“今年1月份，我們集中發力，基本上把全年的融資全部完成，應該說為應對危機做好了準備。”3月24日，龍湖集團首席財務官趙軼說。
資金安全是房地產企業的生命線。去年下半年以來，房地產業先後遭遇融資收緊、市場下滑、外部環境不佳、新冠肺炎疫情影響等種種挑戰。在缺乏核心競爭力和均好性的前提下，任何一個短板都有可能致命。
危機到來時，市場參與者們各顯神通。但像龍湖這樣，在1月份就基本完成全年融資指標的情況，仍然極為罕見，尤其考慮到當前融資環境不佳的大背景。
這一輕描淡寫的細節背後，是龍湖多年來練就的綜合“內功”：均衡、穩健、安全、高質量。在市場向好時，龍湖並不是最為亮眼的一個；但在應對突發危機或週期更替時，龍湖能夠保證以更安全的姿態“穿越火線”。
3月24日，龍湖發佈2019年業績公告。當年實現合同銷售2425.0億，同比增長21%，目標完成率達110%。
和以往一樣，“亮點不多”成為這份年報最大的“亮點”。其中，速度與質量的平衡、規模與安全的平衡、城市佈局的平衡、地產開發和多航道業務的平衡，在這份年報中體現得淋漓盡致。
各項指標全面向好
2019年中國房地產既有預期寬鬆、交投活躍的小陽春，也經歷了資金監管從嚴後增速回調的冷靜，最終以16萬億的銷售額再創歷史新高。
在這一背景下，強者恆強的“馬太效應”再度呈現，但在企業層面，迴歸均衡、穩定的高質量增長，正在成為共識。
2019年，龍湖秉承穩健增長的目標設定，全年實現合同銷售2425.0億，同比增長21%，穩居行業前十。分區域看，長三角、西部、環渤海、華南及華中區域合同銷售額，分別佔集團上半年總合同銷售額的34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。
同期，龍湖實現營業額1510.3億元，同比增長30.4%；其中物業發展業務營業額為1407.9億元，同比增長29.5%，交付物業總建築面積1068萬平方米。
盈利能力方面，去年龍湖集團歸屬於股東的淨利潤183.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響後之核心淨利潤155.5億元，同比增長21.0%。毛利同比增長28.5%至508.0億元，毛利率為33.6%。
土地儲備方面，受年初樓市“小陽春”帶動，2019年一季度房企拿地積極性高，土地溢價迅速抬升。龍湖恪守投資邏輯與紀律，剋制應對，耐心等待機會，集中在下半年多有斬獲。期內新增90幅新地，新拓11城。集團整體土儲佈局優質、成本合理，約90%的貨量集中在熱點城市和價值區域。
2019年全年，龍湖新增收購土地儲備總建築面積為1731萬平方米，權益面積1273萬平方米，平均權益收購成本每平方米6186元。
截至2019年12月31日，龍湖土儲總建築面積6814萬平方米，權益面積4742萬平方米。至此，龍湖約90%的貨量值集中在熱點城市和價值區域，且成本合理，為後續的盈利增長奠定基礎。
截至2019年底，龍湖已佈局於全國範圍內的55座城市，項目獲取的區位既聚焦一二線城市，也圍繞都市圈內城市群周邊適度佈局。單項目的開發規模也都控制在適當水平，為提升集團可售物業的週轉水平奠定良好基礎。
2019年，龍湖已售出但未結算的合同銷售額為2535億元，面積為1500萬平方米，為集團未來核心利潤持續穩定增長奠定堅實基礎。
謹慎擴張與樂觀預期
這一系列成績的取得，是在低負債、充裕現金流、低融資成本的基礎上實現的。也即，龍湖在穩健增長的同時，仍然保持著核心指標的安全。
2019年，龍湖集團保持了平均借貸成本4.54%的低位，平均貸款年限6.04年，淨負債率51.0%，在手現金609.5億元，現金短債比（在手現金除以一年內到期債務）4.38。一系列指標均維持行業內的較高水準。
對於“1月就完成全年基本融資”的情況，龍湖集團董事長吳亞軍說，現金流不是危難時才考慮，而是要“天晴補屋頂”。
龍湖對於安全的考量，還表現在擴張時的謹慎和剋制。
比如，在拿地中，龍湖是按照全年淨負債率的控制來倒算，保持50%-60%的淨負債率水平。同時還會根據資金鍊狀況來調整拿地節奏，“龍湖總體上財務比較穩健，現金相對充裕，所以可以在土地市場相對冷的時候多拿一些項目，如果土地市場非常熱，我們就會緩一緩。”
在銷售目標的制定上，龍湖也從來不是“激進派”。2020年龍湖設定的銷售目標是2600億，僅比去年的實際銷售額增長7.2%。即使考慮到新冠肺炎疫情對一季度的影響，這一目標也頗為“保守”。
龍湖集團CEO邵明曉表示，從1月下旬到現在，疫情對龍湖的供貨、復工、銷售，都產生了一定影響，但是總體上處在可控的層面。按照去年的預期，整體供貨95%以上是能夠順利地供出來。所以，“全年2600億的銷售目標有信心完成。”
這一判斷是建立在龍湖每十天做一次壓力測試的基礎上。吳亞軍透露，這種壓力測試證明了龍湖在危機中的生存能力，“在疫情比較嚴重的情況下，仍然可以保證公司能夠比較正常的活著”。
實際情況要樂觀得多。由於龍湖在武漢佈局佔比較低，供貨佔全集團的3%-4%。總體看，上半年個別項目可能會有一些壓力，但是在未來幾年，無論是供貨還是交付，都沒有特別大的影響。
龍湖有理由對未來的市場產生信心。據其監測，蘇州、廣州、深圳、成都、西安、瀋陽、青島等全國個地區的多個城市，3月以來均已出現市場復甦的跡象。按照邵明曉的判斷，4月份的銷售市場應該會回到正常的水平。
（來源：21世紀經濟報道 21財經APP ）
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