3月份的粵港澳大灣區樓市，與“慘淡”劃清界限。
深圳太子灣一個月內連推三次，貨值預計超70億；
佛山新政後，買房要排隊進場，有盤售樓部被迫關門；
東莞龍光江南大境榮耀加推，13秒小時勁銷3億；
....
一個個“炸裂”的信息，衝擊著購房者。
不少房企紛紛祭出1成首付、限時75折等促銷手段來吸引客戶。再加上央行降息，地方優惠政策的支持，灣區樓市開始“回暖”。
節奏亂了，這是許多購房者接受到這類信息的自然反應。
但請記住，有時候你看到的並不是真相的全部。
樓市是否真的回暖？
南方樓事將深入一線，撕破假象，為你找到答案。
灣區樓市“火爆”現狀
早在三月還未結束時，慶祝成交火爆的歡呼聲就已響起。
上週，灣區九城3月1-27日累計的網籤套數流出後，被瘋狂刷屏，直指大灣區市場火爆......
根據深圳貝殼每天一分鐘統計灣區各城市數據，3月成交套數已超6萬，而這還是部分城市未公佈數據的情況下。
從表格我們可以看到，一手房成交套數中佛山突破7000，惠州緊隨其後6998套，廣州5793套；而二手房成交套數中，深圳一枝獨秀，高達8008。
圖源 深圳貝殼每天一分鐘
而數據的背後，是否真的如表面這般火爆？
下面南方樓事節選部分城市，通過現象，給大家一一剖析各城樓市的A/B面。
01深圳：豪宅秒光、“網紅片區”慘淡
在大家的認知中，深圳樓市無堅不摧。
只要有一點風吹草動，似乎都能成為業主上調房價的理由。
疫情過後的深圳，3月份的市場確有所回暖。
但回暖的背後，同時也存在分化現象。
這一點體現在新房市場上——有項目秒光、有項目只賣了幾十套。
而二手房市場整體數據也比較突出——成交8008套。
首先是新房市場分化。
週日（4月4日）上午，招商蛇口太子灣跳過認籌，突擊開盤。
這是3月以來，太子灣第三次開盤，先後清盤百餘套2000萬+豪宅，一個月賣出貨值預計超70億。
當你還在為房東不減租發愁時，深圳人民卻一擲千萬搶房。
太子灣作為疫情下首個（3月7日）入市的項目，給足了市場信心，在接下來入市的項目，都取得了不錯的成績。
3月12日上午，光明正大城公寓開盤，15分鐘銷售40套，當日線上秒鎖453套。
3月16日線上開盤的萬科星城，在7分多鐘賣掉288套公寓產品，開發商連夜緊急加推；
3月30日，坪山恆大城突擊開盤，推售房源300套，3分鐘售罄。
......
就在全國人民感慨深圳樓市“瘋狂”的時候，兩個樓盤的入市，讓大家倍感意外之際，同時也知道，深圳人民並不是錢多人傻。
3月28日，光明樂府花園線上開盤，15分鐘選房時間。據悉推售1036套房源，成交354套，去化率僅一到三成。
3月31日，坪山方直倉谷府開盤入市。推售401套住宅，有網友爆料僅售出40套，去化率約為10%。（以官方口徑為準）
在開盤後的第二天，有媒體報道稱，官方統計數據當天銷售一百多套，銷售額達5億。
至於哪個才是準確數據，購房者可以自行判斷。
圖源 家在深圳
細扒這兩個樓盤“涼涼”的原因，無一例外都是產品自身問題或者配套不足。
一般情況下，大家的買房邏輯為：
稀缺豪宅，買；優質地段，買；名校學區，買；升值空間大，買；
地段一般、周邊都是工廠、缺乏配套、沒有名校、戶型過於奇葩......涼涼。
可以發現，就算是“宇宙中心”的深圳，購房者在選擇產品時也十分理智。
再來看最能反映市場的二手房，3月深圳二手房整體情況突出：成交量暴增、二手房漲價與降價房源為9:1、學區房漲幅瘋狂......
