我們剛剛經過了一場史上罕見、驚心動魄、終身難忘的全民同心抗疫戰，社會恐慌達到高點，經濟跌入冰點。房地產業的銷售面積、銷售金額均創歷史低點，唯獨房價最堅挺。根據國家統計局數據，全國大部分城市房價環比上漲或持平。
現在深圳均價雖然在上漲，但也有樓盤價格在下跌。根據Q房網成交統計顯示，最近一個月全市二手房價格下跌最多的前五名分別依次是：蓮馨家園下跌9.07%、可樂園下跌9.03%、國都高爾夫花園下跌9.00%、南海玫瑰園一期下跌8.75%、麗晶國際8.71%。
經過一場危機，更能看出哪些樓盤價值更高、價格更堅挺，也更看出哪些樓盤價值更低、價格更脆弱。經與一線經紀人員交流，下面e天劍來分享下這些樓盤為什麼跌得比較多。
1.蓮馨家園
項目位於羅湖蓮塘片區，近十年，羅湖是深圳房價漲得最慢的區之一，而蓮塘是羅湖漲得最慢的片區區之一，抗跌性極弱。蓮塘位於羅湖主城之外，有點像原關外布吉，進入中心城區，還不如布吉方便，布吉已經通地鐵9年了，（據計劃）蓮塘今年底才會通地鐵8號線。有粉絲曾跟我說蓮塘房價為什麼漲得慢？蓮塘地處地震帶。後來我查了下深圳地震帶分佈，蓮塘確實出在地震帶上，雖然背靠梧桐山、自然環境好，但的確有天生缺“陷”。
蓮馨家園是一個大型公共住房社區，總建築面積159000㎡，共有1966戶，包括安居型商品房、廉租房、回遷房房等。小區共有10棟樓，只有回遷房1棟、6棟樓才有房產證，主力戶型為89㎡三房、114㎡四房，2梯4戶。2015年竣工入夥，非常新，戶型很舒適。最近轉手的是原住民回遷房，希望換房，畢竟保障房社區人員混雜（不少高檔商品房發生過抗議保障房），絕大部分房子不能買賣交易，缺乏市場活力，升值能力弱。
蓮馨家園，蓮馨家園最近成交價約60408元/㎡，環比下跌9.07%，價格下跌主要是地段劣勢、保障房社區的原因。
2.可樂園
很巧，e天劍以前見證過這個項目的開盤。可樂園位於龍華大浪片區，緊鄰布龍路，是龍華比較差的片區，也是房價漲得比較緩慢的區域。項目十分奇特，佔地面積16546.7㎡，容積率極低，只有1.1，建築面積19849.32㎡，由四棟5-6層的多層圍合而成。以小戶型為主，主要是複式（層高4.5-6米），贈送率極高，以23-44㎡的2房、40-55㎡的2房、65-96㎡的三房為主。2008年入夥，房齡已經達12年。
非優質地段的小戶型社區，小複式不太適合小孩及老人居住，換手率高，價格上漲較慢。近期轉手的業主希望置換更為優質的地段及小區。最近成交價約48063元/㎡，環比下跌9.03%。
3.國都高爾夫花園
因緊鄰深圳高爾夫球場，所以取名國都高爾夫花園，項目大的區位很好，在福田中心區，但是項目所在地是福田中心區最差的犄角位，濱河大道與新洲路交匯處西北角，被城市主幹道隔離成“孤島”，小環境較差。
國都高爾夫花園總建面只有58000㎡，但分了兩期開發，一期以80-99兩房為主，於1998年入夥；二期以中大戶型為主，140-360㎡三房至六房，於2000年入夥。房齡達20年，二期在非豪宅區建大戶型，大大制約項目升值能力。最近成交均價約66635元/㎡,下降9.00%。
4.南海玫瑰園一期
南海玫瑰園位於自貿區蛇口濱海，在兩大網紅盤雙璽與半島城邦之間，是深圳主城區第一個進海社區，戶戶可以看海。產品包括聯排疊加別墅205-260㎡五房、小高層204-223㎡的4房、高層80-146㎡二房至四房。
南海玫瑰園，是蛇口乃至深圳很經典的一線海景樓盤，有育才集團的小學、初中，旁邊還有國際學校，住了不少外國人。總體來說是個上乘的高尚花園。要說缺點的話，一期於2002年竣工，樓齡18年，開始變老。有業主反映，海水比較髒、有海腥味、潮氣重，望海大道有噪音，城市配套稍微弱了點。
近期成交均價約為101865元/㎡，下降8.75%，主要是有些業主為了換房，換到更新更優質的或自己更喜歡的區域，如後海片區等。
5.麗晶國際
麗晶國際位於如日中天、近年房價暴漲的寶安中心，距離地鐵1號線與5號線交匯的寶安中心站約150米，距離深圳最大MALL壹方城約200米，是寶安正中的中心。小區共3大棟（共7座），共855戶，中間的1號樓，主力戶型為90-132㎡的三房，兩邊為2、棟，主力戶型為79-163㎡二房至四房。項目於2005年建成。緊鄰海旺學校，含小學、初中。
這個樓盤的價位，在寶安中心是最低的，掛牌均價約8萬，西面緊鄰的宏發領域掛牌均價約11萬，東面緊鄰的鴻榮源西城上築掛牌均價約10萬（離地鐵站更遠）。這三個盤幾乎是同時代的，分別於2005-2008年建成，但二手房價相差較大。
麗晶國際最近成交均價約72864元/㎡，下降8.71%，買房的業主要是置換更好的學位房、週轉資金等。市場反映，麗晶國際戶型贈送率相比同時代樓盤較低，建築密，品質比較差，物業管理較差，所以價格在寶中墊底，升值最慢。
18年深耕房產投資策劃
曾為5000多位買房人提供諮詢服務
鑑房理念：花更少的錢，買更值的房子
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