前面基础篇一已经讲过购物中心主要的税务知识，收入分为租金及物业管理费等服务收入。但若从购物中心所依附的公司主体来看，主要也存在两种公司架构：一种是单一的公司主体，另一种涉及两个公司主体（产权方公司与商管公司），综合体项目由于涉及住宅、办公和酒店等多个业态，通常采用第二种架构进行管理。
公司与财务架构对比
但就财务架构设立来看，目前行业内普遍采用的仍是租金拆分方式：即将对租户的总租金拆分为净租金和物业管理费。以下主要从增值税、房产税和所得税三个主要税种来说明税务筹划方向（方案在文末，基础好的请直达）：
**增值税常识概要：对于税种核定来说，物业管理费使用一般征收6%，租金则需要区分是否属于新老项目（以施工许可证取得时间是否在2016年5月1日界定），老项目适用5%简易征收，新项目目前适用10%一般征收。
增值税筹划：无论新老项目，拆分出来净租金所占比例越小，增值税筹划效果越优。对于老项目，租金简易征收不得抵扣，故此部分太高会导致增值税税负过重。对于新项目，租金税率10%高于物业管理费税率6%，故将总租金拆分时更多地向物业管理费分配时可获得增值税筹划最优效果。但需要注意的是物业管理费通常也需要参考当地标准，并不能做到无限提高，也不能逐年提高。
这里补充说明老项目的增值税抵扣政策，在实务中各地税务局对进项的抵扣政策并没有统一的结论，对于一些难以分割确认的进项税额，有的要求全部不得抵扣，有的有的要求按照收入比例来进项税转出。甚至见过最奇葩的税务专管员（不敢说是哪里的，哈哈）：一本正经地答复你，老项目，所以取得的所有进项均不得抵扣。
从租房产税筹划：无论新老项目，拆分出来净租金所占比例越小，从租房产税筹划效果越优。不再赘述。
企业所得税筹划：对于单一公司架构主体来说，企业所得税筹划空间有限，且由于商业地产目前回收周期长的行业特点，房产折旧和开发贷财务费用已抵消前三到五年的利润，到后期税务逐渐加重，较好的方式是通过发债及证券化利息来长期平衡。
对于双公司主体架构来说，核心是需要保持商管公司的微赢微利状态，因此租金拆分时物业管理费的比重则不宜过高，注意
此处与增值税与房产税的结论刚好相反。**对于企业所得税，还有一个容易出错的知识误区，那就是对于投资性房地产的核算方式选择成本法和公允价值法，对企业所得税是没有影响的，选择公允价值计量时做纳税调整即可。之前与一个地产公司财务总监沟通时，他也是这么认为，令人惊异。
综上，总结对于租金拆分模式的税务筹划方案：在租赁合同中收费类型将物业管理费改为管理费，用以涵盖物业维保、营运推广、薪酬行政等所有经营支出，可适当上浮一定比例成本加成，以谋求增值税及房产税的税务最低。若项目为产权方公司和商管公司的多主体公司架构，注意保持商管公司的微赢微利，以使得整体税务最低。
未完待续……
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