規模穩增、盈利上升、財務健康，三者能否得兼？龍湖地產（00960.HK，簡稱龍湖）正給出註解。
驗證在2019年年報中：合約銷售2425.0億元，同比增20.9%，略微高出年初目標；營業額1510.3億元，同比增30.4%；核心淨利潤155.5億元，同比增21%；毛利同比增28.5%至508.0億元；毛利率連續4年維持在30%以上，達33.6%；而平均借貸成本僅在4.54%，連續4年下降。
照此看，財務結構的優化和盈利能力的提升，正跟規模達成平衡。
儘管龍湖的股價去年全年漲幅已經超60%，但評級機構瑞信近日上調目標價8%至42.9港元/股，給予“跑贏大市”評級。
3月24日業績會上，龍湖董事長吳亞軍定義龍湖為“強者姿態”，“強，其實不是說要強、好強，實際上是過去的沉澱，在危難之中能夠產生一定的爆發力。”她稱。
據瞭解，近階段，公司內部每十天的壓力測試顯示，即便是極端情況，仍然能保證龍湖正常地活著。
再融資優勢
龍湖的“活著”，是其在資本端構築起護城河。
以2019年財報為例，公司負債總額為1460.0億元，但平均融資成本僅4.54%，平均貸款年限長達6.04年。
這當中，74%的負債以人民幣計值，佔比較大，能一定程度上規避匯率波動帶來的風險。
尤為重要一點，龍湖的再融資保持著利率和渠道上的優勢。
利率方面，龍湖的融資成本以較低堪稱。例如去年，龍湖曾成功發行一筆8.5億十年美元優先票據，票息僅3.95%。
到了今年1月的6.5億美元票據，成本則更低。其中，2.5億美金為7.25年期，票息3.375%，4億美金為12年期，票息3.85%，創下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀錄。
龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼在業績會上稱，今年1月踩準窗口期發行長達十至十二年的美元債，基本已經完成全年的美元債額度，“應該說為應對危機做好了準備。”
較為充裕的國內開發貸尚未動用，也是龍湖的底氣之一。
市場也在歡迎龍湖的到來。根據上交所官網，龍湖180億的境內公司債在今年2月28日已經通過。
進一步拆解龍湖的債務結構可見，公司呈現健康態勢。
儘管公司2019年的有息負債增速有所增加，但一年內到期的有息負債僅佔總債務的9.5%，為139.3億元。在手現金609.5億元，現金短債比高達4.38倍，基本沒有償債壓力。
此外，龍湖賬面上在手的現金也在滾動收入，並沒有閒置。根據2019年利息收入與在手現金的比值來看，達1.17%。
事實上，龍湖本就是一家對現金流有著強烈意識的公司。
吳亞軍當日有個生動的形容，“現金流不是危難時才考慮，而是要‘天晴補屋頂’。”
注重經營性現金流
怎麼補？
不僅僅只是踩準窗口期進行融資性現金流補充，還包括對經營性現金流的重視。
這同步加固龍湖財務的安全邊際。
以本次疫情發生後公司的一系列舉措為例，按照龍湖集團執行董事兼首席執行官邵明曉介紹，今年2月初，運營上，公司各地總經理到各自城市進行部署，營銷團隊集結在所在城市待命。工程上，截至目前全集團216個工地，復工率達96%。
雙管齊下，確保“供應-銷售-現金迴流”，增強經營性現金流。
好消息也在傳來，龍湖在廣州、深圳，成都、西安、瀋陽、青島等城市的項目，來訪量和銷售情況，持續好轉。
“目前看，可以保證今年整體銷售供貨的95%，無論是供貨還是交付，都沒有特別大的影響。”邵明曉當天認為。
據瞭解，截至2019年底，龍湖已售未結轉的合同銷售額為2535億元，提前打下2020年的業績基礎。
而除了地產開發，龍湖的商業運營、租賃住房和智慧服務幾大主航道業務，也在為公司的經營性現金流做出貢獻。
按分部收入計，2019年龍湖物業發展收入1407.9億元，同比增長29.5%；包含商業運營、租賃住房等在內的物業投資業務，不含稅租金收入57.9億元，同比增長41.5%。
不得不提龍湖的商業，對於開發商而言，商業是“現金奶牛”。
龍湖的商業以天街為主，2019年累計開業商場39座，目前全部恢復營業。商場租金收入有47.4億，同比增長31.9%。出租率達98.5%，超出2018年和2017年的97.4%和94.7%。
邵明曉判定疫情對龍湖商業的影響只是暫時，接下來會一步一步通過運營消化此前的租金減免帶來的損失。而對於完成全年60億的商業租金收入，“總體上我們有信心達成承諾。”他稱。
自律和剋制
不僅如此，龍湖的“活著”，是在擴張時的謹慎和剋制。
邵明曉當天的觀點認為，是多年自律與剋制終沉澱出龍湖在資本端的護城河。
比如，拿地。龍湖按照全年淨負債率的控制來倒算，保持50%-60%的淨負債率水平。同時還會根據資金鍊狀況來調整拿地節奏。
“龍湖總體上財務比較穩健，現金相對充裕，所以可以在土地市場相對冷的時候多拿一些項目，如果土地市場非常熱，我們就會緩一緩。”邵明曉稱。
比如，制定銷售目標上，龍湖也並不激進。2020年，這家公司的銷售目標是2600億，僅比去年實際銷售額增長7.2%。
當然，資本端護城河的基礎也在於龍湖資產結構的本身。
照目前看，龍湖土地儲備主要聚焦在一二線城市，佔比達八成。
2019年，龍湖期內新增90幅新地，新拓11城，為其提供內生力做了儲備。截至去年年底，土儲合計6814萬平方米，權益面積4742萬平方米，平均成本每平方米5737元，為當期簽約單價的33.7%。按地區分，集中在環渤海、西部、長三角地區。
2020年前兩月，龍湖又頻頻出手，重點佈局環渤海及華南區域，在成都、溫州、天津、青島即墨福州等地拿下數宗地塊，新增土地總建築面積為232萬平方米。
“龍湖還是堅定地守住我們的財務紀律、淨負債率，保持充裕的在手現金，不拿地王、不拿高價地，達到我們的指標，把節奏踩好。這是我們的‘行活’。”邵明曉稱。
截至到3月26日，龍湖市值達2146億港元，超過碧桂園的1923億港元、中國恆大的1756億港元、融創中國的1738億港元。
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