圖注：佳兆業業績發佈會香港會場
雷達財經出品 文|長帆 編|深海
3月31日晚間，“舊改之王”佳兆業交出了一份亮麗的財報。公司營業收入同比增長24%達到480億元，三年複合增長率近40%；歸屬股東淨利潤同比大增67%至46億元。
2019年，公司城市更新投拓項目19個，令城市更新項目佔地面積同比增長約33%，達到近4000萬平方米，項目達到147個，對應貨值約2.5萬億元。
在負債方面，2019年，公司淨負債率較2018年底下降92個百分點，實現四連降。
2019年，佳兆業實現銷售額881.2億元，距離千億僅一步之遙。
佳兆業集團管理層在線下業績發佈會表示，疫情影響，公司2020年一季度下降15%，但總體可控，現金流較為安全。經過考量，公司今年銷售目標仍然定為1000億元，不會輕易改變。
“預計公司2020-2022年核心每股盈利分別為人民幣0.95元、1.24元和1.54元，同比增長34.4%、30.2%和24.4%。”佳兆業發佈財報後，中達證券上調公司目標價10.3%至4.71港元，較4月2日收盤價2.86港元，上漲空間達64.69%。
衝擊千億銷售額目標不改
2019年，佳兆業全口徑銷售1152億元，首次突破千億，權益金額881.2億元。據此計算，公司2016年至2019年期間，複合增長率超40%，銷售增速領先TOP30房企平均水平。。
圖注：佳兆業近年合約銷售金額 （人民幣百萬元）
根據克而瑞、中國指數研究院等權威機構權益金額排名，佳兆業已躋身全國銷售30強。
銷售額大漲帶動收入提升。財報顯示，2019年底，佳兆業的營業額為人民幣480.22億元，同比增加24.1%；公司擁有人應占溢利為45.94億元，同比增加67.1%。
佳兆業董事會建議派發末期股息每股10港仙，中期股息每股3港仙。全年派息每股13港仙。
佳兆業的新目標是，2020年權益銷售額破千億。
然而，隨著疫情的爆發，房企受到了巨大的衝擊，線下售樓處被迫關閉。
中原地產首席分析師張大偉發佈的數據顯示，大部分開發商的成交量相比往年春節期間的成交量暴跌90%。市場基本陷入冰點。
克而瑞監測數據顯示，2月份單月，TOP100房企實現全口徑銷售金額3243.3億元，環比降低43.8%，同比降低37.9%，創下了近幾年來單月銷售的最低紀錄。
疫情衝擊下，佳兆業千億銷售額目標是否有調整？佳兆業集團首席執行官麥帆在線下業績發佈會上給出了否定的答案。
“2020年的業績目標總體上還是沒有變化，我們是與去年持平略有增長，應該是在1000個億的銷售額。在疫情下，我們會更加努力，不會輕易改變我們制定的業績目標。”麥帆表示。
據麥帆介紹，2020年集團整體的可售資源約1800億元，可售面積約970萬平方米，預計銷售均價為每平方18500元。從推盤時間來看，主要集中在三四季度。
佳兆業雖然也受到疫情衝擊，但幅度小於全行業。據麥帆透露，今年前3個月，佳兆業銷售預計是120億左右，和去年同期的138億相比，有15%的下降，總體上可控。
雷達財經注意到，佳兆業之所以受到衝擊小，源於公司積極開展自救。疫情發生後，佳兆業推出“2020暖春行動”，快速建立線上售樓處。組織各種類型線上銷售，包括線上直播、自主銷售平臺微信小程序及手機端APP，及聯合各大中介平臺進行線上銷售等，助力消費者購房行動。
佳兆業線上銷售成效顯著，先後湧現上海區域出現1小時選定20套房、深圳區域2小時預訂72套房、廣州區域10萬人搶購80套房……
而隨著疫情逐步穩定，佳兆業全面推動復工復產，在建項目節後需復工的165個分期標段中已復工155個，復工率93.9%；旗下24家公司63個案場重新開放，營業比例超過92%，為完成全年目標提供了基礎。
147箇舊改項目貨值達2.5萬億元
財報顯示，佳兆業在去年進行了諸多佈局。
2019年，佳兆業以舊改、招拍掛、收併購的方式共獲得30個項目，新進清遠、洛陽、合肥等強競爭力城市，新增土儲權益建築面積逾412萬平方米，平均土地成本約每平方米6609元。
佳兆業城市更新投拓項目19個，令城市更新項目佔地面積同比增長約33%，達到近4000萬平方米，項目達到147個，對應貨值約2.5萬億元。
佳兆業目前有近2700萬平方米土地儲備，一二線城市土儲面積佔比近80%，對應總貨值近5300億元，其中大灣區佔比近66%，深圳佔比近33%，優質貨值為公司後續穩定增長提供強力支撐。
“公司計劃每年從城市更新項目中轉化80-100萬平方米的土地供應開發，2019年共轉化8個項目進入土儲，可售貨值近350億元。”佳兆業表示。
佳兆業積極推行走出去，將舊改的經驗在廣東省以外進行復制，去年成功轉化上海迄今最大的城中村舊改項目。
2020年初，佳兆業成功在香港屯門金沙灣投得一塊用地，該地塊是今年香港特區政府首推的用地，該項目是佳兆業在香港從事舊改的第一個項目，項目位於11號校網內，區內名校林立。該項目有望今年成功轉化。
佳兆業管理層表示，預計2020年，集團將有6箇舊改項目計劃供地，貨值約460億元；未來1-2年，計劃有6箇舊改項目計劃供地，貨值約600億元；未來3-5年計劃有19個深圳及廣州、東莞項目供地，貨值約4700億元；長遠來看，集團將有約佔地面積2900萬平方米的舊改項目陸續進入供地階段。
股價或有六成上漲空間
2015年後，房地產全行業加槓桿做大規模，導致債務激增。相關數據顯示，2020年房地產行業到期債務約1.46萬億，7月份達高峰至1490億。
佳兆業提前佈局，在2019年財務結構得到大幅優化。
截至2019年末，公司總貸款額1140億元，其中49%在境內、51%在境外。在未來到期的債務中，1年內到期的佔27%，1-2年內到期的佔22%，2-5年內到期的佔49%，5年以上的佔2%。
2019年，公司淨負債率較2018年底下降92個百分點，超預期完成全年降負債目標。速動比率維持在1.1倍的良好水平，手頭現金（現金及銀行存款）較去年年底增長61%至370億元，完全覆蓋短期到期債務。
圖注：2017至2019年佳兆業淨負債率連續下降
至此，佳兆業實現淨負債率四連降。
鑑於公司優化債務結構成效顯著，穆迪、標普和惠譽三大國際信用評級機構分別給予佳兆業B1、 B、 B評級，展望穩定。
2019全年，佳兆業獲批ABS額度逾110億元，並已通過購房尾款、供應鏈金融、長租公寓及船運客票業務等底層資產成功發行26億元的ABS產品。在海外融資方面，公司於2019年10月發行的4億美元優先票據，是中國房地產企業自2015年以來首次在144A條列下發行優先票據。
“公司把握融資窗口，回購1-2年期票據合共7.36億美元，並於2020年初發行2筆5年期及五年期以上美元票據，有效延長債務久期。”中達證券研報認為，佳兆業財務狀況持續改善，充裕土儲支撐增長，上調目標價10.3%至4.71港元，對應2020年4.5倍PE。
雷達財經計算發現，4.71億元的目標價，較4月2日收盤價2.86港元，上漲空間達64.69%。
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