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又臨房地產企業財報季，與往日不同的是恆大通過線上形式舉辦了2019年業績發佈會。
3月31日，恆大公佈2019年度業績。數據顯示，恆大2019年實現合約銷售額6011億元，同比增長9%；核心利潤408.2億元，同比下降48%；資產負債率77.9%，同比增加4.2個百分點；淨負債率159.3%，同比增加7.4個百分點；現金餘額2287.7億元，同比增長12%。
值得注意的是，恆大集團董事局主席許家印直面公司發展遇到的問題，在會上正式提出新的發展戰略“高增長、控規模、降負債”，成為當日最大亮點。許家印表示“要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。”
據悉，從今年開始，恆大要通過銷售高速增長、嚴控土地儲備規模、有息負債大幅下降，進行發展模式的轉變。恆大選擇這“三板斧”作為新戰略背後有什麼樣的考量？在這個時間節點戰略轉型又有何深意？
1.
/ 恆大“高增長”背後的底氣 /
許家印在發佈會上表示，恆大新戰略之一的“高增長”，就是要實現銷售高速增長。今年要實現銷售8000億，到2022年要實現銷售1萬億。
分析人士指出，其實這一戰略對恆大來說不難，恆大天生具有高增長優勢。如何保持高增長優勢，才是現在恆大應該優先考慮的。
恆大的高速增長一直有跡可循。財報顯示，2018年恆大淨利潤373.9億元，同比增長53.4%。2018年核心業務利潤為783.2億元，同比增長93.3%，市場預期451.2億元。經營利潤為1414.14億元，同比增長65.9%。2018年營收4662億元，市場預期4977.9億元。
恆大各項利潤指標在2018年同時大幅增長，對應上之前2017年恆大布局戰略轉型，也可以說這是上次“新戰略”取得的豐碩成果，也從側面說明恆大對戰略的執行能力和實現能力是首屈一指的。
更久以前，恆大的高增長也是有目共睹。數據顯示，2017年上半年，恆大實現淨利潤大幅上漲至231億元，核心業務利潤273億元，歸屬股東利潤188.3億元，均創歷史新高。
實際上，這樣的高速增長不是一年兩年的事情，恆大自上市以來就連年保持快速增長，如銷售額從303億元增至3734億元。
恆大業績當時的高增長，也被國際大行所看好。花旗、美林、法巴、野村證券、星展、中銀國際、國泰君安、中金、聯昌國際等國內外大型投行紛紛給予恆大“買入”評級，目標價最高達31.8港元。
此時，恆大重新將“高增長”定為新戰略，說明恆大在保持增長方面的信心很足，保持“高增長”的發動機將帶動恆大在新財年實現預期。
2.
/ 恆大“控規模”背後的邏輯 /
許家印還在發佈會上表示，新戰略的另一個關鍵點是“控規模”，要嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右。
恆大的最大優勢在於土地儲備，此前在做出土地價格增長高於利息增長的判斷後，恆大通過抓住中國房地產的黃金20年，儲備了非常多的低價土地，平均土地成本低至每平方米1800元。
克而瑞研究中心推出的《2019年上半年中國房企總土儲貨值TOP100》顯示，2019年上半年，恆大土儲的總貨值和總土儲建面均位列第一。
現在恆大新戰略反其道而行之，降低土地儲備的邏輯在於，房企每年將大量資金投向土地，由於土地開發需要較長的週期，導致了大量的資金沉澱，負債率也由此推高。若僅僅增加銷售額，不控制土地規模、降低成本，負債還是不能大幅降低。
目前恆大已擁有2.76億平方米的充足土儲，土地儲備負增長的底氣由此而來。隨著土儲陸續開發入市，銷售將穩健增長，回款能力也將持續提升，從而增加現金流、降低負債，這對恆大是一件好事。
為此，恆大著力控制土地儲備規模，要實現土地儲備負增長，即未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右，以降低土地費用支出，減少資金沉澱。
分析指出，大房企總能將自身發展與從行業週期結合，對於現階段的恆大這一戰略無疑是正確的。恆大過去儲備了大量土地儲備，以規模優勢成功在行業紅海中脫穎而出。到了後規模時代，迅速通過戰略轉型去槓桿增效益，業績迎來新的爆發點，為行業指出了未來發展的方向。
3.
