聽說海門政府鼓勵購買精裝修房
要給予精裝修房契稅補貼
這是不是說明海門政府要“救市”？
海門市政府2月22日製定了14條政策意見
小哈和你一起來研究下
重磅！海門市政府發佈14條政策意見！
政策意見出臺背景 /
我們先來看下這個14條出臺的背景：
這場疫情，對房地產有影響，不僅是海門一個縣級市的問題，也是整個行業的問題。
這場疫情，為熱情似火的海門樓市按了暫停鍵，新房一月份數據斷崖。
於是，在2月的尾巴，在全市復工復產的背景下，市政府出臺了這個14條政策意見。
1月新房銷量斷崖下降 /
（海門市新商品房交易趨勢圖）
購房慾望小調查 /
今年海門有5大新盤（沁園、柳岸春風、水岸觀瀾、萬科翡翠、湖光映月）趕在春節前辦好備案，原本想趁著返鄉置業這一波賺一票的，誰想遇到了疫情。
秒殺、日清……去年熱鬧的景象恐難覓見。
年初沒有疫情前，我們就做了個購房小調查，結果顯示70%的人選擇觀望。
那此次政策意見對購房者有什麼實質性利好嗎？小哈選取幾個購房者感興趣的政策意見做下解讀：
01積極提供金融信貸支持
引導在海銀行等金融機構保持房地產和建築施工企業信貸合理適度增長，鼓勵其支持相關企業對承接政府類建設項目開展應收賬款質押等方式融資,不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，緩解企業資金流動性困難。採取有力措施幫助房地產和建築施工企業渡過防疫困難期，保障我市實施疫情防控一級響應措施期間個人住房貸款的有序投放。
對受疫情影響，暫時失去收入來源或因其他客觀原因導致還款困難的個人客戶，經個人申請，銀行機構合理延後還款期限，不納入徵信記錄。對受疫情影響嚴重、到期還款困難的企業可予以展期，對2020年6月30日前到期、貸款期限在一年以內的貸款落實無還本續貸，並依調整後的還款安排報送信用記錄。
這裡有針對房貸人群的政策，對受疫情影響，暫時失去收入來源或因其他客觀原因導致還款困難的個人客戶，經個人申請，銀行機構合理延後還款期限，不納入徵信記錄。
這給身上有貸款購房的消費者一絲喘息的機會，否則幾百萬的房貸，收入銳減後無法還貸也是嚇絲絲的。
但這條惠及的是已經貸款購房的人群，不足以刺激到新客戶去買房。
03購買裝修成品房契稅優惠獎勵
自我市啟動疫情防控一級響應,至一級響應措施解除後三個月內，購買裝修成品房、完成房產主管部門商品房合同網籤且在交房後兩個月內辦理不動產權屬證書的購房戶，市財政按購房面積每平方米2000元的裝修標準計算的契稅額度給予獎勵。
這條看似很香，這是真金白銀拿出來給新入場的消費者的，但是你先細品下前置條件：
時間：
自我市啟動疫情防控一級響應,至一級響應措施解除後三個月內，2月24日江蘇一級響應解除了，那麼這個優惠應是在2月25日至5月25日之間。
條件：
1、購買裝修成品房。也就是買毛坯房是享受不到的！
2、完成房產主管部門商品房合同網籤且在交房後兩個月內辦理不動產權屬證書的購房戶，市財政按購房面積每平方米2000元的裝修標準計算的契稅額度給予獎勵。
先不管你是不是能夠在兩個月內辦理到不動產權證書，就算你能在這個時間段交房辦到了不動產權證，你能享受到多少獎勵呢？
小哈已經拿好計算機了！
看清楚，不管你買的精裝修樓盤按照什麼標準裝修，都只按照2000元/平方米的標準計算後的契稅額度給予獎勵。
這能獎勵多少呢？
舉個例子：
沁園一套7F/8F 128.56平方米的樓房，單價23627元，總價3037487元，按照首套房契稅1.5%計算，契稅優惠3856.8元。也就是你買一套128.56平的房子，總價303.7487萬元，可以優惠0.3857萬元（四捨五入），就是總價後連抹零都不夠。
哎，我是差3857元的人嗎？我差的是303萬元。
而這次針對精裝修優惠政策，力度還不如2016年的政策。
時光機：【緊急通知】海門購買全裝修的業主 12月底前平均有10000元政府補貼
2016年10月28日，海門市政府辦公室印發了《海門市購買全裝修商品住宅補貼實施細則》的通知。可領取補貼的購買時間是從2015年7月18日（含）至2017年12月31日。
當時的補貼是：全裝修商品住宅購房款總額的0.5%（不包括購買車庫、車位的費用）。
如果按照這個政策，剛才的房子能補貼到15187元!
