进入21世纪以后，中国房地产的发展可谓是有目共睹。
1998年福利分房制度取消以后，房地产开启了市场化进程，中国城市房地产的价格开始按照市场经济的供需逻辑演绎。
任何一个落后农业国在国家化进程初期，都是以基建来拉动的，与英国资产阶级革命同生的是英国铁路网的建设、农民离开土地进入城市的工厂产生居住需求，美国内战结束后，领先发展的是贯穿东西南北的铁路建设、运河建设。中国自然也不例外，在改革开放初期，基础设施建设是最大、最基础的工程，而房地产又是基建占比最大、需求最迫切的一个领域。
从21世纪初，“农民工”这个新词的诞生，足以说明以房地产为代表的基础设施建设在那个年代经济发展的重要性。
农民工在建设工地
中国房地产发展主要是需求推动的，这种需求来自两方面：
城镇居民住房改善需求
城镇化进程
其实就是新时代广大人民群众对物质生活的美好需求，衣食住行是人最基本需求，自然也符合社会主义发展的产业逻辑。
过去20年对住房的需求的不断提高，催生了房地产市场的蓬勃发展，与此相对应的是房价不断创出新高。
其实房地产投资和期货投资有很大的相似之处：
同属大宗商品，带有大宗商品的周期性
自带杠杆
也且都是硬需求
在过去20年来房地产价格整体是不断向上，但是也有回落的时期，比如2008年金融危机，一些楼盘是半价甩卖；比如2016年底全国房地产限购限贷之后至今这三年多的时候，很多城市房地产价格降幅都很大。这一点和棉花、金属、化工产品等商品类似，有周期性的价格涨跌，或者是由于经济周期的影响，或者是由于自身供需失衡的影响。
操作上都是自带杠杆，房地产的按揭贷款就是杠杆属性，按照一般情况下2成-3成的首付比例（不考虑特殊时期的限制政策），房地产市场的杠杆比例在3-5倍，但是需要对杠杆部分承担利息；商品市场的保证金交易，是自带杠杆，倍数更大，一般都在10倍左右，而且不需要承担利息，并且商品市场的自动盯市制度其本质有点像高利贷的利滚利制度，在看对行情的情况下，利润增长迅速。
但是这两个市场又有很大的不同：
操作难度不一样
市场增长逻辑不一样
房地产的整个交易交易成本很高、费时费力，整个交易成本能占到总成本的5%左右（包括税费、中介费等），而商品市场只有一个手续费，一般在千分之几。不同的交易成本就使得人们对于标的资产的投资态度不一样，交易成本高、时间周期长，投资者就会比较慎重，决策一般都是深思熟虑之后做出来的；而交易成本低、交易方式便捷，在指尖就可以完成的商品交易就增加了很多了冲动和临时因素。
市场增长的逻辑也有本质区别，房地产市场在中国是个增量市场（至少到目前这个阶段还是）。60后买完房，70后还要买；70后买完房，80后还要买；80后买完房，90后还要买。也许00后、10后这些人对于新增住房需求就不那么强烈了，存量房市场就足够大家的需求，但是目前还需要一个过程。这样一个增量市场就会导致不断有新资金进来，大家都可以赚钱。
而商品期货市场是个零和博弈的游戏，有赢家就一定有输家，赚钱的总量和输钱的总量是一样的，这就导致在赚钱难度上比房地产的躺赚要困难得多。
这也是投资市场有一个说法“七亏、二平、一赚”，而在2017年之前，很少有听说谁买房亏钱的根本原因所在。
那么逻辑既然如此，能不能像炒房一样投机期货呢？逻辑上是可以的。
核心点还是看长周期，减少交易次数，寻找确定性的周期。
其实商品涨价的逻辑很简单，一定是供需失衡后，才会引起的暴涨。
比如猪肉（这个现在不是期货品种，但是后面肯定会引入的），在2019年暴涨的原因很简单：非洲猪瘟叠加环保要求，使得大量的养猪散户退出市场，而养猪行业又是一个集中度很低的行业，散户提供的大量的猪肉供应，这两重因素的叠加，使得猪肉供给大为减少，而中国人对猪肉的需求是相对稳定的，所以就导致了猪肉的大涨价。
比如棉花，2008年美国次贷危机引爆全球，人们对未来经济发展的悲观预期以及确实悲观的消费现实，使得棉花价格回落。棉花的低位运行，影响棉农的种植意愿，降低总产量，导致供需失衡，所以后面棉花价格暴涨也就是确定性很高的事情。
像炒房一样投资商品，放长周期、找确定性的行情，把时间和杠杆当成朋友。
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