我们刚刚经过了一场史上罕见、惊心动魄、终身难忘的全民同心抗疫战，社会恐慌达到高点，经济跌入冰点。房地产业的销售面积、销售金额均创历史低点，唯独房价最坚挺。根据国家统计局数据，全国大部分城市房价环比上涨或持平。
现在深圳均价虽然在上涨，但也有楼盘价格在下跌。根据Q房网成交统计显示，最近一个月全市二手房价格下跌最多的前五名分别依次是：莲馨家园下跌9.07%、可乐园下跌9.03%、国都高尔夫花园下跌9.00%、南海玫瑰园一期下跌8.75%、丽晶国际8.71%。
经过一场危机，更能看出哪些楼盘价值更高、价格更坚挺，也更看出哪些楼盘价值更低、价格更脆弱。经与一线经纪人员交流，下面e天剑来分享下这些楼盘为什么跌得比较多。
1.莲馨家园
项目位于罗湖莲塘片区，近十年，罗湖是深圳房价涨得最慢的区之一，而莲塘是罗湖涨得最慢的片区区之一，抗跌性极弱。莲塘位于罗湖主城之外，有点像原关外布吉，进入中心城区，还不如布吉方便，布吉已经通地铁9年了，（据计划）莲塘今年底才会通地铁8号线。有粉丝曾跟我说莲塘房价为什么涨得慢？莲塘地处地震带。后来我查了下深圳地震带分布，莲塘确实出在地震带上，虽然背靠梧桐山、自然环境好，但的确有天生缺“陷”。
莲馨家园是一个大型公共住房社区，总建筑面积159000㎡，共有1966户，包括安居型商品房、廉租房、回迁房房等。小区共有10栋楼，只有回迁房1栋、6栋楼才有房产证，主力户型为89㎡三房、114㎡四房，2梯4户。2015年竣工入伙，非常新，户型很舒适。最近转手的是原住民回迁房，希望换房，毕竟保障房社区人员混杂（不少高档商品房发生过抗议保障房），绝大部分房子不能买卖交易，缺乏市场活力，升值能力弱。
莲馨家园，莲馨家园最近成交价约60408元/㎡，环比下跌9.07%，价格下跌主要是地段劣势、保障房社区的原因。
2.可乐园
很巧，e天剑以前见证过这个项目的开盘。可乐园位于龙华大浪片区，紧邻布龙路，是龙华比较差的片区，也是房价涨得比较缓慢的区域。项目十分奇特，占地面积16546.7㎡，容积率极低，只有1.1，建筑面积19849.32㎡，由四栋5-6层的多层围合而成。以小户型为主，主要是复式（层高4.5-6米），赠送率极高，以23-44㎡的2房、40-55㎡的2房、65-96㎡的三房为主。2008年入伙，房龄已经达12年。
非优质地段的小户型社区，小复式不太适合小孩及老人居住，换手率高，价格上涨较慢。近期转手的业主希望置换更为优质的地段及小区。最近成交价约48063元/㎡，环比下跌9.03%。
3.国都高尔夫花园
因紧邻深圳高尔夫球场，所以取名国都高尔夫花园，项目大的区位很好，在福田中心区，但是项目所在地是福田中心区最差的犄角位，滨河大道与新洲路交汇处西北角，被城市主干道隔离成“孤岛”，小环境较差。
国都高尔夫花园总建面只有58000㎡，但分了两期开发，一期以80-99两房为主，于1998年入伙；二期以中大户型为主，140-360㎡三房至六房，于2000年入伙。房龄达20年，二期在非豪宅区建大户型，大大制约项目升值能力。最近成交均价约66635元/㎡,下降9.00%。
4.南海玫瑰园一期
南海玫瑰园位于自贸区蛇口滨海，在两大网红盘双玺与半岛城邦之间，是深圳主城区第一个进海社区，户户可以看海。产品包括联排叠加别墅205-260㎡五房、小高层204-223㎡的4房、高层80-146㎡二房至四房。
南海玫瑰园，是蛇口乃至深圳很经典的一线海景楼盘，有育才集团的小学、初中，旁边还有国际学校，住了不少外国人。总体来说是个上乘的高尚花园。要说缺点的话，一期于2002年竣工，楼龄18年，开始变老。有业主反映，海水比较脏、有海腥味、潮气重，望海大道有噪音，城市配套稍微弱了点。
近期成交均价约为101865元/㎡，下降8.75%，主要是有些业主为了换房，换到更新更优质的或自己更喜欢的区域，如后海片区等。
5.丽晶国际
丽晶国际位于如日中天、近年房价暴涨的宝安中心，距离地铁1号线与5号线交汇的宝安中心站约150米，距离深圳最大MALL壹方城约200米，是宝安正中的中心。小区共3大栋（共7座），共855户，中间的1号楼，主力户型为90-132㎡的三房，两边为2、栋，主力户型为79-163㎡二房至四房。项目于2005年建成。紧邻海旺学校，含小学、初中。
这个楼盘的价位，在宝安中心是最低的，挂牌均价约8万，西面紧邻的宏发领域挂牌均价约11万，东面紧邻的鸿荣源西城上筑挂牌均价约10万（离地铁站更远）。这三个盘几乎是同时代的，分别于2005-2008年建成，但二手房价相差较大。
丽晶国际最近成交均价约72864元/㎡，下降8.71%，买房的业主要是置换更好的学位房、周转资金等。市场反映，丽晶国际户型赠送率相比同时代楼盘较低，建筑密，品质比较差，物业管理较差，所以价格在宝中垫底，升值最慢。
18年深耕房产投资策划
曾为5000多位买房人提供咨询服务
鉴房理念：花更少的钱，买更值的房子
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