3月，是疫情以來，瀋陽樓市供銷比較完整的一個月份。全國樓市重啟第一個月的數據，一方面可以看出疫情對樓市影響，另一方面也可以看出疫情影響樓市發展的一些初步特徵。
黃佬邪閱讀了2020.3中原機構瀋陽樓市數據報告，然後又追查了一年半以內的數據，對瀋陽新建商品住宅樓市有了更進一步清醒認知，得到幾個非常有價值的研究成果。
2019年3月，瀋陽樓市經歷了2018年8月開始執行全城限購的7個月調整期，開始全面復甦；2020年3月，在疫情還未結束的形勢下，樓市開始逐步恢復；兩個時間段，時代雖背景不同，但數據表現有很多共同點。
1，2018年10月，瀋陽樓市進入3環外為主時代，2020此特徵更為明顯；（這個時間節點發現太重要了，下面會有詳細論述。）
2，2020.3，剛需剛改加速入場；
3，二環內大牌樓盤將會越來越少，城市外溢現象愈發明顯；
4，瀋陽主城區房價上漲勢頭已顯，懂房產的親，抓住結構性行情的機會，還有機會在主城區改善，但機會正逐步消失。
上
2020.3，3環外成交57萬平；
因為2月數據失真，我們再來對比1月：
2020.1，3環外成交49萬平。
1月受春節影響，數據稍微少一點，但3環外成交主戰場特徵非常明顯；
相比1月，3環外成交面積從49萬平——57萬平，在疫情還未結束時，黃佬邪及業內人士反覆強調的一個觀點得到證實：
因為租客不能進封閉小區，加速了剛需入場。
中原沒有出2019.12月數據，我們再來看2019.11數據，3環外同樣是主戰場：
成交103萬平。
研究的興致上來後，黃佬邪搜索查找到瀋陽是何時開始3環外成交面積開始佔據50%以上的，這一查既嚇了一跳，又非常懊惱：
瀋陽3環外成交面積超過全市面積50%，是在2018年10月。
看下面兩張圖：
2018.9，瀋陽3環外成交面積還沒達到一半以上。
黃佬邪不放心，又看了2018.8月成交數據，確認3環外成交比9月少。
而且：
2018.10，瀋陽3環外成交反超3環內佔據全市半壁江山後，一直保持在50%以上，並且比例越來越大。
黃佬邪去年第4季度開始意識到3環外成交量超過一半，但卻忽略了時間點，現在一查數據，竟然發現在一年以前就已經確立了3環外為主的行情。
MY GOD！
黃佬邪一直在勸你們有全市眼光，雖然黃佬邪一直在宣稱瀋陽的活動範圍內是3.5環，但竟然忽略了這一重大時間點。
找到3環外成為瀋陽樓市成交主力的時間點的意義在於：
如果當時我們就發現樓市這一特徵，每個人會在買房的地段選擇上，有重要參考依據，無論自住，還是投資。
說白了；
如果在2018年第4季度調整期，有先見之明，抓住3環外大牌新盤入手，現在的回報應該很高；
有實力的人在那一刻就應該開始逆向操作，迴歸主城區。
下
激動過後，冷靜來看瀋陽今年3月市場：
黃佬邪在上一篇文章說過：2019與2020第一季度，瀋陽都出現了供小於求的市場行情。
先看成交是不是回暖？黃佬邪3月反覆提醒你們，即使戴口罩、進門要測溫登記個人信息，售樓處也人氣爆棚，現在看數據：
3月成交面積91萬平（與上一篇新峰數100萬平略有差別），同比下降20%，環比上升355%。
3月同比下降數據，考慮到疫情還未結束的現實，基本可以代表今年3月樓市與2019年3月相差無幾。別忘了，2019年，是瀋陽樓市量價齊漲，創下新高的歷史年份。
再仔細看你們最關心的房價：
3月瀋陽全市均價同比上漲15%，環比下降2%。
黃佬邪有如下結論：
同比上漲15%，再綜合1月同比上漲8%，說明去年買房的人，即使算上房貸利息及相關費用，也跑贏了CPI，起碼比存款利息高，比P2P安全穩定；這可以充分說明大家買房的動因；
在3環外相對低價是成交主力的市場結構中，全市均價還在上漲，說明3環內，2環內，1環內上漲的幅度更大，這就是黃佬邪說的結構性行情。
我們來看2019年全年數據：
2019，瀋陽市成交前三名分別是：渾南、沈北、於洪。
這3個區的均價分別是：12096元/平，7456元/平，9653元/平。
2019年瀋陽市均價多少呢？看下圖，12月，瀋陽均價10887元/平，全年平均均價10286元/平。這就是黃佬邪將2019年稱為瀋陽房價均價過萬元年的原因。
有了均價對比，我就知道：
渾南均價高於全市均價，沈北和於洪均價都低於全市均價。
有渾南、沈北、於洪做房價壓艙石，意味著可以打開3環內、2環內、1環內豪宅的上升空間。
房產局對於主城區核心地段豪宅批價的空間，相對相高很多，這是市中心豪宅在當前調控環境下還會漲的根本原因。
現在你們明白黃佬邪一直勸有實力的人，儘早入住市中心的原因吧。
渾南與沈北，新市府與道義，又是兩個完全不同的瀋陽熱點版塊，黃佬邪之前有多篇文章論述過新市府，近期，黃佬邪還會推沈北道義版塊文章，敬請留意。
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