【裁判要旨】1.建設工程價款優先受償權優先於抵押權和其他債權，但建設工程價款優先受償權不能對抗已經交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者。據此，已經交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者，對於所購房屋所享有的民事權益，可以排除基於抵押權、建設工程價款優先受償權等優先受償權的強制執行。2.根據現行法律、司法解釋的規定，並非只要是支付了全部或大部分對價款、合法佔有了房屋、對未辦理過戶登記沒有過錯的買受人均可排除基於抵押權等優先受償權的強制執行，而是對此種情形下的房屋買受人的範圍進行了限定。
再審申請人李光紅因與被申請人中國農業銀行股份有限公司重慶九龍坡支行（以下簡稱農行九龍坡支行）、一審第三人重慶世能物業發展有限公司（以下簡稱世能物業公司）申請執行人執行異議之訴一案，不服重慶市高級人民法院（2018）渝民終556號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。
李光紅申請再審，請求撤銷二審判決，依法再審。事實與理由：（一）二審判決認定的基本事實缺乏證據證明。案涉房屋至今未辦理初始登記，本案中證號為201房地證2009字第××號的房產證，系包括案涉房屋在內的共計5129.98平方米的多套房屋的共有產權證，並非案涉房屋的單獨產權證。在世能物業公司沒有就案涉房屋辦理獨立初始登記的情況下，李光紅無法辦理房屋過戶登記。因此，案涉房屋未能辦理過戶的原因，是世能物業公司未辦理房屋產權初始登記，而不是二審判決認定的案涉房屋因存在他人抵押權而無法登記。（二）二審判決適用法律錯誤。李光紅在人民法院查封案涉房屋前已簽訂合法有效的書面買賣合同，在人民法院查封之前已合法佔有案涉房屋，已支付全部價款，且未辦理過戶登記並非李光紅自身原因。因此，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》(以下簡稱《執行異議複議規定》)第二十八條規定，李光紅就案涉房屋享有的民事權益足以排除強制執行。（三）李光紅對案涉房屋享有的物權期待權優先於農行九龍坡支行的抵押權。根據《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》，建築工程優先權優於抵押權和其他債權，消費者的物權期待權又優先於建築工程優先權。因此，消費者的物權期待權應優先於抵押權和其他債權。重慶市高級人民法院《關於對最高人民法院〈關於建設工程價款優先受償權問題的批覆〉應如何理解的意見》中，也明確“購房消費者與抵押權人利益出現衝突時，人民法院應優先保護購房消費者的利益”，2015年最高人民法院《全國民事審判工作會議紀要》第六部分第（三）條“關於抵押權與購房人住房保障權衝突的問題”中規定“取得了房屋預售許可或者銷售許可的房地產開發商以在建工程抵押取得銀行貸款後，又同買受人簽訂了房屋買賣合同，買受人依約支付了全部或大部分購房款，房地產開發商不能償還銀行貸款，抵押權人向人民法院請求行使抵押權的請求，不予支持；對於買受人向人民法院請求確認其購買房屋的權利優先於銀行抵押權的，人民法院應予支持。”根據上述規定的精神和原則，李光紅作為消費者，其物權期待權是生存權，相對於農行九龍坡支行的經營性抵押權，生存權是弱者權利，是第一位應當保護的權利，理應優於農行九龍坡支行的抵押權。綜上，李光紅根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規定申請再審。
農行九龍坡支行提交意見稱，李光紅舉示的商品房買賣合同及支付憑證不符合《執行異議複議規定》第二十八條中關於簽訂有效買賣合同及支付了價款的規定。案涉房屋未能辦理過戶登記系李光紅自身的過錯，不符合無過錯不動產買受人享有的物權期待權能夠排除執行的情形。農行九龍坡支行在案涉房屋辦理抵押登記時，案涉房屋產權人繫世能物業公司，無其他抵押、查封等權利限制，也無其他案外人向世能物業公司或農行九龍坡支行主張權利。農行九龍坡支行對案涉房屋享有抵押優先受償權。
本院經審查認為，《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條規定：“案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。”因此，本案審查的焦點問題是李光紅是否享有足以排除強制執行的民事權益。對此，應當根據法律、司法解釋對於民事權益的規定，並在法律、司法解釋對此沒有明確規定時參照有關執行程序的司法解釋的規定加以綜合判定。
就一般原則而言，根據《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》的規定，建設工程價款優先受償權優先於抵押權和其他債權，但建設工程價款優先受償權不能對抗已經交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者。據此，已經交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者，對於所購房屋所享有的民事權益，可以排除基於抵押權、建設工程價款優先受償權等優先受償權的強制執行。也就是說，在這一問題上，根據現行法律、司法解釋的規定，並非只要是支付了全部或大部分對價款、合法佔有了房屋、對未辦理過戶登記沒有過錯的買受人均可排除基於抵押權等優先受償權的強制執行，而是對此種情形下的房屋買受人的範圍進行了限定。《執行異議複議規定》第二十九條系根據上述規定之精神對在執行程序中如何掌握操作所作的具體規定。《執行異議複議規定》第二十七條基於上述原則和精神進一步明確規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”再次重申了基於擔保物權等優先受償權的強制執行一般不應被排除的基本原則。而《執行異議複議規定》第二十八條則規定了一般不動產買受人在何種情形下能夠排除基於對出賣人的強制執行程序而對買受人所購不動產的強制執行，該規定解決的是在執行程序中買受人對所買受不動產的權利保護與基於金錢執行債權人的權利保護髮生衝突時，基於對正當買受人合法權利的特別保護之目的而設置的特別規則，這在一定程度上已經是對債權平等原則和合同相對性原則的突破，故一般而言，該種情形下的買受人對於所買受不動產的民事權益並不能夠排除申請執行人基於在先成立的抵押權的強制執行。
從本案的事實看，一方面，李光紅系購買了商品房但尚未辦理房屋所有權登記的房屋買受人，但案涉高朋花園車庫負1-8#房屋系雜物間，李光紅與世能物業公司所籤《重慶市商品房買賣合同》中也顯示該房屋用途為非住宅，且李光紅亦未提交證據證明該房屋系其唯一的、用於居住的房屋，故李光紅並非《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》以及《執行異議複議規定》第二十九條規定所要保護的房屋買受人，其以此為由主張排除強制執行，不能成立。
另一方面，李光紅與世能物業公司於2015年7月25日簽訂房屋買賣合同，但農行九龍坡支行已於2013年8月5日就案涉房屋辦理了抵押登記，其依法享有抵押權。也就是說，早在案涉房屋買賣合同簽訂之前的兩年多前，農行九龍坡支行在該房屋上的抵押權就已經存在，李光紅在本案中亦未提交有關其在購買案涉房屋時申請查詢房屋權利狀態的情況、世能物業公司銷售案涉房屋時所持有的證照情況、簽訂房屋買賣合同時當地房屋行政管理部門對於已經設定抵押的房屋銷售許可管理制度及具體操作情況等證據，因此，
從本案查明的事實看，李光紅作為房屋買受人，在簽訂房屋買賣合同時未能盡到合理的注意義務，從而因案涉房屋上存在他人抵押權而導致其無法辦理房屋所有權轉移登記，此係李光紅自身原因所致，故其主張亦不符合《執行異議複議規定》第二十八條規定的要件，其據此主張排除強制執行，無事實和法律依據。
轉自：律政司法
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