據樂有家研究中心數據監控顯示，2020年第1季度深圳二手住宅掛牌價格不變或者上調的房源佔比9成多，價格有所下調的房源只佔1成不到。
哪怕出現筍盤，多半是有“特殊”原因。
舉個例子，近日有中介在朋友圈轉發華僑城“筍盤”，有業主降價1000萬拋售房源。
據瞭解得知，業主之所以下調價格，是因為急於套現。
南方樓事在諸葛找房上查詢發現，天鵝堡同樣也有掛牌價單價低於7萬的房源。
所以即便在深圳，也存在業主因為資金緊張拋售房源的現象，但跟漲價的房源數量對比，不足掛齒。
中原研究中心數據顯示，3月份深圳二手房成交8008套，出現補償性上漲，環比上升3.8倍。
雖說深圳是以二手房成交佔主導的市場，但南方樓事不得不給大家潑盆冷水——3月份數據不完全具備參考意義。
我們都知道3月中上旬無法線下看房，不存在有大量二手房成交。
而網籤具有滯後性，這就意味著在1月下旬到2月，因為疫情無法網籤，許多年前置業的業主把網籤都堆積到了3月中旬正常活動後。
這一點我們可以從最近中介的朋友圈看出，各區產權登記中心人滿為患。
那1月份有這麼多的購房者買房嗎？我們再來看下圖：
去年從雙十一豪宅稅政策出臺後，市場大火，12月成交套數高達9486套。
這也就是，為什麼出現1、2月網籤滯留到3月的情況。
根據以上幾點原因，南方樓事認為深圳3月二手房成交套數不完全具備參考意義，而樓市究竟有沒有回暖，4月份便有分曉。
02廣州：有盤以價換量，多樓盤去化僅30%
3月的廣州樓市，因為樓面價達64576元/m²的越秀南地塊成功出讓，刷新廣州地價標杆，因此被大眾認為是市場回溫信號。
早在2月，增城碧桂園雲頂項目一天銷售11套，單日銷售額突破1億元，就有市場“回暖”的聲音傳出。
當然，整個3月份入市新盤不斷，多樓盤採取“以價換量”的手段吸引客戶。
3月28日，番禺龍光·天璞推出102套房源，據悉15樓以下可享受“員工價”，當天售出50多套，去化率超50%。
3月28日，增城萬科城推出200套房源，當天上午去化9成以上，下午加推。
圖源 廣州房產
但在3月初，廣州出現許多樓盤以價換量，放出不少優惠和折扣。
圖源 安居客廣州
從上圖數據中可以看到，這些樓盤的優惠政策大多都是低價抵高價，比如8.8抵1萬，9.9抵2萬，10萬抵20萬…
許多原本打算等等再進場的朋友都坐不住了，跑去售樓部“搶購”。
雖然也有許多新盤入市，但樓市真的回暖了嗎？
南方樓事在看到一份清單後，認為“回暖”尚早。
圖源 房頻
截止23日，3月廣州共有13個樓盤入市，從上圖數據可以看到，雖然總體去化率逐周增加，但去化超50%的僅一個項目，絕大部分去化在30%左右。
可見，在疫情逐步得到控制後，雖然開發商積極推售，但購房者信心仍然沒有恢復。
對此，廣州世聯行顧問市場研究部總監崔登科認為，只能說疫情過了，我們的市場正在恢復。而現在開始復產，成交上行很正常，但同比去年成交量還是下降了五六成。
“真正的回暖，怎麼也得是一個月有四五個樓盤，賣到七成以上，或者六成也行。現在遠遠不算回暖，差太遠了，去年是市場比較糟糕的一年，今年連去年都比不了。”
03東莞：13秒勁銷3億，有樓盤“骨折價”賣房
東莞的火，是實實在在的。
3月入市樓盤超14個、3場土拍競拍激烈，多達58家房企參與、有樓盤備案價突破6萬大關、有樓盤掛牌價超11萬/㎡......
