相信今天跟大家講的這個樓盤，關注光谷東片區的置業者們應該都很熟悉了，它就是原定去年就準備毛坯開盤的“聯投光谷瑞園”，今年年初更是在毛坯-精裝中來回變動，傳聞高層價格更是從單價1.2萬到1.6萬不斷浮動，弄得光谷片區的置業者們吃盡了苦頭，有些更是放棄了這個樓盤，選擇了其他樓盤，最後總結出一句話，“聯投的新盤以後絕不碰”。
9月份剛好趕上花山的另外兩個地王項目入市：武地建發璽院（開盤均價：帶精裝1.9萬）、綠城鳳起樂鳴（開盤均價：精裝1.8萬），此時各大中介也開始紛紛推介瑞園，可以依託各種關係拿到房，更是給瑞園這個項目增添了更多的神秘感，以至於最後開發商貼出“項目未委託給任何中介機構代為銷售”的告示。
中介推介瑞園
開發商告示
此後很多置業者們覺得旁邊一路之隔的項目均價都已經1.9萬了，瑞園也不可能是去年顧問所說的毛坯1.2萬的單價，由此引發了更多的猜疑，一度認為瑞園的高層毛坯價格會到1.5萬-1.6萬。
瑞園置業群討論
上月下旬聯投光谷瑞園現場置業顧問的一則通知可謂是打破了開盤前的各種說法。
瑞園現場置業顧問發的通知
討論了這麼久的價格問題終於在現場置業顧問的一則通知中塵埃落定，開盤時間也基本確定在武漢軍運會之後（武漢軍運會期間不批預售證），大概率開盤時間會到11月底。
以上就是聯投光谷瑞園開盤前的瑣事，我們暫且就當是主菜上桌前的開胃小菜了。
說起聯投光谷瑞園呢，我們必須得先來聊聊花山生態新城：
十年前，作為武漢城市圈“兩型”社會新型城市化示範區，花山生態新城被湖北省發改委審批立項通過。花山生態新城規劃是一個居住、遊憩、研發、商業及生態產業為一體的生態新城，主打生態，這就離不開花山得天獨厚的環境優勢了，“一江三湖”（長江、北湖、嚴東湖、嚴西湖）交匯，自然景觀優勢相比武漢其他區域更加明顯。
花山生態新城風貌（建議橫屏觀看）
如果你覺得花山生態新城主要的優勢只是優美的自然環境的話，那你就大錯特錯了，其實你打開地圖可以發現，花山所處的位置位於東湖高新區的東北部，東至左嶺街道，南接武漢科技新城，西臨東湖風景區，北抵武漢北湖新城，花山最大的地理優勢在於緊鄰光谷新中心區，開車僅10分鐘的路程，這種先天的地理優勢造就了花山的快速發展。
花山生態新城不光只是一個生態新城，它還是一個軟件新城。武漢軟件新城就處在花山生態新城內，佔地3.4平方公里，由大連億達、省聯投集團合作開發，總投資超過100億。軟件新城現在建設到第五期，已經吸引了IBM、飛利浦、法國陽獅等世界500強企業的進駐,未來將吸引100家世界500強與行業領軍企業,帶動1000家科技創新企業落戶,年產值超過500億元。
武漢軟件新城1
武漢軟件新城2
武漢軟件新城3
說完了花山生態新城的主要產業，我們來說說花山未來的規劃，我相信有很多想置業花山或者對花山關注的朋友們，在“武漢規劃一張圖”上看到花山的規劃是一片空白的，官方給出的回覆是由於花山之前的規劃與最新的生態規劃有衝突，正委託武漢建築規劃設計院在編制新的規劃。我們在網上找到了一張花山之前的規劃圖，僅供大家參考。
花山生態新城經過了10年的發展，現在已經具有一定規模，如果說前十年是花山生態新城奠定基礎的十年，那麼未來十年就是花山生態新城快速速發展的十年。
去年武漢地鐵19號線通過國家發改委審批，花山生態新城將隨著這條地鐵線路的動工迎來實質性的發展。地鐵19號線將花山生態新城同武漢火車站和光谷中心區緊密連接起來，徹底打通了困擾花山出行的交通瓶頸。
武漢地鐵19號線規劃線路圖
