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3月25日，中國奧園集團股份有限公司（股票代碼3883.HK，以下簡稱為“中國奧園”）舉行2019年業績發佈會，業績顯示，2019年奧園實現合同銷售金額達1180.6億元，同比增長約29%，銷售金額首次突破千億，並超額完成1140億元的全年目標。

作為廣州的老牌房企，中國奧園創立於1996年，2007年於香港上市。回首中國奧園20多年的發展之路，不難發現，2016年到2020年是奧園發展最迅猛的幾年，但高速的發展背後同樣包含著不少隱患。

銷售額遭質疑後 又被質疑“做空”

2019年7月，有個別用戶指出一家第三方商業機構統計中國奧園2019年上半年在廣東省達成銷售額85.2億元，根據公司2018年報所披露其土儲中廣東省貨值佔比接近40%，推算公司上半年銷售額約200億元，與中國奧園自己披露的536億元差距明顯，並質疑中國奧園銷售額造假，為此2019年7月8日，中國奧園開盤後股價便持續下滑，截至收盤跌幅達8.61%。

當天晚間，中國奧園回應稱，上述社交媒體平臺刊登的文章及上述的第三方商業機構所自行推算的合同銷售數字完全欠缺根據。公司並未向該文章的作者及第三方機構提供任何資料，也不知悉該文章及該第三方機構所得到有關公司的資料來源。

無獨有偶，今年3月3日中國奧園又被匿名人士某社交媒體平臺發佈“中國奧園做空報告”，報告中質疑，中國奧園以“明股實債”方式，違規將數百億借款通過信託和奧園股權投資基金等關聯方，注入子公司的非控股股東權益中，並長期隱瞞和低報歸屬少數股東利潤；過去三年虛報合約銷售和回款金額約20%；違規引入信託貸款，並利用旗下金融平臺為母公司項目融資（自融）。對此，中國奧園於3月5日晚間發佈澄清公告表示，該報告中的指控乃屬失實，並否認了虛報合約銷售額和違規融資的行為。為此，截止3月6日，中國奧園報11.12港元/股，跌幅2.11%。

▲3月3日匿名人士發佈“中國奧園做空報告”截屏

淨負債率和歸母股東權益引人注意

奧園作為一家曾經名不見經傳的地產公司，在短短几年裡業績增長十分迅猛，合約銷售額從 2015年的 152億元增長至 2019年的 1181億元；歸屬母公司的核心淨利潤也從 2015年的不到8.12億元增長至 2019年42.01億元。僅僅四年時間，中國奧園就改寫了廣州房企的格局，超越時代中國、越秀地產，逼近雅居樂和富力。

▲中國奧園2015-2019年銷售額及其增速表

▲中國奧園近5年擁有人應占期內溢利及其增速表

然而與其他高速增長的房企不同的是，中國奧園的淨負債率一直比較穩定，2016年至2018年，中國奧園淨負債率分別為50.7%、51.0%、59.8%，2019年中國奧園淨資產負債率為74.9%，較2018年負債率增加了15個百分點。與同行業其他高速擴張的房股呈現全然不同。

值得注意的是，在中國奧園增加的股東權益中，歸母股東權益增長不顯著。2014年年末，公司歸母股東權益為77.19億元，2019年上半年末又增加到133.97億元，增長不足兩倍。與之相比，2014-2018年，中國奧園的少數股東權益從13.15億元增長至188.62億元，實現14.3倍的增長。2019年上半年，中國奧園的少數股東權益達到219.7億元，較2014年漲幅16.7倍。

規模“大躍進”之下產品“口碑危機”凸顯

隨著千億目標的達成，中國奧園在不斷高週轉的同時，也付出了業主投訴、拒絕收房、工程事故、頻遭監管部門和媒體點名等代價。

2017年3月,奧園廣場曾因為虛報3700元/平米的裝修費變相漲房價及聯合鏈家收取購房者中介費之事,被房管局通報批評並暫停網籤,同時,記減信用分15分的處罰。

2018年，成都成華奧園廣場被曝存在虛假宣傳等問題，業主拒絕收房。此外，四川成都成華奧園廣場也由於虛假宣傳等問題，業主拒絕收房，有業主表示門禁、大門設計、商業規劃、小區綠化與此前宣傳都有所不同。為此該項目爆發200多人維權事件。而在安徽合肥的奧園城市天地項目，因為小區內雨汙不分流、車位蓋草皮等原因同樣被業主拒絕收房。

2018年11月6日，廣東省住房和城鄉建設廳網站發佈題為《廣東省住房和城鄉建設廳關於公佈2018年各地查處的第四批違法違規房地產開發企業、中介機構和物業服務企業名單的公告》，廣東清遠市合創泰富榜上有名，而據天眼查數據顯示，清遠市合創泰富房地產開發有限公司是中國奧園旗下孫公司。

▲2018年廣東省住建廳查處違法違規房地產企業信息公告

▲合創泰富房地產開發有限公司股權情況

2018年12月3日，住房和城鄉建設部網站發佈事故快報稱，廣東省茂名市電白縣金源海灣文化城項目一期一區，發生高處墜落事故，死亡1人。資料顯示，金源海灣的建設單位為茂名金源海灣房地產開發有限公司。據天眼查數據顯示，合創泰富和茂名金源海灣均是中國奧園旗下子公司。

▲茂名金源海灣房地產開發有限公司股權情況

2019年，湖南省株洲市天元區奧園神農養生城(奧園湖畔一號)業主發起維權，稱小區因變更規劃用途，交房五年，都辦不了房產證。

▲奧園湖畔一號業主維權圖

2019年8月，廣東惠州奧園開城首府的業主們反映，500餘戶業主購買的住宅突然變成了商住公寓，涉嫌“掛羊頭賣狗肉”。其中，奧園的五百餘戶業主反映：在購房時被宣傳購買的是“住宅”，草簽合同也為“住宅”，卻在正式合同簽訂後顯示勾選“住宅”性質的一頁被偷換成了勾選“商住”。

此外，南寧的奧園永和府項目和瀚德棠悅府項目還涉嫌無證預售、收取額外電商費等違規操作被媒體點名。

3月15日，《青財經》報道了《樓市315：南寧奧園瀚德棠悅府項目違規售房 買房必須看“五證”》，描述了南寧市奧園瀚德棠悅府項目2#、3#未取得《商品房預售證》便違規售房以及收取團購金和溢價金的相關問題。3月19日《青財經》致電了江南區住房與城鄉建設局，工作人員表示對奧園瀚德棠悅府項目違規售房的問題並不瞭解，由於商品房預售證歸市裡管理建議撥打南寧市住房與城鄉局瞭解相關情況。隨後《青財經》致電南寧市住房和城鄉建設局瞭解相關情況，工作人員表示對奧園瀚德棠悅府項目違規售房的問題並不瞭解，他們主要處理信訪問題，需要接到相關的舉報後才會把問題轉交給有關科室，由有關科室解決問題。根據工作人員告知《青財經》致電了南寧市市場監管科兼產權交易中心的電話，電話始終未接通。

經查，3月26日，奧園瀚德棠悅府2#、3#仍在正常銷售中。