每一件事情，都證明著東莞市場的火爆程度。
同時，降價也在“悄悄”進行，有多位業主掛盤拋售，讓利從1萬-500萬不等......
有人期待著房價能夠大跌，等著一個完美抄底的機會；也有人不看好樓市，認為地產號在炒臨深概念.......
但從銷售的數據來看，東莞樓市正在緩慢復甦，在你期待撿漏的間隙，許多購房者已經進入市場。
3月7日，清溪華潤潤溪山加推13棟；
3月12日，橫瀝招商雍景灣首開推1號樓；
3月18日，東城皇馬酈宮加推53棟；
3月20日，常平碧桂園玫瑰臻園首推186套房源，當天售出108套；
3月28日，龍光江南大境榮耀加推，13秒小時勁銷3億；
......
隨著疫情的好轉，買家看房頻率驟增，因此業主信心爆棚，二手房價格不斷上調，並出現業主小幅返價現象。
但買家沒有被擊退，依然戴著口罩排隊看房。
3月7日，一南城土豪買家豪擲310萬，93平3房，一次性付款，搶奪恆大御湖，成交單價高達33333元/㎡。
同戶型3月7日被買走的恆大御湖，3月9日賣家最新叫價已達320萬，短短2日，報價提升10萬。
萬科金域松湖一套79.9㎡的裝修兩房，從230萬漲到了285萬，一下漲了55萬，小區近期也有多套房源上調。
另一邊，東莞「樓探」在房產網站平臺上發現，不少東莞熱門片區的二手房，貼著“誠心出售”、“急售”、“筍盤”的標籤。
有多位業主掛盤拋售，從1萬-500萬不等，讓利差異之大......
所以，東莞樓市火爆的B面，其實仍然存在低價房源，亦或是難以出售的房源。
而部分二手房悄然漲價，只能說是購房者對預期的看好、信心的迴歸。
04佛山：新政後購房者“暴增”，有售樓部被迫關門
而佛山的回暖，是從“降價”開始。
折後4998元/㎡起、首付1成、最高優惠13萬......
3月18日佛山市發佈的人才購房新政，宣佈限購區購房門檻放低至中專、大專學歷，市場更是迅速回溫。
當晚，不少樓盤趁機營銷，各大項目的推貨及促銷信息刷屏了不少人的朋友圈。
新政後的首個週末，不少項目直接被購房者“佔領”，排隊進場什麼的只是“基本操作”。
3月19日，位於三水南山的恆大雅苑，率先爆出了驚人售價：折後4998元/㎡起，首付1成，僅5萬元可上車。
項目直接被“掃空”，發出暫停接客的緊急通知。
更有樓盤因人太多而被封鎖，開發商緊急發消息移步至另一個樓。
這一波波操作，媲美隔壁的深圳。
南莊華潤置地玖悅，從2019年7月份開盤的1.5-1.6萬/㎡，降到今年3月的1萬出頭，半年降5000元/㎡。
得益於降價力度，項目在3月份宣佈進入清尾貨階段。
禪城的招商岸芷汀蘭也加入降價大軍，單價降至14XXX元/㎡起，最高優惠13萬。
有中介透露，“在新政出臺後，諮詢在佛山購房事項的購房者大大增多，此前存在購買意願的購房者，猶豫期也大大縮短，成交非常迅速。”
可見，在樓市新政的刺激下，佛山市場的火爆程度可想而知。
只要價格能符合大眾心理，購房者還是願意出手。
“火爆”的真相
灣區九城除個別城市未有官方數據披露外，整體來看，市場趨於回暖。
雖然有大數據，還是會引起部分購房者的質疑。
對此，南方樓事總結出三個背後可能存在的因素。
01迷惑性的數據
我們都知道網籤具有滯後性，在一月中旬全國陸陸續續開始放假，2月遇上疫情，全民居家辦公。
這時候，就會出現就出現上文中提到的，12月沒有網籤的擠壓到1月，1月積壓到2月，2月積壓到3月......
