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又临房地产企业财报季，与往日不同的是恒大通过线上形式举办了2019年业绩发布会。
3月31日，恒大公布2019年度业绩。数据显示，恒大2019年实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润408.2亿元，同比下降48%；资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。
值得注意的是，恒大集团董事局主席许家印直面公司发展遇到的问题，在会上正式提出新的发展战略“高增长、控规模、降负债”，成为当日最大亮点。许家印表示“要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”
据悉，从今年开始，恒大要通过销售高速增长、严控土地储备规模、有息负债大幅下降，进行发展模式的转变。恒大选择这“三板斧”作为新战略背后有什么样的考量？在这个时间节点战略转型又有何深意？
1.
/ 恒大“高增长”背后的底气 /
许家印在发布会上表示，恒大新战略之一的“高增长”，就是要实现销售高速增长。今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿。
分析人士指出，其实这一战略对恒大来说不难，恒大天生具有高增长优势。如何保持高增长优势，才是现在恒大应该优先考虑的。
恒大的高速增长一直有迹可循。财报显示，2018年恒大净利润373.9亿元，同比增长53.4%。2018年核心业务利润为783.2亿元，同比增长93.3%，市场预期451.2亿元。经营利润为1414.14亿元，同比增长65.9%。2018年营收4662亿元，市场预期4977.9亿元。
恒大各项利润指标在2018年同时大幅增长，对应上之前2017年恒大布局战略转型，也可以说这是上次“新战略”取得的丰硕成果，也从侧面说明恒大对战略的执行能力和实现能力是首屈一指的。
更久以前，恒大的高增长也是有目共睹。数据显示，2017年上半年，恒大实现净利润大幅上涨至231亿元，核心业务利润273亿元，归属股东利润188.3亿元，均创历史新高。
实际上，这样的高速增长不是一年两年的事情，恒大自上市以来就连年保持快速增长，如销售额从303亿元增至3734亿元。
恒大业绩当时的高增长，也被国际大行所看好。花旗、美林、法巴、野村证券、星展、中银国际、国泰君安、中金、联昌国际等国内外大型投行纷纷给予恒大“买入”评级，目标价最高达31.8港元。
此时，恒大重新将“高增长”定为新战略，说明恒大在保持增长方面的信心很足，保持“高增长”的发动机将带动恒大在新财年实现预期。
2.
/ 恒大“控规模”背后的逻辑 /
许家印还在发布会上表示，新战略的另一个关键点是“控规模”，要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。
恒大的最大优势在于土地储备，此前在做出土地价格增长高于利息增长的判断后，恒大通过抓住中国房地产的黄金20年，储备了非常多的低价土地，平均土地成本低至每平方米1800元。
克而瑞研究中心推出的《2019年上半年中国房企总土储货值TOP100》显示，2019年上半年，恒大土储的总货值和总土储建面均位列第一。
现在恒大新战略反其道而行之，降低土地储备的逻辑在于，房企每年将大量资金投向土地，由于土地开发需要较长的周期，导致了大量的资金沉淀，负债率也由此推高。若仅仅增加销售额，不控制土地规模、降低成本，负债还是不能大幅降低。
目前恒大已拥有2.76亿平方米的充足土储，土地储备负增长的底气由此而来。随着土储陆续开发入市，销售将稳健增长，回款能力也将持续提升，从而增加现金流、降低负债，这对恒大是一件好事。
为此，恒大着力控制土地储备规模，要实现土地储备负增长，即未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右，以降低土地费用支出，减少资金沉淀。
分析指出，大房企总能将自身发展与从行业周期结合，对于现阶段的恒大这一战略无疑是正确的。恒大过去储备了大量土地储备，以规模优势成功在行业红海中脱颖而出。到了后规模时代，迅速通过战略转型去杠杆增效益，业绩迎来新的爆发点，为行业指出了未来发展的方向。
3.
/ 恒大“降负债”巨大的决心 /
2019年度业绩发布会上许家印表示，“要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”新战略中的“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。恒大这一战略是慎重且符合国家战略和自身发展需要的。
从国家层面看，为了预防金融风险，2016年10月10日，国务院印发《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》，明确要提出降低企业杠杆率。从2017年起，“去杠杆、降负债”成了各大房企的主旋律。
而对房企来说，在降低企业负债率的大趋势下，敢于取舍，积极布局，确保现金流充盈，这才是生存之道。
其实恒大“降负债”的决心由来已久。从2017年开始，恒大就已开始由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”经营模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式转型，核心是大幅降低负债率，增加净资产。
恒大的决心比想象中更大，仅仅一年就取得了成效。恒大2017年业绩报告显示，公司净负债率下降近六成，资产负债率下降至71.1%。并预计在2019年末将资产负债率下降到55%左右。
2018年恒大做得也不错，恒大集团继续全面贯彻“三低一高”经营模式，主要通过控制新购土地储备、控制费用、努力扩大盈利规模增加权益、利用自有资金提前清偿部分高息借贷等方式，实现总负债水平及负债率同比大幅下降。
这直接体现在2018年财报上，至2018年度末，恒大集团净资产增至3086.3亿元，较2017年底增长27.4%；净负债率降至151.9%，较2017年底降低31.8个百分点；总借贷水平较2017年底下降595亿元，降幅为8.1%。
另外，2018年恒大流动资产为1.58万亿元，流动负债为1.16万亿元。计算得知，其短期偿债能力指标流动比率为1.36，说明该企业变现能力不弱。
2020年，恒大将“降负债”再次视为新战略可见其更大的决心。许家印还在现场算了笔账：“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”
4.
/ 恒大提“新战略”缘于自身底气够足 /
在2020年，恒大提出新的发展战略“高增长、控规模、降负债”，自身具备实现战略目标的巨大优势和条件，信心除了来源于充足的土地储备、过硬的产品品质，还有强大的销售能力、强大的管控能力和团队执行力。
得益于恒大强大的销售能力，据恒大每月公布的合同销售金额及合同销售面积来看，2019年9月和10月，合同销售金额两次刷新该集团单月的历史记录，仅在十一黄金周期间，恒大的销售额就超过510亿。
今年一季度颠覆性营销模式“网上卖房”已经“开门红”。2020年2月13日，恒大率先启动网上购房，提供网上VR看房、网上选房、网上购房等一站式服务，成为首家全面推行“网上购房”的房企。同时，根据恒大此次推出的优惠政策，2月18日起恒大全国在售楼盘可享受75折优惠，并可以根据楼栋去化率、付款方式等条件再有折上折。
根据恒大公开的营运数据，今年2月的75折购房活动使恒大的合同销售金额增长107.8%。由此看来，恒大在未来将继续不定期开展打折销售活动，以此拉动增长。
此次“网上卖房”已经让恒大一季度销售额1465亿元大增23%，销售回款1133亿元大增55%，均为行业第一，这也为其完成全年销售目标提供了强有力保证。既刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录，更充分展现恒大实施新战略初步取得巨大成效。
同时，恒大在新财年还将积极探索高科技产业，逐渐形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业格局来实现年度目标。
业内人士指出，恒大提出新战略是基于过往的业绩支撑，以及强大的执行力和决心，实现的可能性非常高。
曾经，许家印在2015年业绩会上说:“恒大地产每年的计划，没有一年不实现的。”“上市十年，十倍增长”足见许家印过人的经营智慧和实干魄力。在他的掌舵下，“新恒大”在新的战略加持下2020财年值得期待。
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