所以這條對消費者的刺激作用不大，你會為了這個零錢紅包現在就出手嗎？
06適當調整交地和開竣工期限
疫情防控一級響應期間，因受疫情影響未能按期交地、開工、竣工的，疫情持續期間不計入違約期，交地、開工、竣工可相應順延。
這條可以理解，我們也報道過相關的文章：
時光機：新冠肺炎致延期交房？海門人，別讓“不可抗力”忽悠了！
海門不少樓盤已經發出延期通知書。新冠肺炎疫情作為不可抗力，根據實際延遲時間順延是可以理解的，但是也要符合實際。
此次其他的政策如金融信貸支持、合理安排施工工期、不得延期工程結算、拖欠工程款等也都是為了避免開發商資金緊缺導致拖欠施工方現象，施工方為了節約成本導致樓盤質量差。
07放寬房屋預售許可條件
已取得國有土地使用權的項目，因疫情影響施工建設的，至我市疫情防控一級響應措施解除後兩個月內，申請預售時原形象進度要求調整為預售部分完成主體結構的25%以上即可（裝配式建築及低層建築的形象進度要求不變）。每一批次申請銷售規模原則上商品住房不少於 1萬平方米。
這條是針對海門新十條的條款做了疫情下的臨時調整：
時光機：【解讀】海門房地產“新十條”，為何讓開發商和中介顫抖！
當時第二條規定，房地產預售許可項目的建設工程形象進度須達到如下標準（土地出讓合同有特定條件的除外）：
房地產開發企業申請房地產項目預售許可，主體結構7層（含7層）以下的完成4層封頂；7 層以上的，完成主體結構的一半，但最低不得少於 7 層。建有地下室的，按地下一層折抵地上二層，地下二層折抵地上三層的標準扣除相應的層數。低層建築完成結構封頂。裝配式建築房地產預售項目建設工程形象進度達到完成底部加強層施工且施工形象進度需達到主體結構的 25%以上。對未達到上述建設工程形象進度標準的，不予受理預售許可的申請。
對比這次和2018年的條款，表面上看從要求主體結構形象進度從50%降低到了25%，加快了房企樓市領證上市銷售時間，但是仔細分析就會發現：
1、申請時間是一級響應取消後的兩個月內，也就是2.25-4.25期間；
2、裝配式建築除外，實際上裝配式建築本來的要求就是25%，所以沒降低門檻；
3、低層建築形象進度不變，也就是海門的洋房等還是按照原來的要求不變；
4、除上述以外的高層可以從50%降低到25%，但符合這條件的在建商品房高層並不多。
因此，這一政策帶來的新盤縮短上市時間的效果並不明顯，更何況目前已備案的樓盤都在愁賣呢！未來高價盤的壓力不小，恐怕就是“地王”的“高處不勝寒”吧。
不過值得購房者高興的是，海門終於要進入買方市場了！
終上所述，此次14條政策就是本質救地產，而不是救樓市的政策。
這時候政府要防止樓房爛尾，防止施工方欠薪，防止商品房質量差，還要刺激開發商多拿地。
而對於消費者而言，現在顯然不是最佳的買房時間，後面開發商促銷手段會更多，這時候你可以多比較下現有樓盤，買房的可以再等等。
你不貸款不用支付利息，而開發商融資的利息可貴了。
在錯失返鄉置業後，海門樓市庫存壓力將加大。
面對2萬+的房價，總是希望再優惠些。
如果你想知道2020年何時出手
撰文 - 小哈 排版 - 丹丹
閱讀更多 海門哈特虎 的文章
