上市房企中報業績披露逐漸拉開帷幕，8月28日，中國恆大（HK.3333）發佈2019年度半年業績：營業收入2269.8億，核心利潤303.5億，淨利潤270.6億，現金餘額2880億，各項核心指標均保持行業第一。
今年來，房地產調控加碼，市場呈現降溫態勢，恆大業績為何能實現逆市穩健增長？恆大總裁夏海鈞在業績會現場進行深入解答。
提問：上半年完成6000億目標的47%，有信心完成全年目標嗎？
夏海鈞：上半年恆大實現銷售2818億，完成6000億目標的47%。下半年恆大的可售貨值約8000億，按保守的40%去化率計算，下半年銷售額在3200億以上，我們認為完成目標是沒有問題的。
提問：上半年三四線城市明顯降溫，會否對公司銷售造成影響？
夏海鈞：公司於2006年開始全國佈局，率先進入二線省會城市，2009年超前進入經濟發達的三線城市，2016年成為全國第一房企後，我們大舉迴歸一線城市，通過差異化戰略完成土地儲備佈局。公司土地儲備3.19億平方米，66%在一二線城市，34%在三線城市，且是GDP在1000億以上、人口100萬以上、有產業支撐、有高鐵高速公路通達的經濟發達三線城市，因此不會對公司銷售造成影響。舉個例子，恆大在上海附近的三線城市啟東拿地9000多畝，受上海城市圈輻射，項目90%都是上海的客戶群體。
此外，公司第二個拿地策略是以併購為主，盤活經營困難的二手項目，幫助化解行業風險和金融風險。今年上半年，恆大在全國範圍內大概有200多個項目是通過併購拿到的，佔新拿項目的54%。未來恆大拿地還將以併購為主。選擇以併購取代在一手市場招拍掛是因為，恆大堅決執行國家的房地產調控政策，不通過大地產商資金密集型的舉牌推高樓價。此外，恆大通過併購中小房地產企業資金不能支撐的項目，既能以便宜的價格對土地進行充分的補充，又能有效的化解金融風險。
提問：怎麼看今年的調控政策？恆大怎麼應對？
夏海鈞：首先，房地產調控有幾個定位——房住不炒；穩地價、穩房價、穩預期。調控政策是一個組合拳。很多地產商在調控中遇到了困難。恆大這兩年，我們認為發展很好。我認為一個原因是，恆大堅定執行了中國的房地產調控政策，把“民生地產”作為恆大做大做強的戰略目標。
在產品設計上，恆大面向剛需市場，我們不做豪宅，所有產品中140平米以下的住房佔比高達96%，都是面向剛需。恆大產品賣得好就是因為我們不做大戶型、不做豪宅，也不拿地王。
業主的自住需求佔了85%，大部分買了恆大房子的都是用來住的。這是我們成立之初到現在一直貫徹的，民生地產，房住不炒。近三年，恆大的拿地樓面價維持在1600-1700元/平方米左右，沒有拿一個地王，堅決貫徹國家穩地價的目標。三年的銷售均價都在10000元/平方米左右，保持穩定，沒有大起大落。
恆大房價穩定原因，一是因為恆大有低價優質土儲，二是恆大建築、裝修管理費用低。即便銷售一萬多一平，也能保證毛利率。房企不能為富不仁，恆大三年來堅決了貫徹國家調控政策，這也給公司帶來可喜的成果。
因此，房地產企業一定要堅持房住不炒，滿足剛性需求。要堅持三個穩定——穩地價、穩房價、穩預期，不要把自己作為房地產調控的壞典型。天天拿地王，肯定要調整。
像恆大一樣，做房地產調控的模範生，行業就會穩定、健康發展。
提問：當下樓市正在降溫，是否已經觸碰到行業的天花板？
夏海鈞： 我此前也提過房地產市場的“大餅理論”，15萬億就是天花板了，最大的機遇是大餅裡市場份額的變化。五年後，1萬億左右的銷售規模才能躋身TOP3房企。
目前三大龍頭房企市場佔比12.6%，隨著行業集中度進一步提升，預計到2023年市場佔比超20%。按全國年銷售15萬億計算，2023年前三房企銷售額將達3萬億，前三甲每家銷售達1萬億。龍頭房企將持續搶佔市場份額，強者恆強的行業格局仍將延續。
中國房地產未來健康發展，有三個關鍵因素：
一、中國的城鎮化率僅50%多，歐美達到80%，我們還有20%的增長空間，每年增長1個百分點就是1400萬人口進城。
二、人均居住面積，中國39平方米，歐美80平方米，這個增長空間就是我們的需求。
三、舊城改造，20%的老房子要拆掉，每一個地產商將來都不能迴避這個問題。
提問：今年恆大仍然是“利潤王”，為什麼能取得這麼高的利潤？
夏海鈞：超前的土地儲備戰略、獨特的標準化運營模式和集約化採購模式、不斷提升產品附加值是恆大盈利能力持續提升的主要原因。
恆大於2006年開始全國佈局，率先進入二線省會城市，2009年大力佈局三線城市。2016年成為全國第一房企後大舉迴歸一線城市，通過差異化戰略完成土地儲備佈局。
超前的土地儲備戰略使恆大獲得大量低價土地。別人拿地價五六千元/平，恆大是1600元/平。
同時，通過統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式和集約化採購模式，有效控制成本，實現向管理要效益，並大力打造精品產品，不斷提升產品附加值。
標準化運營讓恆大成為地產界的麥當勞。恆大有三條生產線，一是高端有恆大華府，二是面向普通老百姓的剛需產品如恆大雅苑、恆大城，佔比70%，還有一部分的旅遊產品。按照這個模式去拿地，產品設計都是在總部拿到的，每年年頭進行一次材料採購，建築材料、裝修材料只有市場價格的20-30%，流通環節的費用全部擠掉，有人開玩笑說恆大的成本控制是“乾毛巾也能擰出水”。
此外，恆大堅持民生地產戰略，產品定位剛需、性價比高，贏得了主流市場的青睞。目前恆大140平以下的產品佔比96%，上半年精裝房售價10756元/平，扣除精裝修約10000元/平。一套100平恆大住房，首付三成、貸款70萬、30年期，按基準利率月供僅3700元左右，滿足了老百姓的住房需求。
在擁有3.19億平方米土地儲備之外，恆大未納入土地儲備的舊改等項目的建面高達7012萬平米，合計可提供約5萬億的可售貨值。龐大的低成本優質土儲將為恆大利潤持續穩健增長提供強有力保證。
提問：深圳建設先行示範區，能不能介紹一下恆大在深圳的佈局？
夏海鈞：恆大很幸運，2016年決定迴歸一線的時候重點佈局的就是深圳。2016-2019年我們在深圳大規模進行了舊城改造的土地儲備，目前在深圳有48個項目，規劃的建築面積3124萬平方米，在深圳的各個區星羅棋佈，總貨值是1.24萬億，這也印證了我們超前的土地儲備戰略。
未來，恆大一定會把深圳的項目開發好、運營好，為社會主義先行示範區的經濟發展和城市面貌更新作貢獻。此外，我們的新能源汽車、文化旅遊、健康產業也會在深圳佈局落地，恆大將成為深圳建設社會主義先行示範區的重要支持力量。
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