2、开发贷
开发贷是项目达到“432”（取得4证，30%自有资金投资，二级开发资质）条件后，找银行在表内资金的贷款，因为受政策与地域影响不是每个项目都能做开发贷，所以中梁也没有规定一定要做。
但因为利率比较低（城市级别越低相对利率越高，一般是银行标准利率上浮五成以上，即使这样对于民营房企来说已经是能融到的最低利率的钱了），在测算中开发贷是计入现金流回正的。
现前端融资一般要用到土地证抵押，开发贷也涉及到土地证低押。处理办法是在前端融资协议中明确融资机构要配合项目开发贷解除抵、质押，财务一般采用“资金过桥”形式解决：开发贷申请审批完成后，控股安排另外资金先将前端融资还清，解除抵、质押后开发贷放款。
柳州项目在这个环节中吃了大亏，导致成就共享扣罚660万，全部扣光，这其中主要还是对于业务不熟练或者说制度也有不健全。具体情况：拿地条件中有一条50%土地款可以在半年内付清，但应支付不到5个点的利率，因为利率比较低，剩余的土地款一直未支付，土地证不能办出，导致控股强调的前端融资不能放款，项目2018年8月17日拿地，考核首次开盘时间为7个月（含春节）至2019年3月16日，现金流回正考核时间2019年8月6日。因按控股要求一定要办理前端融资，至2018年底时开始申请支付土地款，至2019年1月7日付清土地款与利息，前融当月底到账。
下一个节点开发贷的办理。预备会（注：中梁的预备会相当于其它公司的启动会，因启动会是在方案批复后召开，中梁认为方案批复后控股提出的问题区域基本都能以政府已定版不能更改为由拒绝，所以要求在方案批复完成前10-15天，也就是概念方案后召开，而概念方案后召开的会议定义为预备会。因为住宅产品相对简单，一般预备会后修改并不大，所以预备会就完全代替了启动会，特殊情况有大修改时可申请召开启动会，但这种情况没见过发生，应该说是一种完善与进步，能够更好的落实控股的管控要求）是有开发贷要求，开发贷必须在预售证前办出，否则开发贷只能以在建工程抵押繁琐的形式办理。中梁测算模式是开发贷能够计入资金回正，如果资金不能回正，根据制度2-3个月成就共享也会扣光。当然这个也是区域不能接受的，最后多轮商议为保险起见还是办理开发贷，这样造成了前融必须提前还款以解押土地证，前融在2019年2月底还款。
不出所料，为防止开发商把前融资金作做为短期拆借使用，前融机构对融资协议设有还款封闭期：半年内如果提前还款要按半年期算利息。这样前融实际使用时间只有一个月，付出了六个月的利息，多出660万利息。而合作方从开始就不支持做前端融资，不同意承担，多出来的利息在中梁的制度上也没有明确承担方式。最后的判定是“暂列无效成本”，也就是全额扣了“成就共享”，正好把区域公司项目的“成就共享”扣光。经过这个事件后，看到中梁控股集团多次提出提前还款的预警，明显是吸取此事件教训，但对于区域来说成本太高了。项目于2019年3月15日开盘，形势大好，4月27日即完成现金流回正。
吸取此事件经验，如土地款可分期支付，导致前端融资延后接近开发贷办理时间，可采用以下三种方式处理：第一前融与开发贷只做一个，如能做出开发贷，建议做开发贷即可，当然是因为开发贷的利率更低，像中梁这种规定前融必须要做的，中梁遵循“经营即算账”原则，要求开专题会账算给控股听，其实是可以通过的；如果硬是要做前端融资，那就申请放弃开发贷，这样利息不会算二次。但这样会被控股逼着区域加强销售的去化，否则现金流回不了正成就共享会被扣罚；第二加强融资工作，成熟的大公司可以与融资机构签定总对总协议，可以同一笔前端融资款转投另外项目，但需收少量的“砍头息”，当然这种情况是前融机构建立对开发公司的信用上而不是项目的信用上了。象柳州项目如果与前融机构有转投协议，可以不还款转投其它项目，这样利息的负担就由其它项目承担了，此要求较高，一般小规模公司难做到。第三如果控股由于种种原因要求前融与开发贷必须全做，那么在会议纪要与流程中明确多出利息作利润后支出，皮球一定要踢给控股。如果不明确提出来，“成就共享”是激励奖金包，永远是高周转企业优先扣罚的项目。
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