江河，緊鄰育才公園、文武公園。擁有了生態資源，就擁有了打造高品質項目的“資本”。如成都錦城湖、東湖、怡心湖旁均是高品質樓盤，價格也遙遙領先。
從周邊配套來看：宗地離高鐵站、客運站、高速路口直線距離均在2公里範圍內，交通非常便利。宗地2公里內有北街幼兒園、北街小學、蒲中實驗學校等教育配套。醫療方面，宗地緊鄰縣人民醫院（為二甲醫院）。此外，宗地本身自帶一定比例商業，將極大程度滿足小區的商業消費需求。
3、區域樓盤分析：地價低位增長，發展空間大
作為成都市半小時經濟圈城市，蒲江縣目前城鎮化率為45%，城鎮化空間潛力大。更大利好消息是，川藏鐵路啟動建設將吸引大量產業工人和藏區輸出型人口到蒲江。“交通發達、城鎮化率提高、人口增長”是該區域房地產市場的重大機遇，在多重紅利的推動下，蒲江的房地產市場亟待重新挖掘，其中尤以土地價值為甚。
銳理君調取近幾年蒲江的常規住宅用地成交平均樓面地價數據發現：2015年蒲江平均樓面地價僅1000元/㎡，2019年攀升至2588元/㎡，增長幅度159%，但這一數值在大成都範圍內僅微高於邛崍。
△2019年VS2015年成都遠郊各區住宅樓面價漲幅
簡單來說，蒲江縣住宅地價尚處於低位增長的階段，仍屬於“窪地”，開發企業仍可以“低成本”入駐，後續土地潛在價值空間高。
4、區域住宅市場：供銷雙增長，房企大有機會
銳理數據顯示，2015-2017年蒲江住宅市場一直保持供不應求的趨勢，2017年供銷比僅0.4。2018-2019年蒲江縣房地產進入高速發展期，年供應量和銷量都呈現大幅度增長，2019年商品住宅成交均價攀升至6832元/㎡，但仍處於三圈層均值水平,住宅市場成長空間仍熱較大。
△2015-2018年蒲江住宅供銷價走勢圖
5、區域樓盤分析：缺少標杆，房企可大顯身手
銳理數據統計顯示，宗地3公里範圍內主要有蒲園、萬象雲庭、御景華府、雍錦瀾灣、熙錦5號、御景濱江6個項目在售。該宗地四周老舊住宅小區較多，有一定的改善住房客群積累，但很明顯的現象是，區域缺少標杆品質項目，客戶的選擇面並不多。對於開發企業來說，這就是機會，房企可以在此大顯身手。
△宗地周邊主要在售項目（僅供參考，詳詢售樓部）
銳理君有話說：
綜合蒲江房地產市場現狀，這宗33畝地塊能不能拿，總結起來有以下兩點值得注意：
>>>從戰略佈局角度，拿地蒲江要儘早儘快。
2020年全面復工以來，成都土地市場有兩大特徵：一方面，房企看好成都發展，拿地意願強烈（3月26日天府新區地塊，有31家房企參拍；4月1日錦江區、武侯區地塊有18家房企參拍）；另一方面，優質地塊樓面地價屢創新高（4月1日出讓的錦江地塊成交樓面價19800元/㎡+移交7%）。對於房企來說，蒲江這宗33畝地塊，既是“入駐機會”，又有“投資價值”。
>>>從平衡成本角度，操盤蒲江更靈活。
前文提到，2019年蒲江住宅用地樓面地價2588元/㎡，尚處於低位。從成本角度出發，房企仍可選擇熱門的遠郊區域佈局。這宗33畝的臨河小地塊，形狀方正、起拍價不高，拿地與打造成本可控。作為蒲江政治、經濟、交通的中心，地塊所處片區已形成濃厚的居住氛圍，生活配套齊全，開發優勢十分明顯。
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