【工程成本】地產成本優化之：車庫+節能

1、車庫成本控制

地庫作為配套，要求強制建設，但是：

①車庫造價佔比高：佔工程成本比例約19%（700/3700≈19%）；

②售價低：普通地下一層車庫建安成本非人防約2400元/m2，人防約2700元/m2，停車效率按36m2/個，則單個車位成本約8~10萬，而在三、四線城市，車位銷售價格幾乎均低於建造成本，虧損買賣；

③銷售週期長：車位銷售持續時間兩三年甚至更長，長時間庫存積壓、佔用資金；

作為一名成本人員，應當如何控制車庫成本呢？

一、減少車庫面積

1、地上停車規劃指標10%要用足：車庫成本排序，地上停車＜全地下車庫，地上車位數=10%*總車位數;

2、不多建車位：車位設置數量按當地技術規定及地塊控規要求設置，不多建；

3、不多建人防：人防面積按最新人防規範要求設置，不多建；

《關於調整城市新建民用建築配建人防工程面積標準（試行）通知》

其中：漯河市為6%，安陽市為7%，鄭州市為8%

人防與非人防面積比：

人防6%：S人防：S非人防≈1:5 ，人防7%：S人防：S非人防＝1:4

以安陽項目為例：

用地面積S1，容積率R，車位配比：1/100 ；停車效率：35m2/個；

則：S地上=S1*R；S車庫=0.35*S1*R ；S人防=0.07*S1*R；

S人防/S車庫=0.07/0.35＝1/5；S人防/S非人防= 1:4

4、優化車庫輪廓線、剔除無效空間

充分利用高效區、爭取中效區、避免低效區（地庫外牆銳角和斜牆，易產生無效空間、過多折邊等增加成本）

5、嚴控設備用房面積：

二、車庫合理佈局

1、層數佈局：優先單層車庫，若單層無法滿足且缺口不多，可考慮局部建機械車庫。（雙層車庫埋深較深，需考慮抗浮及支護成本；對於山地建築，可利用地形優勢，單層or雙層，需具體分析）

2、人防佈局：

a、單層車庫，人防應集中佈置，放在塔樓較多停車位較少的區域，減少對車位損失；先車位、後人防；

b、多層車庫，人防設在同一位置上下層或設在車庫最底層；

c、首開區不設置人防車庫；相鄰地塊開發，人防考慮集中設置在同一地塊內；

3、柱網選擇：

柱網成本：大柱網（豪華型和舒適型住房）＞大小柱網（經濟型）＞小柱網（保障型）；使用體驗反之。

注：暫不考慮主樓間距對車位柱網的影響

4、車庫層高：

車庫層高=梁高（0.8/0.7/0.6）+管道高度（0.5）+車庫淨高（2.2）+地面面層（0.1）+預留富餘量（0.1）=3.5~3.7

（規範要求：車位淨高2m，車道淨高2.2m；部分公司考慮地庫舒適性，對淨高有特殊要求）

兼顧規範要求及使用舒適性，通常採用大小柱網，非人防3.7m，人防3.8m；當採用小柱網，可降低車庫層高0.1m；

車庫層高每降低10cm，車庫單方降低約30元/m2。

5、車庫埋深

住宅項目合理抬高±0.000，減少車庫埋深，減少土方量，我公司項目通常抬高1~1.5m；商業項目考慮通達性不要求。

6、車庫頂板覆土厚度：住宅非特殊要求，覆土厚度1.2m；

7、車庫結構選型

對比前提：8*（4.8+6）跨度，覆土1.2m，層高3.7m，抗震等級四級，板厚250mm，柱0.45*0.45

8、車庫流線設計

a、提高車道利用率，避免行車道靠外牆佈置及單邊停車；

b、停車方向：宜長排列，避免短排列；

c、車道端部宜“環通” ，避“盡端式”

9、車庫出入口數量控制

2、節能成本控制

一、節能造價

隨著節能標準不斷提升、節能造價佔比較大，節能的成本控制應加強重視：

a、節能標準不斷提升

b、節能造價佔比大

①分包工程中造價佔比：外窗、外立觀第一，保溫第二；

外窗+保溫佔分包工程（不含樁基、裝飾、電梯）造價45%

②保溫+門窗成本佔建安成本比僅次於主體工程，成本佔比7%

以漯河昌建城為例，地上18F，層高2.9m，地下1F，層高5.1m，筏板基礎，毛坯交付，建安成本不含稅2100元/m2，5+12A+5LOW-E塑鋼中空玻璃(60系列)，60mm岩棉;

③保溫厚度每增加10mm，可售單方增加5元/m2

二、節能設計基本原理

要控制節能成本，首先需要了解節能設計的影響因素：

1、節能與氣候分區：氣候分區不同，節能設計不同

2、節能與體形係數

建築物體形係數S是指建築物接觸室外大氣的外表面積F0，與其所包圍的體積V0的比值，即 S=F0/V0。

《河南省居住建築節能設計標準》（寒冷地區65%）DBJ41-062-2017 要求的體形係數限值：

3、節能與窗牆比

窗牆比=外窗面積÷外立面面積（含外窗面積）

《河南省居住建築節能設計標準》（寒冷地區65%）DBJ41-062-2017 要求的窗牆比限值：

多層結構熱阻，R=R1+R2+----Rn=δ1/λ1+δ2/λ2+----+δn/λn

式中: R1、R2、---Rn是各層材料熱阻（m*k/w）

δ1、δ2、---δn是各層材料厚度（m）

λ1、λ2、---λn是各層材料導熱係數[W/(m*k)]

圍護結構傳熱係數計算，K=1/ R0 (w/(m*k))

窗戶與牆體造價對比表

窗戶造價較牆體造價高（約為1.6倍）

結論：窗牆比越大，節能越弱；窗牆比越大，成本越高

三、節能成本控制

1、方案選型：

總結：A級保溫+普通保溫>B1級保溫+耐火窗

2、重視外立面線條設計（保溫板成型）

某項目外立面線條造價佔保溫總造價佔比高達24%；

3、節能計算軟件的選擇

節能軟件：清華斯維爾>PKPM

4、窗戶優化

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