如果說地鐵19號線的軌道交通規劃打破了花山出行不便的瓶頸的話，那這個號稱是三倍於楚河漢街的大型商業項目：聯投花山河項目，將徹底改變花山生態新城的商業格局。
武漢花山河從2014年開始規劃建設，2015年由湖北省聯投集團打造的花山河項目動工，一期投資100億元。此後此工程一直處於停擺階段，外界一度認為此項目已黃，截至2019年9月從“武漢城市留言板”獲悉：項目在土地整理完成招拍掛後才能引入商業，開業時間未定。
“武漢城市留言板”關於花山河進度回覆
花山河項目效果圖
講完了花山生態新城的大型商業規劃，我們來講講花山生態新城的重點學校規劃，學校規劃這塊可是花山生態新城的主打的重點。整個花山生態新城除了已經建成的華師附小北校區（花山郡小學）、華師附小南校區（碧桂園小學）外，還規劃有省級示範中小學（已確定是華科附小和華科附中，計劃2021年建成），其餘多地塊也規劃有中小學。
花山郡小學（已開學）
省級示範中小學（華科附小附中）簽約儀式
講了花山生態新城的學校規劃，我們就來梳理一下花山生態新城近1年來的地王。
1、2019年10月18日，花山P(2019)123號和P(2019)124號均被聯投置業拿下，123號地塊成交樓面地價9532.25元/平，溢價率26.10%；124號地塊成交樓面地價11252.5元/平，溢價率50.5%
花山P（2019）123號和124號地塊
2、2019年6月27日，花山P(2019)078號地塊被中鐵四院集團房地產開發有限公司，以總價120428萬元，樓面地價10584.01元/平競得，溢價率：74.7%
花山P（2019）078號地塊
3、2019年4月23日，花山P(2019)027號地塊被湖北交投產城控股集團有限公司以總價207752萬元摘得，樓面地價10643.55元/平，溢價率85%
花山P(2019)027號地塊
梳理完了花山生態新城近1年來成交的地塊，可以看出樓面地價基本都已經超過了1萬元/平，由此可以得出未來花山2-3年內的新開盤項目普遍銷售均價都會超過2萬元/平。
講完了花山生態新城關於交通、產業、商業、學校等規劃後，我們回到項目本身，來講講聯投光谷瑞園這個明星項目。
聯投光谷瑞園位於整個花山生態新城的西南部，也是花山現有樓盤距離光谷中心城最近的一個小區。
聯投光谷瑞園位置圖
聯投光谷瑞園與光谷中心區之間距離
項目基本情況如下：
1、地理位置：東湖高新區花山大道與大長山路交匯處。
2、小區規模：16棟高層，18棟洋房；高層33-34層，洋房6-7層；其中1期5棟高層，12棟洋房；2期規劃11棟高層，6棟洋房。
3、戶型配比：一期高層為102-146平米3-4房；一期洋房為153-190平米3-4房。
4、綠化率：35%
5、總戶數：2636戶。
6、停車位：4613個。
聯投光谷瑞園平面規劃圖
聯投光谷瑞園幼兒園、小學位置
聯投光谷瑞園迎賓水景
聯投光谷瑞園兒童遊樂場
聯投光谷瑞園中心園林噴泉
聯投光谷瑞園中心園林俯瞰圖
項目首開高層13、16棟，面積期間為102-146平米3-4房；洋房首開8、11、12棟，面積區間為155-195平米3-4房。
聯投光谷瑞園高層102平米三房兩廳1衛
102平米戶型分佈於13、15號樓中間
戶型優點：1、戶型方正、南北通透；
2、兩臥室朝南，動靜分區；
缺點：1、北臥對廊道，採光、私密性較差；
2、戶型較緊湊，餐廳空間較小；
聯投光谷瑞園高層116平米三房兩廳兩衛
116平米戶型分佈於13、15號樓兩邊
戶型優點：1、南北通透，功能分區；
2、三臥帶飄窗，無走廊，空間利用率大；
缺點：1、兩臥室朝北，客、餐廳狹長；