/ 恆大“降負債”巨大的決心 /
2019年度業績發佈會上許家印表示，“要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。”新戰略中的“降負債”就是要把有息負債每年平均下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下。恆大這一戰略是慎重且符合國家戰略和自身發展需要的。
從國家層面看，為了預防金融風險，2016年10月10日，國務院印發《關於積極穩妥降低企業槓桿率的意見》，明確要提出降低企業槓桿率。從2017年起，“去槓桿、降負債”成了各大房企的主旋律。
而對房企來說，在降低企業負債率的大趨勢下，敢於取捨，積極佈局，確保現金流充盈，這才是生存之道。
其實恆大“降負債”的決心由來已久。從2017年開始，恆大就已開始由以往高負債、高槓杆、高週轉、低成本的“三高一低”經營模式向低負債、低槓桿、低成本、高週轉的“三低一高”經營模式轉型，核心是大幅降低負債率，增加淨資產。
恆大的決心比想象中更大，僅僅一年就取得了成效。恆大2017年業績報告顯示，公司淨負債率下降近六成，資產負債率下降至71.1%。並預計在2019年末將資產負債率下降到55%左右。
2018年恆大做得也不錯，恆大集團繼續全面貫徹“三低一高”經營模式，主要通過控制新購土地儲備、控制費用、努力擴大盈利規模增加權益、利用自有資金提前清償部分高息借貸等方式，實現總負債水平及負債率同比大幅下降。
這直接體現在2018年財報上，至2018年度末，恆大集團淨資產增至3086.3億元，較2017年底增長27.4%；淨負債率降至151.9%，較2017年底降低31.8個百分點；總借貸水平較2017年底下降595億元，降幅為8.1%。
另外，2018年恆大流動資產為1.58萬億元，流動負債為1.16萬億元。計算得知，其短期償債能力指標流動比率為1.36，說明該企業變現能力不弱。
2020年，恆大將“降負債”再次視為新戰略可見其更大的決心。許家印還在現場算了筆賬：“18年、19年，恆大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。”
4.
/ 恆大提“新戰略”緣於自身底氣夠足 /
在2020年，恆大提出新的發展戰略“高增長、控規模、降負債”，自身具備實現戰略目標的巨大優勢和條件，信心除了來源於充足的土地儲備、過硬的產品品質，還有強大的銷售能力、強大的管控能力和團隊執行力。
得益於恆大強大的銷售能力，據恆大每月公佈的合同銷售金額及合同銷售面積來看，2019年9月和10月，合同銷售金額兩次刷新該集團單月的歷史記錄，僅在十一黃金週期間，恆大的銷售額就超過510億。
今年一季度顛覆性營銷模式“網上賣房”已經“開門紅”。2020年2月13日，恆大率先啟動網上購房，提供網上VR看房、網上選房、網上購房等一站式服務，成為首家全面推行“網上購房”的房企。同時，根據恆大此次推出的優惠政策，2月18日起恆大全國在售樓盤可享受75折優惠，並可以根據樓棟去化率、付款方式等條件再有折上折。
根據恆大公開的營運數據，今年2月的75折購房活動使恆大的合同銷售金額增長107.8%。由此看來，恆大在未來將繼續不定期開展打折銷售活動，以此拉動增長。
此次“網上賣房”已經讓恆大一季度銷售額1465億元大增23%，銷售回款1133億元大增55%，均為行業第一，這也為其完成全年銷售目標提供了強有力保證。既刷新公司一季度銷售及回款最高歷史紀錄，更充分展現恆大實施新戰略初步取得巨大成效。
同時，恆大在新財年還將積極探索高科技產業，逐漸形成以民生地產為基礎，文化旅遊、健康養生為兩翼，高科技產業為龍頭的產業格局來實現年度目標。
業內人士指出，恆大提出新戰略是基於過往的業績支撐，以及強大的執行力和決心，實現的可能性非常高。
曾經，許家印在2015年業績會上說:“恆大地產每年的計劃，沒有一年不實現的。”“上市十年，十倍增長”足見許家印過人的經營智慧和實幹魄力。在他的掌舵下，“新恆大”在新的戰略加持下2020財年值得期待。
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