這也就是，為什麼在3月中旬樓市才開始陸續復工，月底數據就有這麼大的成交網籤數據。
以二手住宅成交套數“誇張”的深圳為例，感受會比較明顯。
深圳在去年11月11日豪宅稅政策出臺後，市場大火，12月成交套數高達9486套。
而樓市在3月中旬才陸續復工，就算購房者再報復性買房，短時間內也無法達到8000多套。
所以，南方樓事認為3月二手房成交套數不完全具備參考意義，而樓市究竟有沒有回暖，4月的成績單會給你答案。
也提醒大家，不要被這種“市場回暖”的氣勢所迷惑，然後火急火燎的去買房。
02開發商營銷手段
在市場行情不好的時候，開發商為了吸引購房者，會採取“以價換量”的促銷手段。
上文提到的廣州、佛山就是如此，並且都初見成效。
一旦有樓盤以此成功熱賣，旁觀的購房者便會產生恐慌心理，擔心買不到房子，因此參與其中。
有中介表示，“新樓盤銷售一空，有可能存在商業運作，銷量好的盤，一般放房比例在10:1，銷量上去立馬提價，但裡頭的銷量大部分是企業支撐的。”
03聯動造勢
二三級聯動，是開發商和中介公司共同合作。這個力量不可小覷。
開發商藉助中介公司的渠道、網點與人員優勢對外銷售新盤，而中介公司通過新房及樓盤代理增加銷售與業績。
也就是中介以二手房客源為基礎，帶動一手房的銷售，資源整合利用。
舉例子，就算是深圳，幾乎在疫情後開盤的所有樓盤，都啟動了聯動。
即便高冷的太子灣、寶能公館和陽光粵海等豪宅，也不例外。
打開朋友圈，中介清一色在瘋狂的刷屏、宣傳，把產品優惠以及火爆的氛圍烘托到了極致。
產品一旦熱銷，又會再次營造市場火爆的場面，形成二次推廣。
（來自不斷被中介洗腦買新房的購房者吐槽）
04產品分化
這次市場“回暖”，也並不是所有的樓盤都很好賣。
反而在疫情之後，購房者對產品有了更高的要求，所以好產品依舊會賣得很好，而本身存在很多問題的項目，仍然會賣得差。
像深圳一些賣得比較火爆的豪宅公寓，因為項目本身稀缺、地段好，再結合目前經濟形勢下，購房者買下這些地段的新房也是尋求資產保值。
當然深圳有錢人多也是一個重要原因。
反觀那些位於前景較大的樓盤，因為沒有名校學區、離地鐵遠、配套相對沒有那麼齊全、且戶型不佳的情況下，購房者不買單，去化率就十分尷尬。
而文中打趣說“回暖靠降價”的佛山，並不是所有降價房源都是不優質的產品。相反，它是存在好產品的，所有會出現售罄的情況。
事實上，整個灣區都存在這種現象，豪宅不愁賣，新房也是隻有地段、配套設施好的項目才搶手。
（據深圳貝殼研究院監測，寶中二手房環比漲幅超學區房）
最後，還有一種可能性。
有業內人士表示，行情較差的時候，有的開發商會讓員工揹負認購指標，最後再以“現在有多出一套房源”等說辭轉售。
雖然不是所有樓盤都這麼做，但不能否認存在這樣的現象。
3月熱銷的項目，哪個樓盤有“水分”，大家細品。
市場慢慢回暖，雖說3/4月份是撿漏的最好時機，但千萬不要被“熱銷”的表象所迷惑。
剛需們更不要被市場打亂節奏，如果關注已久的樓盤出現筍盤可以快速入手。
在接下來的4月，購房者們仍需看清形勢，理性購買。
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