2、採光面較小；
聯投光谷瑞園高層120平米三房兩廳兩衛
120平米分佈於14、16、17號樓中間
戶型優點：1、戶型方正、南北通透；
2、三臥室朝南，動靜分區；
缺點：北臥對廊道，採光、私密性較差；
聯投光谷瑞園高層133平三房兩廳兩衛
133平米戶型分佈於14、16、17號樓邊戶
戶型優點：1、戶型方正、動靜分區；
2、南北通透雙陽臺；
3、三臥室帶飄窗，居住舒適度高；
缺點：基本無
聯投光谷瑞園高層146平米四房兩廳兩衛
146平米戶型分佈於14、16、17號樓邊戶
戶型優點：1、南北通透，三面採光；
2、主臥室帶大陽臺，居住舒適度高；
3、橫廳結構，客廳大氣實用；
4、三個次臥均帶飄窗，實用性強；
缺點：16、17號樓客廳朝西，存在較強西曬；
聯投光谷瑞園洋房153平米三房兩廳兩衛
戶型優點：1、戶型方正、南北通透；
2、南北向大陽臺，居住舒適度高；
3、主臥帶獨立書房，可改造為4房；
缺點：基本無
聯投光谷瑞園洋房160平米四房兩廳兩衛
戶型優點：1、戶型方正、南北通透，次臥帶露臺；
2、三臥室朝南，採光好；
3、7.4米超大陽臺，採光、景觀俱佳；
缺點：基本無
聯投光谷瑞園洋房165平米四房兩廳兩衛
戶型優點：1、戶型方正、南北通透；
2、三臥室朝南，採光好；
3、南向超大陽臺，採光、景觀俱佳；
缺點：基本無
聯投光谷瑞園複式洋房165平米三房兩廳三衛
戶型優點：1、複式結構，南北通透；
2、獨立二樓主臥，帶露臺；
3、居住分區，互不干擾；
缺點：主臥朝北
聯投光谷瑞園複式洋房190平米三房三廳三衛
戶型優點：1、複式結構，南北通透；
2、二層整層主臥，居住舒適度高；
3、二層帶四個露臺，採光、景觀俱佳；
4、7.4米橫廳結構，客廳大氣實用；
缺點：基本無
從聯投光谷瑞園最小102平米的戶型和該地塊容積率僅1.9來看，這個項目主要面對的應該是改善型的客戶，相信小區的居住舒適度會很高，並且小區自帶幼兒園和小學，連一路之隔單價1.9萬的武地建發璽院的業主小孩也要來本小區就近入學。
聯投光谷瑞園距離19號線花山河站（基本確定位置）900米左右，考慮到未來地鐵站2-4個出口的話，小區與地鐵站距離還會進一步縮短，並且首期開盤的這幾棟業主是距離地鐵站最近的。
聯投光谷瑞園與花山河地鐵站距離
肯定很多置業者們會問，如果聯投光谷瑞園的高層價格真是單價1.3萬的話，是買瑞園的新房還是買周邊同品質的二手房呢？
我們對比了距離瑞園較近的兩個樓盤：碧桂園生態城左岸、碧桂園生態城依雲
碧桂園生態城依雲實際成交價格
碧桂園左岸實際成交價格
碧桂園生態城左岸業主放盤價
碧桂園生態城依雲業主放盤價
通過對比我們發現，距離聯投光谷瑞園最近的碧桂園生態城左岸實際成交均價在1.4萬左右，比瑞園放風價貴1000元/平米，並且左岸是未滿兩年的小區，除了支付相應的中介費用外，還需繳納額外的增值稅，但考慮到瑞園是毛坯交付，並且瑞園的交樓時間預計到2021年底，所以單純從價格方面對比，瑞園沒有較大優勢，也不像聯投花山郡一樣跟周邊二手房有那麼大倒掛。
所以準備在花山置業的朋友們，如果你們考慮到馬上就要入住，那可以多對比周邊二手房，畢竟聯投交房時間較長；如果是想等周邊配套完善後再過來住或者投資的朋友們，你們不妨等等瑞園，畢竟以後花山的新房價格只會越來越高，並且隨著聯投花山郡高層售罄，未來瑞園真的可能就是整個光谷東片區最低價的毛坯房了。
武漢淘房幫（房哥淘房）
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