这几年，作为业绩增长最快的地产商之一，恒大的销售额，从1000亿到6000亿，只用了6年时间。
与业绩高增长相伴的，是外界普遍关注的高负债问题。
通过大幅提高杠杆水平，恒大得以在短期内迅速做大规模。
但庞大的利息开支和较高的融资成本，多年来也同样困扰恒大。
现在，恒大选择做出改变。
高增长、控规模、降负债，成为恒大的三板斧。
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2019年，恒大的合约销售额约为6011亿元，同比增长9%，连续10年刷新年度销售纪录。
在第三方机构统计的权益销售额口径中，恒大继续稳坐头把交椅。
过去一年中，恒大的结算收入约为4776亿元，与2018年相比小幅上升2.4%。
收入增幅相对较慢的原因，主要是去年交付了部分尾盘，拉低了销售均价。
以长时间维度来看，恒大的结算收入，在过去的10年均保持着正增长。
从2010年时的458亿到2019的约4776亿，实现10年10倍的跨越。
近4776亿的收入中，恒大实现1329亿的毛利，毛利率保持在27.8%的行业平均水平。
2019年，恒大的经营利润接近949亿，税前利润总额约742亿。
其中，净利润为335亿，剔除非现金等影响后的核心业务利润则为408亿。
截至去年末，恒大的在手现金约为2288亿，较2018年增加约246亿。
不过，与2018年相比，更高的融资成本影响了恒大的整体盈利能力，利润遭到部分侵蚀。
这也正是恒大选择大幅降低负债的重要原因。
截止到2019年底，恒大的借贷净额接近8000亿，净负债率约为159%，同比增长7.4个百分点。
这些借贷让恒大为此付出了数百亿的利息成本。
除去直接计入项目成本的利息资本化部分，2019年的利息支出净额也比2018年增加了近百亿。
因此，在2019年的业绩发布会上，恒大董事局主席许家印直指高负债问题，更是表示，要用最大的决心，最大的力度，一定把负债降下来。
许家印指出，从今年起，恒大将把有息负债每年平均削减1500亿，到2022年要把总有息负债降到4000亿以下。
以恒大2019年约9%的加权融资成本计算，在不新增有息负债的情况下，存量债务每年减少1500亿，恒大每年可节省的利息费用预计可达135亿。
这些节省的利息费用，将大幅增强恒大的盈利能力，为公司股东创造更大的价值。
近几年来，恒大已经大幅提高派息分红金额。
2019财年，恒大计划现金分红86亿元，股利支付率50.03%，较2018年度的48.91%继续提高。
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在发布会现场，许家印算了笔账，也透露了公司新的发展目标。
“2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。”
8000亿的销售目标，又是恒大的一次跳跃。
2022年的目标，则是1万亿。
这是恒大“高增长”战略的核心部分，也是为达成“降负债”战略的关键。
正如许家印在业绩会上所言，只有实现销售额大增，才有更充足的回款，才有更加充足的现金流，才能大幅降低负债率。
如今的疫情影响下，恒大是行业中为数不多仍在上调年度销售目标的企业。
敢于设定逆市增长目标的底气，来自恒大一季度的销量开门红。
恒大一季度业绩简报显示，得益于网上销售的持续发力，公司1-3月实现销售额1465亿，同比增长23%。
销售回款1133亿，同比大增55%，行业排名第一。
这些数据也刷新恒大自己在一季度的销售及回款最高历史纪录。
要实现8000亿的销售目标，也离不开恒大庞大的土地储备规模和强大的销售能力。
到2019年末，恒大拥有2.93亿平米的土地储备面积，今年总可售面积达1.32亿平米，可售货值约1.27万亿。
按照往年的销售去化率测算，恒大今年只需实现64%的去化率，即可实现销售8110亿，完成8000亿销售目标并无压力。
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恒大实现“降负债”战略的另一个重要前提，则是“控规模”。
若投资强度不下降，负债的削减仍难以实现。
许家印提及，恒大今年将减少土地储备3000万平米，等于减少600亿的支出。
“销售回款高增长，土储支出减少，一增一减，定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”
恒大截至2019年底2.93亿平米的土地储备，分布在全国237个城市，覆盖了几乎全部一线城市、直辖市、省会城市和绝大多数经济发达且有潜力的地级市。
这些土地储备原值为5273亿，土地储备平均成本为1800元/平米。
其中，一二线城市土地储备原值为3524亿元，占比67%，平均楼面地价2252元/平米。
三线城市土储原值1749亿元，占比33%，平均楼面地价1281元/平米。
需要注意的是，土地原值并不能很好反映土地的实际价值。
由于会计准则是按历史成本计价，无法反映土地当前的市场价值。
这也意味着，土地买入越早，价格上涨越快，账面上的价值和实际价值差额也越大。
比如，恒大2019年的销售均价为10281元/平米，远高于1800元/平米的平均土地成本。
2019年，恒大新增6703万平米的土地储备，平均成本约为2101元/平方米，对应接近1408亿的土地投资支出。
减少3000万平米的土储规模，也就对应每年减少近600亿的投资支出。
2019年，恒大合同销售面积为5846万平米，同比增长11.5%。连续3年合同销售面积超过5000万平米。
按照计划，未来三年，恒大每年要降低3000万平米土储规模，到2022年降低到2亿平米左右，以降低土地费用支出，减少资金沉淀。
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