在昨天的文章里，小编跟大家讨论了青岛最近日渐火热的土拍市场。通常我们在研究一个城市的房地产市场的时候，都是分为一级市场、二级市场。这其中土地市场是最重要的一级市场，以为地价决定楼面价，楼面价决定销售价，销售价决定了开发商的利润，同时也关乎购房者的钱包。
这些年小编也一直在关注青岛的楼市，说实话，小编一直一个疑问，这些年来，青岛的头部房企、大项目也不少，为什么就没有听说过什么地王项目呢？
即便是房价涨幅最大的2017-2018年，青岛的土拍市场也依旧没有掀起太大的波澜，很多土地竟然是以较低的价格出售的，跟其他二线城市相比，尤其是当年风靡房产圈的“二线楼市四小龙”层出不穷的楼王相比，青岛的土地拍卖似乎一直缺少噱头。
按理说，土地越来越少，地价应该也是水涨船高啊，为什么青岛却呈现出截然不同的境况呢？
扑朔迷离的青岛地价
之前的文章里我们已经提到过了，在过去的2019年，青岛的土地供应量再创新高，一组来自中国指数研究院的数据显示，2019青岛本地住宅用地出让面积达到了868万平米，这个数字是济南的两倍多。
在这样的供应量下，青岛的地价表现如何呢？根据数据显示，青岛市本级纯住宅用地成交地价在4100元/平左右，而青岛的房价则在19000-22000元/平左右。
结合中国指数研究院的地价监测数据可以看出，青岛的地价在房价中的占比，在全国大中城市中位列倒数第一，占比仅仅18%。
正常情况下，青岛的平均楼面地价应该在7000-9000元/平左右，也就是目前的地价仅仅是正常价格的一半多一点。
综上，影响青岛房价的，除了土地卖的太多以外，地价卖的太低也是原因，地价对房价的稳健无法起到支撑作用。
那么到底是什么原因导致青岛的地价如此扑朔迷离呢？
大行其道的勾地操作
说到青岛的地价，我们就不得不提一下近几年在青岛大行其道的勾地操作。
何为勾地？勾地”制度起源于香港，是1998年金融危机后，港府为避免地价过低，稳定土地市场并带有浓厚政治色彩的一种土地出让制度。
所谓勾地，就是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向，并承诺愿意支付的土地价格。
勾地是因为政府有份可以出售的地皮给发展商购买，而金额方面是不公开，所以发展商自己出一个他们认为合理价值向政府申请购买，因为这样只是有意购买价，如政府认为合理会把那块土地公开竞投，那时那块地便叫“成功勾地”。
勾地和拿地有什么区别呢，一位知乎网友解释的很清楚：勾地：暗中勾引，不断的暗地里示好；拿地：抛绣球，抢绣球，谁厉害谁抢。
2006年 “勾地”制度引入中国大陆，之后陆续在各大城市实施，总体来说，勾地有一定的好处，它有利于当地政府事先筛选开发商，并有利于开发商以低于市场价格锁定并获取土地。
但随着内地楼市的发展，勾地制度的缺点也逐步显现出来，当开发商地价锁定土地之后，往往通过暗中操作，改变规划，改变土地性质，已达到盈利的目的。
看看青岛近些年满地的XX生态园、XX产业园、XX软件园吧，这些都是勾地制度的恶果。这些项目当时拿地的时候，打的都是商住+产业用地等名号，都是通过低于周边价格拿的地。但在后续的开发过程中，巧妙地进行了股权变更，所谓的产业用地也只占了一小部分，其他的则直接进行住宅开发了。
当前青岛绝大多数的所谓的产业用地，都是这个意思，很多开发商也开始进行所谓的转型，打着某某云，某某教育，某某颐养、某某大数据，某某智能制造的名号来拿地。
青岛楼市需要健康发展
之前我们提过了青岛和深圳的差距，其实在勾地这件事情上，青岛不仅仅和深圳，其实和很多南方城市也是有很多的差距的。深圳可以通过勾地的形式，把土地卖给华为和腾讯，可是青岛有这种体量的科技公司吗？同级别的苏州等城市，基本已经杜绝了勾地操作。
毫无疑问，为了引入更好的产业，匹配更准确的发展规划，勾地在目前阶段是被理解和法律许可的，并且也有利于将主动权掌握在政府手里，实现城市经济发展的宏大愿景。
但是我们也要知道，在当期的市场环境下，勾地的弊端实在是太多了，不仅会导致城市财政收入的流失，还会破坏市场的公正，影响本地房地产市场的良性发展。
最重要的是，那些打着产业园的噱头进行开发的，其实并多少所谓的产业园，对于一个志在产业转型的城市来说，不得不说是很尴尬的一件事。
希望青岛能够真正的多引入一些产业，类似于上海引入特斯来，合肥招募蔚来，郑州引入富士康，厦门引入的众多互联网企业总部，给钱给地给政策给啥都行。
我们不需要挂着羊头买狗肉的空心产业园！
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