在花叢中打野
政治局會議定調降低貸款利率，這無疑對房地產行業意味著政策利好！
但也要看到，房地產總的基調是“穩”！在疫情還未完全解除，世界疫情蔓延的形勢下，經濟衰退趨勢難以阻擋，我們應當理性看待國家政策和樓市。
第一、貸款利率下調，樓市再迎政策利好
01、貸款利率下調政策可期
27日，政治局會議定調降低貸款利率。
30日，為保持銀行體系間流動性合理充裕，央行通過利率招標方式，開展了500億七天期逆回購操作，利率較之前下調了20基點，之前是2.4%，是2015年6月以來最大單次降幅！
從27日政治局會議定調，到30日央行隨即逆回購單次大幅下調，引導MLF利率和LPR利率在接下來相應下調的概率大增，4月20日貸款利率下調的政策可期。
02、之前樓市的一些政策利好
回到之前，一起梳理一下樓市利好政策。
①中央維穩政策
“穩房價、穩地價、穩預期”和“因城施策”，這些中央政策在水深火熱的2月都沒有實質轉向，而是保持了延續，對整個樓市的穩定是有定海神針作用的。
②金融寬鬆刺激
在金融上，央行1月6日全面降準後，逆回購、MLF操作、LPR下調、定向降準等等，都在保持寬鬆的信貸政策，保證銀行體系間流動性合理充裕，保證市場流動性，拯救實體經濟。
同時，房地產因LPR下調，商業銀行信貸資金實力增強，房貸政策保持了寬鬆，給剛需購房帶來了利好，也就有利於樓市成交。
③地方幫扶政策
在“一城一策”範圍內，根據疫情受衝擊的程度，先後有60個以上的城市採取了不同的樓市調節措施。
比如，前期的南昌、天津等地延遲土地出讓金繳納、下調土地出讓金競買保證金比例的紓困措施；後來的蘇州、南通等地階段性放寬商品房預售部分條件；再後來的廊坊、衡陽、南寧等地加大公積金支持力度。
當然，也有政策冒進撤回的。比如，駐馬店撤回下調首付比例，濟南、廣州撤回放寬限購政策。
總的來說，雖然國內疫情好轉，復工有序推進，但國外疫情蔓延，樓市面臨疫情二次衝擊的背景下，政治局定調降低利率無疑將進一步利好樓市。
第二、為什麼要定調下調貸款利率？
01、國內經濟下滑超預期
1-2月，規模以上工業增加值同比下降13.5%，服務業生產指數下降13%，固定資產投資、社會消費品零售總額和出口分別下降了24.5%、20.5%和15.9%，失業率突破6%，物價指數保持在5%以上；2月份的製造業採購經理指數只有35.7%！
另外，1-2月，外貿進出口下降9.6%，隨著國外疫情蔓延，出口下滑趨勢大概率都會持續。
這些統計數據表明，疫情對經濟的衝擊超出了預期，但經濟指標變化趨勢表明，國家經濟的基本面還算穩定，疫情沒有傷及“筋骨”，這個時候需要貸款政策層面的呵護！
02、國外疫情和經濟形勢惡化超預期
截止29日，全球感染病毒人數已超66萬，美國最多，超過了12萬，意大利超過了9萬，中國超過8萬，全球疫情形勢超出了預期。
多國借鑑中國抗疫經驗，開啟了停課、隔離、停產、封城等物理隔離防疫措施，但同時帶來了經濟停擺的損失。
為應對疫情引發的經濟下滑和流動性危機，多國採取了經濟刺激或援助計劃。27日，德國聯邦參議院通過援助方案，美國政府出臺2.2億美元“直升機撒錢”計劃，日本出臺了高於08年的經濟刺激計劃，G20宣佈提供不少於5億美元的拯救全球經濟計劃。
疫情之下，國際流動性寬鬆，為國內降低利率，採取靈活的貨幣政策提供了外部空間。
03、房企年內1.46萬億債務，且高峰期在7月
3月今天是最後一天，房企償債高峰期集中在7月，掐指一算也就剩3個月時間，房企面臨的償債壓力可想而知。
即便下月20日下調LPR，那剩餘的時間也不大，所以，這次下調的力度很大，而且是在政治局這樣的高度定調，也就是提前向市場釋放明確的降息信號！爭取些時間。
綜合看，國內疫情雖好轉，企業雖復工，但國外疫情蔓延，拖累了國內經濟復甦，加上房企償債高峰期即將到來，為復甦經濟，吸引剛需入市，緩減房企償債壓力，政治局定調利率下調就容易理解。
第三、貸款利率下調，對樓市意味著什麼？
01、政策層面，意味著靠譜
27日，政治局定調利率下調；30日，央行逆回購立馬下調20基點，是2015年6月以來最大的單次下調幅度。
意味著4月LPR同步下調應該是沒有意外的！而且這次下調的幅度可能會超越歷史，這無疑就是政策“定心丸”。
02、購房者而言，意味著減負
貸款利率下調，無疑將減少購房者每月的房貸壓力，在首付能承受的情況下，這個時機入手就是划算的。畢竟，貸款利率可不是一年、兩年的事情，一減少就是幾十年的事情。
03、房企而言，意味著緩減資金壓力和償債壓力
年內房企有1.46萬億到期債務，主要集中在7月，現在已經是3月最後一天，剩下的時間也就3個月，加上利率最早要下月20日才會下調，所剩時間已不多。
政治局層面定調，無疑就是定心丸，大家可以提前安排，剛需入市後，無疑將有利於房企回籠資金，緩減資金壓力和償債壓力。
04、房價而言，意味著止跌
疫情衝擊了大家的錢包，1-2月交易量嚴重下滑，國家統計局全國70城房價指數顯示，1、2月房價持續穩中回落！
開發商在疫情期間陸續打折、讓利，釋放了一部分市場需求，但仍有較大的需求在觀望。
也即是說，開發商打折對這些需求的吸引力作用不大了，需要增加其他信貸工具。這個時候貸款利率下調，也就會進一步吸引一些購房需求入市。
購房者入市，也就能有效地防止房價過快下跌，鞏固房價基本面。
05、樓市而言，意味著維穩
政策企穩，購房者入市，房企資金回籠，按期償債，並順利週轉，重新投資，新開工建設，房地產業穩步復甦。
需求上來，房價基本面得到鞏固，對整個樓市而言，也就意味著疫情的負面影響減低，樓市穩定性增強。
為應對疫情衝擊，調控政策和金融政策層面已經採取了多項措施，但國外疫情蔓延加劇，形勢不容樂觀，市場呼喚貸款利率下調的呵護。
在這種背景下，加大貸款政策優惠力度，並上升到更高的高度，有利於提振市場信心，給買房人切實的利益，刺激樓市交易，既能解決房企的償債壓力，又能維穩房價和樓市。
房壇法菜
正確解讀這個信號，然後再來談房地產行業的影響
1、嚴格的說應該是327政治局會議召開後，2020年3月30日中國人民銀行，以利率招標方式開展了500億元七天逆回購操作，中標利率為2.2%，相比此前的2.4%下調了20個基點。
2、這個操作確實被多方認為是“中國版刺激”開始。後續貸款利率和LPR可能會有相應點數的降低，但是目前還不是這樣的狀況。後續應該在4月20日，房貸利率會不會也相應下降，我們還不敢判斷。
3、如果下降，確實會給房地產行業帶來刺激。但是千萬不要誤解，這不是針對房地產，房地產只是其中之一。如果房貸利率不下調，也能夠理解，因為“房住不炒”的基本政策還在。到那時，開發商就更難了。
